房地产行业周报：內房政策宽松预期强化提振估值

交银国际研究行业更新 房地产周报 2023年6月8日 內房政策寬鬆預期強化提振估值 内地房地产 內房政策寬鬆預期強化。据《证券日报》报道，在4月至5月份楼市销售 行业一周表现 年初指数环比%至今% 数据不好的情况下，预计6月份会有新的政策出台，政策内容亦较往年范围更广、力度更强，而部分政策工具可能超出过去的常规工具范畴。 恒生指数19,2996.2-1.2 香港房地产5,0534.4-1.0 资产净值折让(%)-57.71.3ppt 六大国有银行下调存款挂牌利率。6月8日，六大国有银行下调存款挂牌利率。其中，活期存款利率从此前的0.25%下调至0.2%。2年期定期存款 利率下调10个基点至2.05%，3/5年期定存利率下调15个基点至 香港同业拆借利率 (1周,%) 香港同业拆借利率 (1月,%) 3.35 4.33 2.45%/2.5%。我们相信本次降成本针对银行活期存款，以及占比较高的定期存款，进一步引导存款利率下行，有利于维护银行合理盈利空间，同时 国企指数6,5406.8-1.9 内地房地产17,28116.3-13.0 资产净值折让(%)-79.52.8ppt 有利于促进消费、房地产以及固定资产投资。 碧桂园料多数银行同意7月到期银团续期。6月8日，碧桂园表示预期大 上海同业拆借利率 (1周,%) 上海同业拆借利率 (1月,%) 1.85 2.04 部分银行会将公司7月到期的银团贷款续作。据观点新媒体，碧桂园料持有高达80%贷款金额的银行同意有关续作，该笔贷款余额为10亿美元，而该笔贷款约80-90%由中资银行持有。 恒大物业公布2022年业绩。6月5日，恒大物业集团有限公司发布2022 年中期业绩以及2022年度全年业绩公告。恒大物业2022年营业收入约 118.09亿元，同比下跌10.5%；毛利率约为23.0%；该公司拥有人应占利润约14.23亿元，2021年为亏损3.16亿元。截至2022年期末，恒大物业总合约面积约8.19亿平方米，在管面积约5亿平方米。 6月初至今新房成交量较5月有所上升，同比則大致持平：截至6月7日，10城/30城月初至今新房成交量环比上升25.8%/15.7%，主要是5月初受长假期基数低影响。与去年同期相比大致持平，分别轻微上升2.8%/2.3%。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 127.60 102.50 10.078 10.847 10.2 9.4 0.48 0.47 4.8 华润置地 1109HK 买入 42.82 33.65 3.789 4.144 8.1 7.4 0.83 0.77 4.6 越秀地产 123HK 买入 11.62 9.27 1.142 1.224 7.4 6.9 0.57 0.60 6.0 碧桂园服务 6098HK 买入 18.50 10.18 1.541 1.604 6.0 5.8 0.77 0.70 4.2 旭辉控股集团 884HK 买入 3.30 0.76 0.709 0.865 1.0 0.8 0.12 0.11 35.9 领展房托 823HK 中性 52.00 46.80 2.706 2.657 17.3 17.6 0.63 0.63 5.9 恒基地产 12HK 中性 27.80 23.80 2.265 2.757 10.5 8.6 0.35 0.35 7.9 平均 8.6 8.1 0.54 0.52 9.9 资料来源：FactSet、交银国际预测*截至2023年6月8日 资料来源﹕彭博、交银国际预测 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产 香港特区政府或考虑再放宽按揭成数比例。财政司司长陈茂波6月5日在立法会财经事务委员会上表示，自从政府推出“辣招”后，香港楼市炒风并不炽热，但房屋供应情况相对有限，会优先照顾香港市民置业需要，暂时无意调整楼市辣招，但会密切留意市场情况，在可行情况下，考虑为首次置业市民再放宽按揭成数比例。 华懋新盘安峯取消预售楼花同意书。6月7日地政总署数据显示，华懋旗下观塘新盘安峯已于5月25日取消预售楼花同意书，涉及334伙。该项目在2021年初推出时只售出3伙，目前已全数取消交易。据媒体报导，发展商在4月时主动申请取消预售楼花同意书。而于3月底时华懋执董兼行政 总裁蔡宏兴曾称，安峯卖出3伙物业的买家已经挞订，物业重新由集团全权拥有，认为安峯位置适合安老及银发市场，有意改造成安老小区。 恒地逾10亿港元统一土瓜湾旧楼业权。6月8日，香港九龙土瓜湾落山道72至76号及土瓜湾道72至76B号进行强拍程序，恒地以底价10.71亿港元投得，成功统一业权。恒地表示集团在土瓜湾区共并购四个地段，其中三个已于早前完成收购，今日投得的是最后一个，四地段合共4.2467万平方呎，预期可重建的总楼面面积共约38.2万平方呎，并拟发展中小型住宅为主，最快两年半后卖楼花。 长实申请改划红磡海湾轩海景酒店為住宅。是次申请改划红磡海湾轩海景酒店，涉111.47万方呎，申建1,665伙住宅，是计去年10月长实就同系红磡海韵轩申请改建住宅，涉1,503伙，即8个月来再提出类同的改划申请。若两红磡两酒店成功改划，将为该区提供3,168个住宅供应。据城规会文 件显示，申请地点于红磡红鸾道8号，坐落于「商业（2）」用途，是长实旗下HorizonHotels&Suites4间酒店之一，2007年开业，提供1,662个房间，单位全附设家具、装修及备餐间，建筑面积647至724方呎，设2房 及3房间隔，部分单位可享维多利亚港海景。 一手新盘反应仍热烈。因缺乏新盘推售，过去周末仅录得17宗成交，按周下跌约23%。相反，即将开售的新盘收票反应理想，新鸿基地产屯门兆康NOVOLAND第2A期，周二公布过去5日已接获逾4,000张入票，按周六首轮发售188伙计，已超额认购逾20倍。中国海外启德维港1号于6月7日上载价单7号，提供124伙，折实平均呎价约25,944元，较于2021年底推出的价单6号高约5.8%。另外，庄士中国毗邻港铁利东站的鸭脷洲弦岸上载最新楼书，提供105伙，单位实用面积205至317方呎，全盘提供开放式及一房户。 二手市场成交冷清。据利嘉阁数据，周末10大屋苑录得3宗交易（环比持平），50大屋苑过去一周录得69宗成交（环比+5%）。CCL指数环比下跌0.61%%至166.88点。 投资启示 内地：4，5月房地产销售数不佳，加上经济数据较弱，加大市场对房地产市场寛松政策预期，我们预期估值较低以及资产质量较佳之民企，如合景泰富（1813HK/买入）及雅居乐（3383HK/买入），短期重估空间较大。相對避险的投資者仍可持續关注销售业绩佳、盈利质量好的国企开发商，包括越秀（123HK/买入）和华润置地（1109HK/买入）。 香港：刚需以及中端一手市场表现亮丽，我们仍然认为新鸿基地产（16HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏和新一轮 5,000港元消费券的发放。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港收租股表现好于恒指，环比上升6.6%，但开发商表现差于恒指，环比上升4.4%。行业资产净值折让由59.0%收窄至57.7%。 图表1:五大涨跌股，5天总回报图表2:五大涨跌股，年初至今总回报 恒基太古地产 长和嘉里新鸿基 香港收租股恒生指数香港房地产阳光房托 希慎嘉华 泓富房托冠君房托 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (6)(4)(2)02468 嘉里长和信和 太古地产置富房托香港房地产恒生指数香港收租股 希慎领展鹰君 富豪房托九龙仓 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (30)(20)(10)0102030 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表3:行业资产净值折让 40(%) 30 20 10 0 0) 0) 0) 0) 0) 0) 资产净折让 +1标准差 自2009年平均 -1标准差 资产净折让:57.7% (1 (2 (3 (4 (5 (6 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (70) 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现好于中国企业指数，环比漲16.3%。行业资产净值折让由82.3%收窄至79.5%。 图表4:五大涨跌股，5天总回报图表5:五大涨跌股，年初至今总回报 恒盛地产明发集团中海宏洋 深国际春泉房托内地房地产国企指数 禹洲时代中国 融创远洋地产朗诗地产 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (30)(20)(10)01020 红星美凯龙中海宏洋金轮天地越秀地产华地国际国企指数内地房地产建业地产时代中国 融创佳兆业景瑞 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (80)(60)(40)(20)0204060 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表6:行业资产净值折让 +2标准差 -2标准差 资产净折让:79.5% 100(%)资产净折让自2010年平均 80 60 40 20 0 (20) (40) (60) (80) 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 (100) 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 一手新盘反应仍热烈。因缺乏新盘推售，过去周末仅录得17宗成交，按周下跌约23%。相反，即将开售的新盘收票反应理想，新鸿基地产屯门兆康NOVOLAND第2A期，周二公布过去5日已接获逾4,000张入票，按周六首轮发售188伙计，已超额认购逾20倍。中国海外启德维港1号于6月7日上载价单7号，提供124伙，折实平均呎价约25,944元，较于2021年底推出的价单6号高约5.8%。另外，庄士中国毗邻港铁利东站的鸭脷洲弦岸上载最新楼书，提供105伙，单位实用面积205至317方呎，全盘提供开放式及一房户。 二手市场成交冷清。据利嘉阁数据，周末10大屋苑录得3宗交易（环比持平），50大屋苑过去一周录得69宗成交（环比+5%）。CCL指数环比下跌0.61%%至166.88点。 图表7:一手市场销售量图表8:二手市场销售量 (成交套数) 周末:10大主要屋苑(左轴)周:50大主要屋苑(右轴) (成交套数) 800 600 400 200 0 80300 70250 60 50200 40150 30100 20 1050 22年6月 22年6月 22年7月 22年7月 22年8月 22年8月 22年8月 22年9月 22年9月 22年10月 22年10月 22年11月 22年11月 22年12月 22年12月 23年1月 23年1月 23年1月 23年2月 23年2月 23年3月 23年3月 23年4月 23年4月 23年5月 23年5月 23年6