2022年第48周地产周报：融资端政策缓解房企部分流动性压力

行业研究|行业周报 看好（维持） 融资端政策缓解房企部分流动性压力 ——2022年第48周地产周报 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2022年12月05日 核心观点 本周市场回顾。第48周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为0.9%。沪深300指数报收3870.95，周度涨幅为2.5%；创业板指数报收2383.32，周度涨幅3.2%；房地产板块指数报收3223.73，周度涨幅为3.5%。 本周行业要闻。证监会：恢复上市房企和涉房上市公司再融资。住建部：1-10月全国新开工改造城镇老旧小区5.21万个。发改委：加快推进项目建设和资金支付进度，争取形成更多实物工作量。上海银行、广发银行、光大银行、浦发银行、平安 银行等为房企提供授信额度支持。深圳：11月二手商品住宅成交为20.5万方 （2168套），同比上涨0.4%。青岛：多子女家庭购买首套房，公积金贷款额度可上浮20%。北京四批次出让6宗地块3宗触顶2宗溢价，杭州四批次出让8宗地块 3宗触顶1宗溢价，武汉四批次、无锡五批次地块均底价成交。长沙、厦门公布下 一批次供地计划。 本周新房销售量较上周上升、二手房销售量较上周下降。第48周29大城市新房销售为2.5万套，较上周上升0.5%；11大城市二手房销售7799套，较上周下降10.5%；一线城市新房、二手房交易较上周分别上升4.3%、下降14.5%；二线城市 新房、二手房交易较上周分别下降6.2%、下降5.4%。库存量较上周上升、库销比较上周下降。截至第48周，15大城市库存为124.2万套，较第47周增加3614套； 库销比为15.0个月，较第47周下降0.1个月。本周土地市场出让热度较上周上升。 第48周26大城市合计成交土地36块。土地出让金额增加。第48周26大城市土 地出让金为370.1亿元，较第47周增加51.4亿元。平均溢价率上升。第48周26 大城市土地成交平均溢价率2.4%，较第47周上升0.9个百分点。 重点公司公告。万科大股东提请股东大会给予董事会批准配发新股数量不超过A股 /H股数量20%的授权。世茂、华夏幸福、福星股份、北新路桥、天地源等公司发布筹划再融资公告，非公开发行事项尚需经董事会、股东大会审议批准，及中国证监会等监管机构核准。建发国际拟配售4500万股股份，净筹8亿港元。保利发展发 行25亿元中票，龙湖20亿元、美的置业15亿元中债增全额增信中票落地。陆家嘴拟发行股份及现金购买上海浦东陆家嘴等相关资产。绿城中国回购部分票据。 投资建议与投资标的 本周证监会发文允许恢复上市房企和涉房上市公司再融资，内容包含恢复并购重组和再融资、保持境内外市场政策一致、应用REITs盘活存量资产、引入私募投资基金等，周内多家公司随即发布筹划再融资公告，但相关发行事项尚需经董事会、股东大会审议批准，及中国证监会等监管机构核准，或能缓解房企部分流动性困难。此外商业银行授信额度和民企发债融资支持范围进一步扩大，周内上海银行、广发银行、光大银行、浦发银行、平安银行等为房企提供大额意向性融资授信额度，龙湖集团和美的置业由中债增全额增信的首期中票成功落地。我们认为信贷、债券、股权融资三方面的政策能够给予房企一定的流动性支持，但仍没有脱离市场化、法治化的框架，因此实际支持金额有限。决定房企信用恢复的关键仍在于企业自身的资产价格和销售去化速度。克而瑞数据显示11月百强单月销售金额同比-28%，环比-1%，单月销售面积同比-34%，环比+1%。总体上房企销售以价换量更加明显，百强降幅在低前值下略有收窄。结构上央国企销售恢复速度更快，而民企销售改善程度仍有限。数据说明当前市场信心尚未完全恢复，民企销售回款仍在承压，期待后续需求端更大力度政策宽松来支持基本面的实质性好转。我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 张续远zhangxuyuan@orientsec.com.cn 政策围绕房企融资支持和保交楼进一步加 2022-12-02 码：——2022年第47周地产周报纾困工具加码提供一定流动性支持，信用 2022-11-22 恢复仍需更大力度政策宽松：——2022年第46周地产周报降幅收窄，缓慢修复：——房地产行业 2022-11-21 2023年度投资策略 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第48周市场行情回顾（2022.11.28~2022.12.04）4 1.1第48周行业指数表现4 1.2第48周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2022.11.28~2022.12.04）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：本周（第48周）29城市新房成交6 图2：本周（第48周）11城市二手房成交6 图3：本周（第48周）新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第48周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况9 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：26城土地平均溢价率情况10 图11：26城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，深振业A、北京城建、中国武夷涨幅居前4 表3：地产板块股票池名单13 1.第48周市场行情回顾（2022.11.28~2022.12.04） 1.1第48周行业指数表现 第48周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为0.9%。沪深300指数报收3870.95，周度涨幅为2.5%；创业板指数报收2383.32，周度涨幅3.2%；房地产板块指数报收3223.73，周度涨幅为3.5%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指 指数(2022/12/2) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3870.95 2.5% -0.7% -21.6% 创业板指 2383.32 3.2% -3.4% -28.3% 房地产指数（申万） 3223.73 3.5% 5.1% -4.4% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第48周地产板块个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 深振业A 54.21% 广宇集团 -9.52% 北京城建 42.67% 滨江集团 -7.62% 中国武夷 32.19% 保利地产 -4.10% 中房地产 31.79% 三湘股份 -3.62% 南国置业 27.55% 万里股份 -3.54% 第48周地产板块涨幅居前的公司分别为深振业A、北京城建、中国武夷、中房地产、南国置业。 表2：本周房地产个股表现，深振业A、北京城建、中国武夷涨幅居前 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2022.11.28~2022.12.04） 2.1行业一周要闻回顾 证监会：恢复上市房企和涉房上市公司再融资。住建部：1-10月全国新开工改造城镇老旧小区 5.21万个。发改委：加快推进项目建设和资金支付进度，争取形成更多实物工作量。上海银行、广发银行、光大银行、浦发银行、平安银行等为房企提供授信额度支持。深圳：11月二手商品住宅成交为20.5万方（2168套），同比上涨0.4%。青岛：多子女家庭购买首套房，公积金贷款额 度可上浮20%。北京四批次出让6宗地块3宗触顶2宗溢价，杭州四批次出让8宗地块3宗触顶 1宗溢价，武汉四批次、无锡五批次地块均底价成交。长沙、厦门公布下一批次供地计划。 1)证监会：恢复上市房企和涉房上市公司再融资，在股权融资方面调整优化5项措施：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，积极发挥私募股权投资基金作用。（11.28) 信息来源：观点地产网 2)住建部：1-10月全国新开工改造城镇老旧小区5.21万个、859.25万户。（11.29）信息来源：观点地产网 3)发改委：加快推进项目建设和资金支付进度，争取形成更多实物工作量，充分发挥政策性开发性金融工具的政策效应；同时，加强基金项目监督管理。（11.30） 信息来源：观点地产网 4)银行授信支持进展：仁恒置地、滨江集团各获上海银行200亿元意向性综合授信额度 （11.28）；碧桂园、美的置业获广发银行300亿元意向性综合授信额度（11.29）；光大银 行与万科、碧桂园等10家房企签约，提供2600亿元意向性融资（12.2）；浦发银行与万 科、碧桂园等16家房企签订协议，提供意向性融资5300亿（12.1）；平安银行为绿城中 国、滨江集团提供合计500亿元意向性融资额度（12.2）。信息来源：观点地产网 5)深圳：11月，全市二手商品房成交为23.5万平方米（2482套），同比上涨0.3%；其中二手商品住宅成交为20.5万平方米（2168套），同比上涨0.4%。（12.1） 信息来源：观点地产网 6)青岛：多子女家庭购买首套房，公积金贷款额度可上浮20%。无自有住房且租赁住房的多子女家庭，按照实际房租支出提取住房公积金。(12.2) 信息来源：观点地产网 7)北京：四批集中供地完成，6宗地块成功出让，3宗触顶2宗溢价，总起价122.9亿元，总成交金额135.2亿元，平均溢价率10.0%。（11.29） 信息来源：观点地产网 8)杭州：四批次供地完成，8宗地块成功出让，3宗触顶1宗溢价，总起价91.2亿元，总成交价约98.9亿元，平均溢价率为8.4%。（11.29） 信息来源：观点地产网 9)无锡：五批次供地完成，14宗地块全部底价成交，总成交价224.1亿元。（11.29）信息来源：观点地产网 10)武汉：四批次供地完成，6宗涉宅地块底价成交，总成交价44.6亿元。（11.29）信息来源：观点地产网 11)长沙：公布五批次供地计划，13宗地总起价77.2亿，其中4宗地块为商住用地，9宗地块为居住用地，将于12月30日开拍。13宗地块中，仅望城区4宗地块明确限价，其余9宗地块的住宅毛坯限价方式均为“按长沙市政策进行价格监制”。（11.30） 信息来源：观点地产网 12)厦门：第四批涉宅用地挂牌4宗，总用地面积约8.6万平方米，总起拍价77.9亿元，涉宅用地计划于12月20日集中出让。（11.29） 信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 本周新房销售量较上周上升、二手房销售量较上周下降。第48周29大城市新房销售为2.5万套，较上周上升0.5%；11大城市二手房销售7799套，较上周下降10.5%；一线城市新房、二手房交易较上周分别上升4.3%、下降14.5%；二线城市新房、二手房交易较上周分别下降6.2%、下降5.4%。 图1：本周（第48周）29城市新房成交 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 29大城市（套）一线城市（套，右轴） 20202020202020202020202020212