基础物业行业：上市物企盘点②价值有望回归，ESG助力长期发展

上市物企盘点②价值有望回归，ESG助力长期发展 1、基础服务市场空间大、储备充足，社区增值服务和创新型服务开启更大空间 （1）基础物业市场空间大，储备面积充足，非住宅成为重要拓展领域 基础物业管理收入伴随公司规模的扩张而持续增长，有潜力，有韧性。尤其在2022年，基础物业服务成为中流砥柱，在外部环境遭受重大影响情况下仍能保持韧性增长，毛利率相对最稳定，是物业公司的核心业务及其他多元服务延伸的沃土，市场空间广阔。根据“中国房地产中长期发展动态模型”，截至目前，全国商品房竣工面积、学校、医院、产业园区、交通枢纽站、文体场馆等建成面积及老旧小区等存量面积近300亿平方米，预期未来将仍处于稳定增长阶段。 在并购市场回归理性，关联公司项目供给乏力的当前阶段，上市公司间的规模拓展竞争愈演愈烈，通过市场化手段抢项目，积累储备面积成为重要的战略方向，也是企业核心竞争力的表现。 图:2020-2022年港股物业服务上市公司储备面积情况 160 单位：百万平方米 120 80 40 0 2020年2021年2022年 在管面积均值储备面积均值储备/在管 70% 65.85% 55.59% 49.03% 62.81 65.85 49.52 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 注：样本为42家披露储备面积的物业服务上市公司 盘点披露储备面积的42家上市公司数据发现，目前上市公司储备面积较为充足。2022年，42家上市公司的储备面积均值约为6585万平方米，同比增长4.83%，增速较上一年（26.84%）下降22.01个百分点；“储备/在管”约为49.03%，意味着储备面积能支持当前管理面积增长一半，储备充足。华发物业服务、绿城服务、建发物业、中骏商管等“储备/在管”均超80%，远超均值（49.03%），表明未来增长动力足，潜力大。 图:2022年部分物业服务上市公司“储备/在管”情况 112.64% 98.67% 96.00% 87.22% 76.96% 73.24% 64.54% 61.34% 60.37% 49.03% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 储备/在管均值 但近三年“储备/在管”呈现下降趋势，表明规模拓展难度增加。2022年，上市公司“储备/在管”均值约为49.03%，且近三年呈现逐步下降趋势，较2020年的65.85%下降16.82个百分点，表明项目 拓展承压，主要是关联方面积供给能力显著下降以及并购市场趋于理性所致。在此背景下，市场化拓展成为上市公司重要的规模扩张手段，但市场竞争逐步加剧，拓展难度加大，每个公司均面临一定挑战。 在市场化拓展中，非住宅领域成为各上市公司发力的重要方向。从招标市场看，据中指数据·物业版招标数据显示，2022年物业管理行业第三方市场招标信息共发布16万余条，以非住宅业态招标信息为主，占比约87.6%，其中办公物业占比最高约42.10%，其次是学校业态，占比18.50%，表明在市场化拓展中，非住宅项目标的更丰富，成为当前市场主流，办公项目和学校项目的物业需求量较大。部分上市公司已积极布局细分赛道，并以新项目为基石，切入新赛道，不断提升非住宅管理项目密度。 图：物业管理行业第三方市场拓展招投标信息统计（2022年1-12月） 4.90%1.91% 6.16% 12.40% 6.42% 7.61% 18.50% 42.10% 住宅物业办公物业学校物业商业物业其他物业医院物业公众物业产业园物业 （2）社区增值服务阶段性承压，未来仍是重要业务板块 社区增值服务是物业上市公司的重要板块，几乎每家企业都在大力发展相关业务。相比于非业主增值服务，社区增值服务具备潜力大，需求大，业务延展性好等特点，且受地产影响相对较小，风险较低。近十几年，社区增值服务经历了“从无到有，从有到全，从全到优”的探索，取得了良好成效。 图：社区增值服务发展趋势图 探索 尝试 全面 发展 聚焦回归 社区租赁、零售、 空间运营 房屋经纪、社区金融、社区团购、干洗、家政、托幼、旅游代理、社区养老、 拎包入住、社区传媒、停车场相关…… 美居服务、房屋经纪、社区零售、家政服务、空间运营 从无到有从有到全从全到优 虽然在2022年受疫情管控、经济波动、地产下行等因素影响，社区增值服务增速放缓，部分上市公司甚至出现下降，但长期看，社区增值服务仍然具备增长潜力，市场空间广阔。首先，政策对社区增值服务开展的支持力度并未减弱，物业公司近场优势仍在，业主及客户的多元生活需求日益丰富。 其次，拖累社区增值服务阶段性承压的原因主要都是外部原因，伴随疫情管控放开，经济逐步恢复，地产相关交易逐步出清后，社区增值服务定能重回快速增长的轨道，为上市公司贡献更多的营收和利润。 从当前的营业收入贡献来看，社区增值服务收入占比普遍较低，尤其头部企业占比更低，可挖掘空间较大。我们选取部分有代表性的物业上市公司，发现社区增值服务占比普遍位于5%-27%的区间内，均值约为15.37%，社区增值服务的营收贡献仍然较低。值得关注的是，社区增值服务占比超过20%的主要为中小型上市公司，而像华润万象生活、碧桂园服务、融创服务、中海物业、万物云等多家头部企业社区增值服务占比均低于15%，甚至低于10%。但头部企业管理面积大，服务业主数量众多，社区增值服务需求更多样，需求量更大，意味着该板块仍有较大可挖掘空间。 图：2022年部分上市公司社区增值服务及占比情况 500 400 300 200 100 0 30% 单位：亿元 15.37% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2022年营业收入2022年社区增值服务收入2022年社区增值服务收入占比 （3）创新型服务市场空间大，发展潜力与不确定性并存 伴随行业的不断发展，上市公司的业务发展更为多元，近几年来，以城市服务、IFM、商业运营等为代表的创新型服务强势崛起，为物业管理行业打开了更大的想象空间。 从市场空间看，城市服务已形成万亿规模的蓝海市场，正成为上市公司竞相布局的业务方向。2022年，全国城乡社区事务支出达到19415亿元，假设该数值此后几年保持稳定，且假设到2025年物业 管理的渗透度达到50%左右，物业服务企业参与城市社区服务的潜在市场容量为9707.5亿元。 IFM通过整合资源，满足客户日常所需，对工作场所进行空间利用，对设施设备维护降耗，对环境进行管理，将客户非核心业务统一筹划与管理，是近两年物业服务企业开拓的新赛道。从内容方面来看，IFM服务包括七大类：设施维修及维护、环境与能源管理、安保服务、保洁服务、企业和资产管理、餐饮服务和综合服务（空间规划、员工福利管理、饮水服务、会务服务、制服服务、礼宾服务等）。根据国际调研机构PMR的预测，到2031年全球IFM市场规模将超万亿美元。目前我国IFM服务市场需求规模约6260亿元，预计到2026年将增长到约10699亿元，年均复合增长率达14.07%。 商业运营管理是聚焦商办物业管理的上市公司特有的业务板块，呈现出专业性强、利润率高等特征，近几年碧桂园服务、融创服务等以住宅为主的物业服务企业也在布局此赛道，逐步建立专门的业务板块。商业运营及管理一般包括市场研究及定位服务、商业物业租户招揽服务、开业前筹备服务、租户管理及租金收取以及其他运营及管理服务，对于项目的整体把控、运营及管理的要求较高，因此专业性比较突出。从2022年数据看，碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、新希望服务、越秀服务等多家上市公司的商业运营及管理服务的毛利率均在35%以上，表现出较强的盈利能力。 目前，创新型服务处于发展初期阶段，占营收比重不高，有较大发展空间。但由于创新型服务种类多，缺乏成熟的业务模式，因此存在一定不确定性，上市公司需审慎制定发展策略，结合自身优势选择部分业务进行发力。我们盘点了具有创新型服务的20多家上市公司发现，创新型服务占收入的比重平均约为10%上下，仅碧桂园服务和第一服务控股两家企业占比超过20%。 2、上市公司独立性增强、稳健发展正当时，行业基本面未变，板块价值预期回归 自2021年7月物业板块市值达到顶峰后，进入长期波动下行的调整阶段，至2022年11月开始有所反弹并保持稳定，至今距两年来最低点2613亿已反弹约40%，但与历史表现比仍处于较低点位。物业板块之所以出现这种长周期的调整，主要原因来自于关联方的拖累以及外部宏观环境的变化，部分原因来自于高速扩张带来的风险，导致投资者对物业板块的预期发生变化，对物业上市公司成长性出现隐忧。但伴随关联方逐步“出清”，企业独立性增强等情况逐步改善，行业或将开启新的发展周期。 图：物业板块价值回归动因 直接动因预期动因根本动因 关联风险出清上市公司回归理性行业基本面好 关联风险出清，物业公司独立性增强，业务独立、品牌独立、股权独立渐成趋势 谨慎并购、稳健发展、理性回归，“重规模增长”转为“重持续经营” 盈利能力尚可、弱周期性、轻资产、现金流好、抗风险能力强、成长性好、赛道多元、空间广 （1）关联方风险逐步出清，独立性显著增强 上市公司关联方风险逐步出清，独立性增强，行业聚焦核心业务、回归本质，此为物业股价值回归的直接动因。2022年，物业服务上市公司非业主增值服务收入及毛利率出现普遍下降，部分企业降幅较大，表明非业主增值服务回归理性，关联风险逐步出清。 表：2021-2022年部分上市公司非业主增值服务收入及降幅情况 企业名称 2021年非业主增值服务收入 （单位：百万元） 2022年非业主增值服务收入 （单位：百万元） 同比降幅 第一服务控股 153.2 27.9 81.76% 佳兆业美好 1072.1 239.9 77.62% 荣万家 1077.5 388.9 63.91% 融创服务 2681.7 1052.6 60.77% 时代邻里 396.9 156.8 60.51% 金科服务 1033.6 425.5 58.84% 宋都服务 90.4 39.5 56.33% 领悦服务集团 140.6 70.0 50.20% 正荣服务 371.2 186.5 49.76% 融信服务 435.7 221.7 49.12% 雅生活服务 2857.0 1714.7 39.98% 建业新生活 850.1 511.8 39.80% 世茂服务 870.5 525.1 39.68% 新城悦服务 815.3 519.5 36.28% 2022年，除国企及少数民营企业外，绝大多数上市公司非业主增值服务收入出现显著下滑，不少公司近乎腰斩。第一服务控股、佳兆业美好、荣万家、融创服务、时代邻里、金科服务、宋都服务、领悦服务集团等上市公司的非业主增值服务降幅均超过50%。 图：2021-2022年部分上市公司非业主增值服务毛利率情况 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2021年非业主增值服务毛利率 2022年非业主增值服务毛利率 0% 从非业主增值服务毛利率角度看，大多数受到关联方负面影响的上市公司非业主增值服务毛利率水平亦出现显著下降。2022年，融创服务非业主增值服务毛利率降幅高达29.4个百分点，宋都服务、金科服务、融信服务的降幅也均超20个百分点。 这传递了两个信号，第一，物业公司与其地产关联公司之间的密切关系和关联交易在地产稳健的时候是优势、是背书，但当市场下行，这种依赖关系反而成了拖累，甚至造成巨大的经营风险和财务风险；第二，非业主增值服务收入及其毛利率的大幅下降虽然短期会对物业上市公司造成一定负面影响，但这是物业公司必须经历的风险出清过程，降幅越高表明对地产关联方的依赖度减弱越明显，长期看是利好的。 因此，独立发展在业内达成共识。物业公司的独立性主要表现在三个方面，即股权独立、业务独立和品牌独立。股权独立是物企走独立化发展道路必然面对的问题，部分物企引入战略投资者，原大股东变成非控股股东，优化股权结构，长期看有利于公司治理和独立性发展。业务独立核心在于拥有 独立扩张和运