5月统计局房地产数据点评：销售走弱投资持续低迷，城市库存压力分化

销售走弱投资持续低迷，城市库存压力分化 ——2023年1-5月统计局房地产数据点评 2023年6月16日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 销售走弱投资持续低迷，城市库存压力分化 2023年6月16日 摘要: 销售：5月市场持续走弱，强支撑政策或为后续市场走势关键。2023年1-5月商品房累计销售面积46440万平，同比下降0.9%；5月单月销售面积8804万平，同比下降3.0%。2023年1-5月商品房累计销售金额49787亿元，同比上升8.4%；5月单月 销售金额10037亿元，同比上升6.8%。进入5月一方面低基数因素较4月有所减 弱，另一方面2-3月积压需求释放后，4-5月整体销售表现相对平淡5月较4月环比有9.0%提升，但从季节性变动上来看，较历年5月环比变动仍然偏低，市场整体仍然延续4月以来的降温趋势。另外从高频数据来看，�一假期期间的销售热度受到居民出行等因素的影响也未见明显提升，30大中城成交面积来看，23年的�一假期日均销售面积是除收到疫情影响最大的2022年外2014年以来�一假期日均成交最低值，后续市场走势如何，高能级城市政策力度是重要因素。 投资：开发投资累计跌幅扩大，开竣工分歧持续。2023年1-5月累计开发投资完成 额45701亿元，同比下降7.2%，跌幅扩大1.0pct；5月单月开发投资完成额 10186.79亿元，同比下降10.5%，跌幅扩大3.3pct，环比方面提升6.8%。第一，新开工方面，销售压力大开工意愿不足。从单月来看，即使去年4、5月受到疫情影响开工停滞基数已经较低，2023年5月的当月新开工面积仍然有27.3%的回落，可见开工数据仍然持续走弱，主要原因可能在于：4月和5月市场销售持续走弱，在市场情绪脆弱、销售压力较大的情况下，房企开工意愿更加减弱。第二，竣工方面，“保交 楼”持续推进。我们认为，受2022年持续走低的新开工和拿地规模影响，2023年全年的房地产投资可能继续走弱，其中土地投资可能持续承压：建安投资方面，销售走弱开工意愿降低，核心区域储备不足可开工储备不足，土地投资方面，拿地“有效边界”收缩、土地供给减少，叠加成交价款滞后计入，今年土地投资意愿可能偏低。 土地：供应与成交仍处低位，房企拿地更关注“确定性”。供应方面，5月100大 中城住宅类用地供应土地规划建筑面积2306万平，同比下降50.2%，跌幅较大。成 交方面，成交土地规划建筑面积2851万平，同比上升11.4%，供需比0.81倍。需求端来看，房企拿地“有效边界”收缩，土拍竞争加剧但有效边界并未有明显扩大。供给端来看，核心城市核心区域土地供应规模有限，整体土地供应规模下降。 库存：推货减少带动库存走低，城市库存压力呈现分化。上周重点15城可售口径 库存面积18253.50万平方米，环比下降0.14%。行业仍处去库存周期中。最新去化 周期86.14周，较上上周缩短0.88周，去化周期在今年2月以来也有所缩短。2022年以来销售复苏但持续性较弱，房企推货意愿下降，带动库存走低。从销售方面看，2022年下半年至今行业销售仍在缓慢恢复中。春节以来行业的销售复苏呈现出两方面特征：1）高频数据冲高后持续性较弱；2）复苏强度分化。行业销售复苏持续性弱，会导致房企推货与供应意愿不足，进而影响新开工面积、开发投资等规模，带动库存持续走低。不同能级城市地产库存压力分化，三线城市库存去化周期相对较长，仍然面临一定去化压力，一线城市及核心二线城市等新房需求具备较强韧性，政府供应节奏为影响成交规模的关键因素。 资金：销售回款支撑转弱，房企资金改善转弱。2023年1-5月房地产开发企业到位 资金55958亿元，同比下降6.6%；5月单月到位资金10803亿元，同比下降7.4%， 环比上升3.4%。从分项看，国内贷款1-5月累计金额7175.00亿元，同比下降10.5%，跌幅较4月收窄0.5pct，定金及预付款19878.00亿元，同比增加4.4%；个人按揭贷款1-5月累计到位10345.00亿元，同比上升6.5%。销售回款的支撑下降，个人按揭贷款较4月略有增长，定金及预付款占到位资金的35%左右，销售情况是房企资金的重要影响因素，在销售走弱的背景下，房企资金端的改善也同步转弱。 市场持续走弱销售支撑不足，仍待强支撑政策提振市场。此前我们曾一直强调，受 限于城市基本面、人口情况以及家庭套户比等综合因素，低能级城市的购房需求修复 空间有限，且因城施策背景下，这类城市的松绑政策已基本应放尽放，后续的政策放松边际效应或逐步递减，短期内此类城市房地产市场较难起量，核心城市的成交量是决定今年市场销售总量的重要因素。因此我们认为若此次高能级城市的政策放松预期落空或政策力度不及预期，行业整体的销售情况虽然可能不会弱于去年市场表现，但较难出现明显的销售反转，落实到板块具体表现上，我们认为由板块超跌所带来的反弹机遇短期可能能够继续维持，但空间相对有限，而中长期行情的持续性则有待观望。在地产板块的投资逻辑上，我们建议关注具备α逻辑的标的，主要为在当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强的优质国央房企，如招商蛇口、保利发展、华发股份、越秀地产以及优质民企滨江集团。 风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：地产行业销 售下行幅度超预期。 目录 1销售：5月市场持续走弱，强支撑政策或为后续市场走势关键4 2投资：开发投资累计跌幅扩大，开竣工分歧持续7 3土地：供应与成交仍处低位，房企拿地更关注“确定性”10 4库存：推货减少带动库存走低，城市库存压力呈现分化11 5资金：销售回款支撑转弱，房企资金改善转弱14 市场持续走弱销售支撑不足，仍待强支撑政策提振市场16 风险因素16 图表目录 图表1：商品房累计销售面积及同比增速4 图表2：商品房当月销售面积及同比增速4 图表3：商品房累计销售金额及同比增速4 图表4：商品房当月销售金额及同比增速4 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速5 图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速5 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速5 图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速5 图表9：商品房销售面积当月同比增速-分区域（%）5 图表10：商品房销售金额当月同比增速-分区域（%）5 图表11：商品住宅销售均价6 图表12：70个大中城新建商品住宅价格指数环比增速（%）6 图表13：开发投资累计完成额及同比增速7 图表14：开发投资当月完成额及同比增速7 图表15：累计新开工面积及同比增速8 图表16：当月新开工面积及同比增速8 图表17：累计施工面积及同比增速8 图表18：累计竣工面积及同比增速8 图表19：100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积及同比增速10 图表20：100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积及同比增速10 图表21：100大中城市分能级住宅类供应土地规划建筑面积同比增速10 图表22：100大中城市分能级住宅类成交土地规划建筑面积同比增速10 图表23：15城库存面积及去化周期11 图表24：一线城市库存面积及去化周期11 图表25：二线城市库存面积及去化周期12 图表26：三线城市库存面积及去化周期12 图表27：重点城市库存和去化周期情况13 图表28：房地产开发到位资金累计值及同比增速14 图表29：开发到位资金当月值及同比增速14 图表30：国内贷款到位资金当月值及同比增速14 图表31：个人按揭贷款当月值及同比增速14 图表32：按揭贷款放款周期（天）15 图表33：首套房和二套房贷利率（%）15 1销售：5月市场持续走弱，强支撑政策或为后续市场走势关键 销售面积同比下降，销售金额同比保持增长。2023年1-5月商品房累计销售面积46440万平，同比下降0.9%；5月单月销售面积8804万平，同比下降3.0%。2023年1-5月商品房累计销售金额49787亿元，同比上升8.4%；5月单月销售金额10037亿元，同比上升 6.8%。 销售金额低基数影响减弱使得同比涨幅收窄，5月市场持续走弱。从同比数据来看，5月当月商品房销售面积同比转负，3月、4月当月销售面积分别同比回升0.1%和5.5%，5 月当月的销售金额同比仍然保持正增长，但增幅大幅收窄21.1pct。进入5月一方面低基数因素较4月有所减弱，另一方面2-3月积压需求释放后，4-5月整体销售表现相对平淡，4月销售金额环比大幅回落39.0%，5月较4月环比有9.0%提升，但从季节性变动上来看，较历年5月环比变动仍然偏低，市场整体仍然延续4月以来的降温趋势。另外从高频数据来看，�一假期期间的销售热度受到居民出行等因素的影响也未见明显提升，30大中城�一假期日均成交面积来看，2023年是2014年以来最低值（除受疫情影响较大的2022年外），�一假期销售热度惨淡，5月第2周市场热度有所回升，后续两周走势平淡，在市场整体走弱、市场情绪相对脆弱的背景下，为保证去化率，房企在5月的推货量也有所下降。 统计局调整销售面积和房地产开发投资等口径。从数据具体调整情况来看，统计局披露的销售金额及面积的累计同比增速较根据历史数据计算出的累计同比增速较高，调整的主要原因是：（一）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。（二）加强统 计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。（三）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。 图表1：商品房累计销售面积及同比增速图表2：商品房当月销售面积及同比增速 商品房累计销售面积（亿方）累计同比增速（%） 20150% 15100% 1050% 50% 0-50% 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 商品房当月销售面积（亿方）当月同比增速（%） 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表3：商品房累计销售金额及同比增速图表4：商品房当月销售金额及同比增速 商品房累计销售金额（万亿元）累计同比增速（%） 20 15 10 5 0 150% 100% 50% 0% -50% 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 商品房当月销售金额（万亿元）当月同比增速（%） 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速 住宅累计销售面积（亿方）累计同比增速（%） 20150% 15100% 1050% 50% 0-50% 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 住宅当月销售面积（亿方）当月同比增速(%)150% 100% 50% 0% -50% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速 住宅累计销售金额（万亿元）累计同比增速（%） 20 15 10 5 0 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 住宅当月销售金额（万亿元）当月同比增速（%） 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 分区域来看，东部与东北部地区销售面积/销售额累计同比