REITs月报：REITs二级市场价格企稳回升

2023年2月13日 总量研究 REITs二级市场价格企稳回升 ——REITs月报（20230101-20230131） 要点 1、一级市场 已发行项目：截至2023年1月31日，我国公募REITs产品数量增至25只； 合计发行规模达801.18亿元。从底层资产类型来看，高速公路类发行规模最 大，截至2023年1月31日共发行437.30亿元，产业园类REITs发行规模次 之，为152.25亿元。 待发行项目：根据上交所及深交所项目动态披露，共有9只REITs目前处于待发状态，其中4只为首发REITs，另外5只均为待扩募REITs。 2、二级市场 价格走势：从指数走势来看，2023年1月份公募REITs整体呈现小幅上行趋势。2023年1月份公募REITs的二级市场价格回报率为0.22%，总回报率 （含分红）为0.38%。 成交规模及换手率：2023年1月REITs的成交规模及区间换手率整体呈现波动上行趋势。具体来看，2023年1月REITs的整体成交规模及月均换手率分别为49.65亿元和0.95%。从不同底层资产类型来看，园区类REITs的整体成交规模及月均换手率较高，分别为18.07亿元和1.30%。 3、政策及动态跟踪 中央层面：2023年1月18日，国家发改委举办了新闻发布会。会议强调要认真做好支持民间投资发展政策的贯彻落实工作，通过投融资合作对接机制加强民间投资项目融资支持，支持民间投资多种方式盘活存量资产，向社会公开发布一批示范作用强的典型案例，规范和鼓励民间投资健康发展。推动基础设施REITs健康发展，回收资金用于新的项目建设。 地方层面：多地开年大力发展公募基建REITs。例如，北京市政府在《2023年市政府工作报告重点任务清单》中提到，要推进清洁能源、生态环保等领域REITs项目试点，尽快推动具备条件的REITs项目上市。 4、重要事件点评 部分REITs经营业绩承压。截至2023年1月31日，多只REITs均已发布2022年四季报，我们从营业收入、经营活动现金流量净额以及EBITDA等维度比较了2022年三、四季报的情况，发现多数REITs受疫情防控等因素的影 响，业绩呈现环比下行趋势。 5、风险提示 1）警惕REITs二级市场价格波动风险。 2）警惕政策不及预期风险。 作者 分析师：张旭 执业证书编号：S0930516010001010-58452066 zhang_xu@ebscn.com 分析师：危玮肖 执业证书编号：S0930519070001 010-58452070 weiwx@ebscn.com 固定收益 目录 1、一级市场3 1.1、已发行项目3 1.2、待发行项目4 2、二级市场4 2.1、价格走势4 2.2、成交规模及换手率6 3、政策及动态跟踪7 3.1、中央层面7 3.2、地方层面7 4、重要事件跟踪9 5、风险提示10 图表目录 图表1：已上市REITs概况3 图表2：不同底层资产类型REITs发行情况3 图表3：待发行REITs概况4 图表4：中证REITs指数（不含分红）4 图表5：中证REITs指数（含分红）5 图表6：REITs一月份涨跌幅情况5 图表7：REITs一月份波动率情况6 图表8：2023年1月REITs成交规模及区间换手率情况6 图表9：2023年1月不同底层资产REITs成交规模及区间换手率情况7 图表10：2023年1月重要政策梳理7 图表11：14只REITs2022年三、四季报情况及比较9 1、一级市场 1.1、已发行项目 截至2023年1月31日，我国公募REITs产品数量增至25只；合计发行规模 达801.18亿元。从底层资产类型来看，高速公路类发行规模最大，截至2023 年1月31日共发行437.30亿元，产业园类REITs发行规模次之，为152.25亿元。 图表1：已上市REITs概况 证券简称 资产类型 发行规模(亿元) 战略配售认购份额(万份) 网下发售份额(万份) 公众配售份额(万份) 交易场所 中航首钢生物质REIT 生态环保 13.38 6,000 2,800 1,200 深圳 华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT 交通基础设施 21.30 21,000 6,300 2,700 深圳 中金厦门安居保障性租赁住房REIT 保障性租赁住房 13.00 31,235 13,136 5,630 上海 华泰江苏交控REIT 交通基础设施 30.54 30,000 7,000 3,000 上海 国泰君安东久新经济REIT 园区基础设施 15.18 32,500 12,250 5,250 上海 华夏杭州和达高科产园REIT 园区基础设施 14.04 31,500 12,950 5,550 深圳 鹏华深圳能源REIT 能源基础设施 35.38 42,000 12,600 5,400 深圳 国泰君安临港创新产业园REIT 园区基础设施 8.24 11,000 6,300 2,700 上海 东吴苏州工业园区产业园REIT 园区基础设施 34.92 54,000 27,000 9,000 上海 红土创新深圳人才安居REIT 保障性租赁住房 12.42 30,000 14,000 6,000 深圳 华安张江光大园REIT 园区基础设施 14.95 27,665 15,635 6,700 上海 嘉实京东仓储基础设施REIT 仓储物流 17.57 35,000 10,500 4,500 上海 华夏基金华润有巢REIT 保障性租赁住房 12.09 30,000 14,000 6,000 上海 建信中关村产业园REIT 园区基础设施 28.80 63,081 18,843 8,076 上海 中金安徽交控REIT 交通基础设施 108.80 80,000 14,000 6,000 上海 博时招商蛇口产业园REIT 园区基础设施 20.79 58,500 22,050 9,450 深圳 富国首创水务REIT 生态环保 18.50 38,000 8,400 3,600 上海 浙商证券沪杭甬高速REIT 交通基础设施 43.60 37,148 10,924 1,928 上海 中金普洛斯仓储物流REIT 仓储物流 58.35 108,000 29,400 12,600 上海 平安广州交投广河高速公路REIT 交通基础设施 91.14 55,281 10,303 4,416 深圳 华夏中国交建高速REIT 交通基础设施 93.99 75,000 17,500 7,500 上海 国金中国铁建高速REIT 交通基础设施 47.93 37,500 8,750 3,750 上海 华夏北京保障房REIT 保障性租赁住房 12.55 30,000 14,000 6,000 上海 红土创新盐田港仓储物流REIT 仓储物流 18.40 48,000 22,400 9,600 深圳 华夏合肥高新产园REIT 园区基础设施 15.33 45,500 17,150 7,350 深圳 资料来源：Wind，光大证券研究所统计时间截点：2023年1月31日 图表2：不同底层资产类型REITs发行情况 500.00 437.30 152.25 94.32 50.06 35.38 31.88 400.00 300.00 200.00 100.00 0.00 保仓交 障储通 性物类 住流 房类 类 能生园 源态区 类环类保 类 资料来源：Wind，光大证券研究所单位：亿元统计时间截点：2023年1月31日 1.2、待发行项目 根据上交所及深交所项目动态披露，共有9只REITs目前处于待发状态，其中4只为首发REITs，另外5只均为待扩募REITs。具体来看，中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT和中金山高集团高速公路REIT等四只首发REITs当前状态均为“已反馈”；5只待扩募REITs中中金普洛斯仓储物流REIT、富国首创水务REIT、华安张江光大园REIT的状态为“已反馈”，红土创新盐田港仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT的状态为“已问询”。 图表3：待发行REITs概况 名称 资产类型 申报类型 项目状态 受理日期 主要原始权益人 中信建投国家电投新能源REIT 能源基础设施 首发 已反馈 2022-12-30 国家电力投资集团有限公司 中航京能光伏REIT 能源基础设施 首发 已反馈 2022-12-30 京能国际能源发展(北京)有限公司 中金湖北科投光谷产业园REIT 园区基础设施 首发 已反馈 2022-12-30 湖北省科技投资集团有限公司 中金山高集团高速公路REIT 交通基础设施 首发 已反馈 2022-11-14 山东高速集团有限公司 中金普洛斯仓储物流REIT 仓储物流 扩募 已反馈 2022-09-29 普洛斯中国控股有限公司 红土创新盐田港仓储物流REIT 仓储物流 扩募 已问询 2022-09-29 深圳市盐田港物流有限公司 富国首创水务REIT 水利设施 扩募 已反馈 2022-09-29 北京首创生态环保集团股份有限公司 华安张江光大园REIT 园区基础设施 扩募 已反馈 2022-09-29 上海张江(集团)有限公司 博时招商蛇口产业园REIT 园区基础设施 扩募 已问询 2022-09-29 招商局光明科技园有限公司 资料来源：Wind，光大证券研究所统计截至日期：2023年1月31日 2、二级市场 2.1、价格走势 从指数走势来看，2023年1月份公募REITs整体呈现小幅上行趋势。2023年1月份公募REITs的二级市场价格回报率为0.22%，总回报率（含分红）为 0.38%。分不同REITs来看，红土创新深圳人才安居REIT1月的涨幅最为明显，为5.08%；中金普洛斯仓储物流REIT的降幅最为明显，为5.00%。从不同REITs的价格波动率来看，中航首钢生物质REIT的波动率最高，为37.22%；华夏杭州和达高科产园REIT的波动率最低，为1.31%。 图表4：中证REITs指数（不含分红） 1,060.00 1,055.00 1,050.00 1,045.00 1,040.00 1,035.00 2023-01-31 2023-01-30 2023-01-20 2023-01-19 2023-01-18 2023-01-17 2023-01-16 2023-01-13 2023-01-12 2023-01-11 2023-01-10 2023-01-09 2023-01-06 2023-01-05 2023-01-04 2023-01-03 2022-12-30 1,030.00 资料来源：Wind，光大证券研究所统计时间区间：2022年12月30日至2023年1月31日 图表5：中证REITs指数（含分红） 1,125.00 1,120.00 1,115.00 1,110.00 1,105.00 1,100.00 1,095.00 2023-01-31 2023-01-30 2023-01-20 2023-01-19 2023-01-18 2023-01-17 2023-01-16 2023-01-13 2023-01-12 2023-01-11 2023-01-10 2023-01-09 2023-01-06 2023-01-05 2023-01-04 2023-01-03 2022-12-30 1,090.00 资料来源：Wind，光大证券研究所统计时间区间：2022年12月30日至2023年1月31日 红土创新深圳人才安居REIT 国泰君安临港创新产业园REIT东吴苏州工业园区产业园REIT华夏中国交建高速REIT 国泰君安东久新经济REIT华夏合肥高新产园REIT富国首创水务REIT 华夏基金华润有巢REIT华安张江光大园REIT建信中关村产业园REIT 浙商证券沪杭甬高速REIT华夏杭州和达高科产园RE