房地产行业周报：板块估值迎来修复，杭州土拍热度依旧

证券研究报告 报告日期：2023年6月12日投资评级：看好（维持） 板块估值迎来修复，杭州土拍热度依旧 【房地产行业周报】 李枭洋房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 sczq.com.cn 目录 •板块行情回顾 •行业政策动态 •重点城市商品房成交 •重点城市二手房成交 •库存及去化周期 •新推盘及去化率 •房价指数 •土地市场 •重点房企经营数据 核心观点 政策端：中央方面：上周《全国住房公积金2022年年度报告》印发，显示2022年发放住房公积金个人住房贷款247.8万笔，同比减少20.2%；发放金额11842亿元，同比减少15.2%。因城施策方面：上周青岛发布通知将非限购区域首套首付比例调整为20％、二套30％，已全面通知到项目。苏州住房公积金新政，住房公积金余额可提取用作首付款，且不影响后续公积金贷款额度。江苏省南通市通州区提出购买首套或改善性二套新房，最高可补贴房款总额的1.5%。上海官宣2023年第二批集中出让地块信息，共16幅地块，起始总价接近390亿元，将于7月11日开始竞拍。土拍规则更新，由此前的一次书面报价改为触顶摇号。 市场端：2023W23我们重点监测的39城商品房成交面积为311.3万平米，环比-33.6%，同比-19%；全年累计成交面积8900.6万平米，同比6.8%。2023W23我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6070万平米，较上周环比0.11%；库存去化周期为12.7个月，环比0.5个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为4.6和3.1个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为24个月以上。2023W23我们跟踪重点城市推盘套数为5479套，环比7.8%，年度累计总推盘数同比-7.4%；周度新开盘去化率48.1%，环比变动3.4%，较高位有所回落。小阳春后房企推盘有所下滑，我们预计商品房销售呈现季节性回落。 投资建议：基本面持续走弱与核心城市限制性政策的宽松，引发市场对于新一轮宽松政策预期。近期核心城市青岛、杭州、南京放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 A股房地产板块,2023W23申万房地产指数涨跌幅为1.23%，沪深300指数涨跌幅为-0.65%，板块相对沪深300指数收益为1.88%，板块表现6名/31名；年初至今申万房地产指数-10.96%，相对沪深300指数收益为-10.06%。港股房地产板块，2023W23内房股指数涨跌幅为4.47%，恒生指数涨跌幅为2.32%，相对恒生指数收益为2.15%；年初至今内房股指数涨跌幅为-21.65%，相对恒生指数收益为-19.67%。 物业板块，2023W23物业指数涨跌幅为1.9%，相对恒生指数收益为-0.42%；年初至今物业指数涨跌幅为-15.57%，相对恒生指数收益为-13.59%。 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 通信传媒银行 家用电器社会服务房地产交通运输建筑装饰建筑材料农林牧渔 煤炭公用事业非银金融计算机轻工制造石油石化商贸零售纺织服饰 汽车综合钢铁环保 有色金属食品饮料机械设备 电子医药生物基础化工国防军工美容护理 电力设备 -5% 行业涨跌幅 周度指数表现年初至今指数表现申万房地产指数1.23%-10.96% 沪深300指数-0.65%-0.90% 相对涨跌幅1.88%-10.06% 周度指数表现年初至今指数表现内房股指数4.47%-21.65% 恒生指数2.32%-1.98% 相对涨跌幅2.15%-19.67% 物业指数1.90%-15.57% 相对涨跌幅-0.42%-13.59% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 板块行情回顾 房地产行业周报(2023W23) 证券研究报告 资料来源：Wind，首创证券 行业研究报告∙证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2023W23房地产指数PB为0.81,较前一周变动为0.02，仍处于PB底部区间。 保利发展、招商蛇口、滨江集团PB分别为：0.87、1.27、1.19，较上一周分别变动0.02、0.05、0.07。 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 2020-01-03 2020-02-03 2020-03-03 2020-04-03 2020-05-03 2020-06-03 2020-07-03 2020-08-03 2020-09-03 2020-10-03 2020-11-03 2020-12-03 2021-01-03 房地产指数PB 2021-02-03 2021-03-03 2021-04-03 2021-05-03 2021-06-03 2021-07-03 2021-08-03 保利 2021-09-03 2021-10-03 2021-11-03 蛇口 2021-12-03 2022-01-03 2022-02-03 2022-03-03 滨江 2022-04-03 2022-05-03 2022-06-03 2022-07-03 2022-08-03 2022-09-03 2022-10-03 2022-11-03 2022-12-03 2023-01-03 2023-02-03 2023-03-03 2023-04-03 2023-05-03 2023-06-03 上周《全国住房公积金2022年年度报告》印发，显示2022年发放住房公积金个人住房贷款247.8万笔，同比减少20.2%；发放金额11842亿元，同比减少15.2%。 6月8日，住建部、财政部和央行联合发布《全国住房公积金2022年年度报告》印发，显示2022年发放住房公积金个人住房贷款247.8万笔，同比减少20.2%；发放金额11842亿元，同比减少15.2%。 中央政策内容 资料来源：住建部，财政部，央行，首创证券 上周青岛发布通知将非限购区域首套首付比例调整为20％、二套30％，已全面通知到项目。苏州住房公积金新政，住房公积金余额可提取用作首付款，且不影响后续公积金贷款额度。江苏省南通市通州区提出购买首套或改善性二套新房，最高可补贴房款总额的1.5%。上海官宣2023年第二批集中出让地块信息，共16幅地块，起始总价接近390亿元，将于7月11日开始竞拍。土拍规则更新，由此前的一次书面报价改为触顶摇号。 地方政策内容 6月1日，青岛市住建局、人民银行青岛市中心支行等联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，将非限购区域首套首付比例调整为20％、二套30％，已全面通知到项目。6月1日，苏州住房公积金新政，住房公积金余额可提取用作首付款，且不影响后续公积金贷款额度。6月5日，江苏省南通市通州区住建局等部门联合印发关于《关于促进全区房地产市场消费的意见》的通知，提出购买首套或改善性二套新房，最高可补贴房款总额的1.5%。6月7日，北京市住建委对《关于加强已购共有产权住房管理有关工作的通知（征求意见稿）》公开征集意见，提出不动产权证未满5年不允许转让。满5年的，可按市场价格转让产权份额。 6月8日，上海官宣2023年第二批集中出让地块信息，共16幅地块，起始总价接近390亿元，将于7月11日开始竞拍。土拍规则更新，由此前的一次书面报价改为触顶摇号。6月9日，杭州年内第五批次集中供地收官，仅推出5幅地块，总起价93.8亿，总建筑面积39.2万平方米。最终揽金约104.35亿，成交楼面均价26587元/平方米，平均溢价率11.25%。 资料来源：政府网站，各地自然资源和规划局，首创证券 重点房企新闻动态 6月5日，恒大物业披露2022年半年报和2022年年报。数据显示，2022年恒大物业营业收入约118.09亿元，净利润约14.78亿元；截至2022年末，恒大物业在管面积约5亿平米。6月5日，金科地产披露，控股股东金科控股指定主体财聚投资已累计增持金科股份2167.91万股，成交金额合计1926.85万元；11位董事、高管及核心骨干已合计增持144.27万股。6月5日，*ST嘉凯（嘉凯城）披露，收到深交所退市告知书，拟决定终止其股票上市交易，成为年内第二家A股退市房企。6月5日，证监会公示的境外发行上市备案补充材料要求显示，要求珠海万达就公司内控、关联交易、募集资金使用等进行说明。标普将大连万达商管长期发行人信用评级由“BB+”下调至“BB”。6月5日，联合资信发布评级报告，维持金辉集团主体长期信用等级AA+，评级展望为稳定。认为金辉经营风格较稳健，现金流管理能力较好，表内债务水平较低，且表外项目较少。6月6日，*ST蓝光摘牌，为A股首家退市房企。6月6日，ST阳光城发布退市风险提示，股价连续17个交易日低于1元。同日公告，控股股东的一致行动人东方信隆资产、福建康田实业持有的约1.05亿股公司股份被司法冻结。6月6日，中交地产公告定增文件获深交所审核通过。2月23日，中交地产公布定增预案，拟募集资金总额不超35亿元。6月6日，新城控股公告5月实现合同销售金额约70.33亿元，同比下降36.53%；1-5月累计实现合同销售额约357亿元，同比下降30.23%。6月7日，上交所向建发股份下发问询函，要求进一步说明认定美凯龙控股股东变更为建发股份的依据及合理性。同日，建发集团宣布拟发行15亿元可续期公司债，用于偿还有息债务。6月6日，中国金茂发布5月销售简报，5月单月实现签约销售金额141.8亿元；1-5月累计取得签约销售金额共计728.12亿元，同比增加43.06%。6月6日，我爱我家投资者活动表示在新的城市扩张方面，将继续聚焦在经济活跃、人口流入的一线和新一线城市。目前公司的新房业务收入占比已下降至10%左右。6月8日，保利发展发布5月销售简报，5月单月实现签约金额408.38亿元，同比增加7.46%；1-5月实现签约金额1966.64亿元，同比增加23.52%。近期新增5个项目。6月8日，招商蛇口公告，5月实现签约销售金额266.19亿元，同比增加65.16%；1-5月累计实现签约销售金额1368.11亿元，同比增加76.41%。近期新增7个项目。 资料来源：各房企公告，上交所，首创证券 30城商品房成交面积-日数据（万方） 15城二手房成交面积-日数据（套） 资料来源：Wind，首创证券 4,500 2020（套） 2021（套） 2022（套） 2023（套） 4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000 500 0 资料来源：Wind，首创证券 2023W23我们重点监测的39城商品房成交面积为311.3万平米，环比-33.8%，同比-19%；全年累计成交面积 8901.4万平米，同比6.8%。 39城销售面积周环比39城销售面积周同比39城销售面积单月同比 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 105.1% 周环比 -33.8% 30% 17.5% 2.4% -2.3% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 周同比 4.4% 6.