REITs月报：REITs二级市场价格持续下行

2023年6月8日 总量研究 REITs二级市场价格持续下行 ——REITs月报（20230501-20230531） 要点 1、一级市场 已发行项目：截至2023年5月31日，我国公募REITs产品数量仍保持至27 只；合计发行规模达908.92亿元。从底层资产类型来看，高速公路类发行规模 最大，截至2023年5月31日共发行437.30亿元，产业园类REITs发行规模 次之，为152.25亿元。 待发行项目：根据上交所及深交所项目动态披露，共有3只REITs处于待发状态，其中2只为首发REITs，另外1只为待扩募REITs。 2、二级市场 价格走势：从指数走势来看，2023年5月份公募REITs二级市场价格整体呈现下行趋势。2023年5月份公募REITs的二级市场价格回报率为-5.30%，总回报率（含分红）为-4.54%。 成交规模及换手率：2023年5月REITs的成交规模及区间换手率较4月整体走低。具体来看，2023年5月REITs的整体成交规模及月均换手率分别为 46.29亿元和0.66%。从不同底层资产类型来看，园区类REITs的整体成交规模较高，为14.03亿元；能源类REITs的区间换手率较高，为1.25%。 3、政策及动态跟踪 中央层面：5月12日，证监会指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引，突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露要求，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，提高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，推动REITs市场高质量发展。在证监会指导下，沪深交易所分别发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2023 年修订）》、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》。 地方层面：多地均在大力发展公募基建REITs。例如，上海市发展和改革委员会在《上海市加大力度支持民间投资发展若干政策措施》中提到，充分发挥上海证券交易所等平台优势，积极开展政策解读和宣传引导，支持符合条件的民间投资项目在保障性租赁住房、产业园区、消费基础设施等领域加快发行REITs产品,鼓励民间资本参与REITs产品战略配售。 4、风险提示 1）警惕REITs二级市场价格波动风险。 2）警惕政策不及预期风险。 作者 分析师：张旭 执业证书编号：S0930516010001010-58452066 zhang_xu@ebscn.com 分析师：危玮肖 执业证书编号：S0930519070001 010-58452070 weiwx@ebscn.com 联系人：董乃睿 010-56513033 dongnr@ebscn.com 联系人：秦方好 010-56513054 qinfanghao@ebscn.com 固定收益 目录 1、一级市场3 1.1、已发行项目3 1.2、待发行项目4 2、二级市场4 2.1、价格走势4 2.2、成交规模及换手率6 3、政策及动态跟踪7 3.1、中央层面7 3.2、地方层面7 4、风险提示8 图表目录 图表1：已上市REITs概况3 图表2：不同底层资产类型REITs发行情况3 图表3：待发行REITs概况4 图表4：中证REITs指数（不含分红）4 图表5：中证REITs指数（含分红）5 图表6：2023年5月REITs涨跌幅情况5 图表7：2023年5月REITs波动率情况6 图表8：2023年5月REITs成交规模及区间换手率情况6 图表9：2023年5月不同底层资产REITs成交规模及区间换手率情况7 图表10：2023年5月重要政策梳理8 1、一级市场 1.1、已发行项目 截至2023年5月31日，我国公募REITs产品数量仍保持27只；合计发行规 模达908.92亿元。从底层资产类型来看，高速公路类发行规模最大，截至 2023年5月31日共发行437.30亿元，产业园类REITs发行规模次之，为 152.25亿元。 图表1：已上市REITs概况 资料来源：Wind，光大证券研究所统计时间截点：2023年5月31日 图表2：不同底层资产类型REITs发行情况 资料来源：Wind，光大证券研究所单位：亿元统计时间截点：2023年5月31日 图表3：待发行REITs概况 1.2、待发行项目 根据上交所及深交所项目动态披露，共有3只REITs目前处于待发状态，其中2只为首发REITs，另外1只为待扩募REIT。具体来看，中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金、中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金两只首发REITs当前状态均为“通过”；1只待扩募REIT富国首创水务REIT的状态为“已反馈”。 资料来源：Wind，光大证券研究所统计截至日期：2023年5月31日 2、二级市场 2.1、价格走势 从指数走势来看，2023年5月份公募REITs二级市场价格整体呈现下行趋势。2023年5月份公募REITs的二级市场价格回报率为-5.30%，总回报率（含分 红）为-4.54%。分不同REITs来看，5月仅国泰君安东久新经济REIT（0.76%）和中信建投国家电投新能源REIT（0.29%）价格上涨，其余REITs均呈现不同 程度的下跌，其中鹏华深圳能源REIT的降幅最为明显，涨跌幅为-14.34%。从REITs的价格波动率来看，鹏华深圳能源REIT的波动率最高，为37.94%；中信建投国家电投新能源REIT的波动率最低，为3.06%。 图表4：中证REITs指数（不含分红） 980 960 940 920 900 2023-05-31 2023-05-30 2023-05-29 2023-05-26 2023-05-25 2023-05-24 2023-05-23 2023-05-22 2023-05-19 2023-05-18 2023-05-17 2023-05-16 2023-05-15 2023-05-12 2023-05-11 2023-05-10 2023-05-09 2023-05-08 2023-05-05 2023-05-04 2023-04-28 880 资料来源：Wind，光大证券研究所统计时间区间：2023年4月28日至2023年5月31日 图表5：中证REITs指数（含分红） 1,050.00 1,030.00 1,010.00 990.00 970.00 2023-05-31 2023-05-30 2023-05-29 2023-05-26 2023-05-25 2023-05-24 2023-05-23 2023-05-22 2023-05-19 2023-05-18 2023-05-17 2023-05-16 2023-05-15 2023-05-12 2023-05-11 2023-05-10 2023-05-09 2023-05-08 2023-05-05 2023-05-04 2023-04-28 950.00 资料来源：Wind，光大证券研究所统计时间区间：2023年4月28日至2023年5月31日 国泰君安东久新经济REIT中信建投国家电投新能源REIT国泰君安临港创新产业园REIT 中航首钢生物质REIT平安广州交投广河高速公路REIT浙商证券沪杭甬高速REIT 中航京能光伏REIT国金中国铁建高速REIT 中金厦门安居保障性租赁住房REIT 华泰江苏交控REIT富国首创水务REIT 红土创新深圳人才安居REIT嘉实京东仓储基础设施REIT博时招商蛇口产业园REIT华夏基金华润有巢REIT 华夏杭州和达高科产园REIT红土创新盐田港仓储物流REIT建信中关村产业园REIT 华夏北京保障房REIT华夏合肥高新产园REIT华夏中国交建高速REIT 东吴苏州工业园区产业园REIT中金普洛斯仓储物流REIT 华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT 中金安徽交控REIT华安张江光大园REIT鹏华深圳能源REIT -16.00%-14.00%-12.00%-10.00%-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00% 图表6：2023年5月REITs涨跌幅情况 资料来源：Wind，光大证券研究所统计时间区间：2023年4月28日至2023年5月31日 中信建投国家电投新能源REIT 华夏合肥高新REIT中金厦门安居REIT 华夏基金华润有巢REIT红土创新盐田港REIT华夏北京保障房REIT红土创新深圳安居REIT华夏和达高科REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT 平安广州广河REIT浙商沪杭甬REIT富国首创水务REIT东吴苏园产业REIT国金中国铁建REIT 国泰君安东久新经济REIT华泰江苏交控REIT中金普洛斯REIT中航首钢绿能REIT博时蛇口产园REIT中航京能光伏REIT建信中关村REIT 国泰君安临港创新产业园REIT 华夏中国交建REIT华安张江光大REIT华夏越秀高速REIT中金安徽交控REIT鹏华深圳能源REIT 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00% 图表7：2023年5月REITs波动率情况 资料来源：Wind，光大证券研究所统计时间区间：2023年4月28日至2023年5月31日 2.2、成交规模及换手率 2023年5月REITs的成交规模及区间换手率较4月整体走低。具体来看， 2023年5月REITs的整体成交规模及月均换手率分别为46.29亿元和0.66%。从不同底层资产类型来看，园区类REITs的整体成交规模较高，为14.03亿元；能源类REITs的区间换手率较高，为1.25%。 图表8：2023年5月REITs成交规模及区间换手率情况 4.00 2.00 0.00 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 2023-05-31 2023-05-30 2023-05-29 2023-05-26 2023-05-25 2023-05-24 2023-05-23 2023-05-22 2023-05-19 2023-05-18 2023-05-17 2023-05-16 2023-05-15 2023-05-12 2023-05-11 2023-05-10 2023-05-09 2023-05-08 0.00 2023-05-05 2023-05-04 成交额(亿元)区间换手率(%) 资料来源：Wind，光大证券研究所左轴：成交额（亿元）；右轴：区间换手率（%）统计时间区间：2023年5月4日至2023年5月31日 图表9：2023年5月不同底层资产REITs成交规模及区间换手率情况 17.501.50 14.001.20 10.500.90 7.000.60 3.500.30 0.00 能保园生交 源障区态通 基性基环基 础租础保础 设赁设设 施住施施 房 0.00 仓储物流 成交金额(亿元)区间日均换手率(%) 资料来源：Wind，光大证券研究所左轴：成交额（亿元）；右轴：区间换手率（%）统计时间区间：2023年5月4日至2023年5月31日 3、政策及动态跟踪 3.1、中央层面 5月12日，证监会指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引，突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露要求，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，提高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，推动REITs市场高质量发展。在证监会指导下，沪深交易所分别发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金 （REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》、 《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》。 3.2、地方层