工业（地产）周报：房企融资下行压力仍未缓解，本周商品房成交同比负增

【中信期货工业（地产）】 房企融资下行压力仍未缓解，本周商品房成交同比负增 ——周报20230611 中信期货研究所工业组 投资咨询业务资格：证监许可【2012】669号 研究员：郑非凡 从业资格号：F03088415投资咨询号：Z0016667 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任 核心观点：房企融资下行压力仍未缓解，本周商品房成交同比负增 重点数据点评：2023年5月，房企非银融资单月发行总额530亿元，单月同比-24.3%，较上月降幅扩大9个百分点，环比-27%；其中，信用债、海外债、信托ABS占比为46%、4%、7%、43%。此外，6月房企到期偿还债务为721亿，环比减少9%。截至2023年5月31日，一年内到期的债券合计8871亿元，其中信用债余额5817.54亿元，海外债余额3053.31亿元。当前商品房销售进一步下滑，5月30城商品房销售虽同比增长24%，但三线城市已出现今年以来同比负增，反映在销售占比更高的三线城市当前复苏动力已出现下行。在商品房销售未见显著好转的情况下，房企融资情况难以得到实质性支持。从5月份披露的融资房企来看，主要集中在央国企（如招商蛇口、保利发展、越秀等）以及优质民企（如碧桂园、新希望等），资金更为紧缺的房企在当前背景下无法得到进一步融资支持。考虑到6月上旬商品房销售并未出现显著好转，后续政策出台的紧迫性更高，有望针对高能级城市进一步放松限贷限购以及下调首付比以刺激市场信心，进而带动融资回暖。 重点政策方面：6月6日，中国经济时报发布《一线城市房地产限购应适时优化调整》文章，一些一线、新一线城市采取“一区一策”优化限购等楼市限制性政策促使非核心区去库存。上周青岛出台的关于限售放松、首付比例下调以及试点房票制度等政策在过去的一周并没有对商品房销售起到明显的拉升作用，当周环比下滑超过50%，反映当前商品房销售对政策的敏感性正在持续弱化。若未来针对高能级城市采取“一区一策”放松政策，或对商品房销售刺激效果有限。 从6月第二周商品房销售出现今年以来第一次同比负增可以看到当前商品房下行压力已经来到高位，当前出台托底政策尤为重要。展望6月份，房企季末大力推盘和促销叠加政策刺激预期，6月房地产销售有望迎来好转。 根据中指院数据跟踪，房企非银融资额环比降幅扩大。从单月数据看，2023年5月，房企非银融资单月发行总额530亿元，单月同比-24.3%，较上月降幅扩大9个百分点，环比-27%；其中，信用债、海外债、信托ABS占比为46%、4%、7%、43%，分别较上月变动-11pct、4pct、2pct、4pct。从累计数据看，2023年1-5月，房企非银融资累计发行总额3133亿元，累计同比-19.5%，较上期降幅扩大1个百分点；其中，信用债、海外债、信托、ABS累计同比分别为-4.5%、-34.4%、-67.6%、-22.1%。在当前商品房销售持续性显著下滑的情况下，房企投融资数据不仅没有改善，而且出现大幅下滑，对未来整体融资市场如何提供增量资金提出疑问。 5月地产融资同比下滑24%，环比4月下滑27% ABS 信托 海外债 信用债 同比 亿元 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60 -70 -80 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 融资结构占比-当月值 5月地产融资占比中ABS进一步提升、信用债持续下滑 信用债海外债信托ABS 2021/012021/052021/092022/012022/052022/092023/012023/ 债务情况：6月房企到期偿还债务为721亿，环比减少9%。截至2023年5月31日，一年内到期的债券合计8871亿元，其中信用债余额5817.54亿元，海外债余额3053.31亿元。此外，5月信用债的发行到期比为41%，海外债的发行到期比为18%。自从2022年下半年开始，海外债当月融资额均不能完全覆盖到期债务，这使得海外债务偿还压力来到一个历史高位。当前销售复苏回暖节奏偏慢，民营房企融资困难，未来房企仍面临巨大偿债压力。 亿元 海外债 信用债 1200 1000 800 600 400 200 0 %400 6月房企到期偿还债务为656亿，环比减少9% 5月房企信用债的发行到期比为41% 信用债当月发行/当月到期海外债当月发行/当月到期 350 300 250 200 150 100 50 0 2021/042021/072021/102022/012022/042022/072022/102023/012023/04 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 目录 一、一线城市政策效果跟踪二、二线城市政策效果跟踪三、三四线城市政策效果跟踪四、二手房成交数据跟踪 五、本周重点放松施策一览 41城本周同比涨幅为-15.6% 本周41城中一线城市商品房成交面积同比上涨4.7% 本周-29.9%上周14.4% 本周-15.6% 上周30.4% 万平米 一线城市商品房成交面积 250 同比 2019 2020 2021 2022 200 本周-14.9% 上周7.5% 本周4.7% 上周53.9% 150 本周-33.5%上周14.7% 本周-19.4%上周29.9% 100 50 本周-32.5% 上周19.8% 本周-21.4%上周16.6% 0 2023400% 300% 200% 100% 0% -100% -200% -300% -400% -500% -600% W1 W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 本周41城中二线城市商品房成交面积同比下跌19.4% 30大中城市 一线城市 同比 二线城市 三线城市 环比 万平米二线城市商品房成交面积（12个） 同比 2019 2020 2021 2022 2023 700 600 500 400 300 200 100 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 400% 200% 0% -200% -400% -600% 万平米三线城市商品房成交面积（25个） 本周41城中三线城市商品房成交面积同比下跌21.4% 同比 2019 2020 2021 2022 2023 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 400% 300% 200% 100% 0% -100% -200% -300% -400% -500% -600% 上海商品房成交面积——季节性 北京商品房成交面积变化情况——季节性 万平米 上海商品房成交面积 万平米 北京商品房成交面积 2019 2020 2021 2022 2023 70 60 50 40 30 20 10 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 40 2019 2020 2021 2022 2023 35 30 25 20 15 10 5 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 上海商品房成交面积变化情况 北京商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 70 万平米上海商品房成交变化情况 60 50 40 30 20 10 5000% 4000% 3000% 2000% 1000% 万平米北京商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 30 25 20 15 10 5 150% 100% 50% 0% -50% 00% 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 -100% 深圳商品房成交面积——季节性 广州商品房成交面积——季节性 万平米 深圳商品房成交面积 万平米 广州商品房成交面积 2019 2020 2021 2022 2023 25 20 15 10 5 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 80 2019 2020 2021 2022 2023 70 60 50 40 30 20 10 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 深圳商品房成交面积变化情况 广州商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 12 万平米深圳商品房成交变化情况 10 8 6 4 2 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 万平米广州商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 35 30 25 20 15 10 5 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 1200% 1000% 800% 600% 400% 200% 0% -200% 杭州商品房成交面积——季节性 南京商品房成交面积——季节性 万平米 杭州商品房成交面积 万平米 南京商品房成交面积 2019 2020 2021 2022 2023 60 50 40 30 20 10 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 50 2019 2020 2021 2022 2023 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 杭州商品房成交面积变化情况 南京商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 30 万平米杭州商品房成交变化情况 25 20 15 10 5 500% 400% 300% 200% 100% 0% 万平米南京商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 25 20 15 10 5 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 0-100%0-60% 武汉商品房成交面积——季节性 成都商品房成交面积——季节性 万平米 武汉商品房成交面积 万平米 成都商品房成交面积 120 100 80 60 40 20 0 2019 2020 2021 2022 2023 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31