REITs月报：REITs二级市场价格走低，成交规模及换手率波动下行

2023年5月11日 总量研究 REITs二级市场价格走低，成交规模及换手率波动下行 ——REITs月报（20230401-20230430） 要点 1、一级市场 已发行项目：截至2023年4月30日，我国公募REITs产品数量增至27只； 合计发行规模达908.92亿元。从底层资产类型来看，高速公路类发行规模最 大，截至2023年4月30日共发行437.30亿元，产业园类REITs发行规模次 之，为152.25亿元。 待发行项目：根据上交所及深交所项目动态披露，共有3只REITs处于待发状态，其中2只为首发REITs，另外1只为待扩募REITs。 2、二级市场 价格走势：从指数走势来看，2023年4月份公募REITs整体呈现小幅下行趋势。2023年4月份公募REITs的二级市场价格回报率为-7.18%，总回报率 （含分红）为-5.13%。 成交规模及换手率：2023年4月REITs的成交规模及区间换手率整体呈现波动下行趋势。具体来看，2023年4月REITs的整体成交规模及月均换手率分别为70.24亿元和1.07%。从不同底层资产类型来看，交通类REITs的整体成交规模较高，为21.63亿元；能源类REITs的区间换手率较高，为1.54%。 3、政策及动态跟踪 中央层面：近期，国家发展改革委印发了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）。为规范高效做好基础设施REITs申报推荐工作，《通知》从六方面提出了具体工作要求：一是认真做好项目前期培育；二是合理把握项目发行条件；三是切实提高申报推荐效率；四是充分发挥专家和专业机构作用；五是用好回收资金促进有效投资；六是切实加强运营管理。《通知》对贯彻落实国家 《“十四五”规划纲要》和国办发〔2022〕19号文精神，促进基础设施REITs市场平稳健康发展，更好盘活存量资产、扩大有效投资具有重要意义。 地方层面：多地均在大力发展公募基建REITs。例如，深圳市地方金融监管局在《深圳市地方金融监管局关于2022年工作总结和2023年工作思路的报告》中提到，要全面深化深港金融合作，进一步促进与中国香港金融市场互联互 通，推动REITs纳入“深港通”标的范围。4、重要事件点评 部分REITs经营情况有所修复。截至2023年4月30日，多只REITs均已发布2023年一季报，我们从营业收入、经营活动现金流量净额以及EBITDA等维度比较了2023年一季报与2022年四季报，发现多数REITs受经济回暖等因素的影响，业绩呈现环比上行趋势。此外，我们还比较了2023年一季报与2022年一季报的情况，其中2只REITs的各项指标呈现同比上升趋势，4只REITs的各项指标呈现同比下降趋势。 5、风险提示 1）警惕REITs二级市场价格波动风险。 2）警惕政策不及预期风险。 作者 分析师：张旭 执业证书编号：S0930516010001010-58452066 zhang_xu@ebscn.com 分析师：危玮肖 执业证书编号：S0930519070001 010-58452070 weiwx@ebscn.com 固定收益 目录 1、一级市场3 1.1、已发行项目3 1.2、待发行项目4 2、二级市场4 2.1、价格走势4 2.2、成交规模及换手率6 3、政策及动态跟踪7 3.1、中央层面7 3.2、地方层面7 4、重要事件跟踪8 5、风险提示9 图表目录 图表1：已上市REITs概况3 图表2：不同底层资产类型REITs发行情况3 图表3：待发行REITs概况4 图表4：中证REITs指数（不含分红）4 图表5：中证REITs指数（含分红）5 图表6：2023年4月REITs涨跌幅情况5 图表7：2023年4月REITs波动率情况6 图表8：2023年4月REITs成交规模及区间换手率情况6 图表9：2023年4月不同底层资产REITs成交规模及区间换手率情况7 图表10：2023年4月重要政策梳理8 图表11：20只REITs2023年一季报与2022年四季报情况及比较9 图表12：11只REITs2023年一季报与2022年一季报情况及比较9 中庚基金 1、一级市场 1.1、已发行项目 截至2023年4月30日，我国公募REITs产品数量增至27只；合计发行规模 达908.92亿元。从底层资产类型来看，高速公路类发行规模最大，截至2023 年4月30日共发行437.30亿元，产业园类REITs发行规模次之，为152.25亿元。 图表1：已上市REITs概况 资料来源：Wind，光大证券研究所统计时间截点：2023年4月30日 图表2：不同底层资产类型REITs发行情况 资料来源：Wind，光大证券研究所单位：亿元统计时间截点：2023年4月30日 图表3：待发行REITs概况 1.2、待发行项目 根据上交所及深交所项目动态披露，共有3只REITs目前处于待发状态，其中2只为首发REITs，另外1只为待扩募REIT。具体来看，中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金、中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金两只首发REITs当前状态均为“通过”；1只待扩募REIT富国首创水务REIT的状态为“已反馈”。 资料来源：Wind，光大证券研究所统计截至日期：2023年4月30日 2、二级市场 2.1、价格走势 从指数走势来看，2023年4月份公募REITs二级市场价格整体呈现下行趋势。2023年4月份公募REITs的二级市场价格回报率为-7.18%，总回报率（含分 红）为-5.13%。分不同REITs来看，4月仅华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT价格上涨（0.19%），其余REITs均呈现不同程度的下跌，其中建信中关村产业园REIT的降幅最为明显，涨跌幅为-16.87%。从REITs的价格波动率来看，平安广州广河REIT的波动率最高，为42.64%；华夏合肥高新REIT的波动率最低，为2.19%。 图表4：中证REITs指数（不含分红） 1,040.00 1,020.00 1,000.00 980.00 960.00 940.00 920.00 2023-04-28 2023-04-27 2023-04-26 2023-04-25 2023-04-24 2023-04-21 2023-04-20 2023-04-19 2023-04-18 2023-04-17 2023-04-14 2023-04-13 2023-04-12 2023-04-11 2023-04-10 2023-04-07 2023-04-06 2023-04-04 2023-04-03 2023-03-31 900.00 资料来源：Wind，光大证券研究所统计时间区间：2023年3月31日至2023年4月30日 图表5：中证REITs指数（含分红） 1,100.00 1,080.00 1,060.00 1,040.00 1,020.00 2023-04-28 2023-04-27 2023-04-26 2023-04-25 2023-04-24 2023-04-21 2023-04-20 2023-04-19 2023-04-18 2023-04-17 2023-04-14 2023-04-13 2023-04-12 2023-04-11 2023-04-10 2023-04-07 2023-04-06 2023-04-04 2023-04-03 2023-03-31 1,000.00 资料来源：Wind，光大证券研究所统计时间区间：2023年3月31日至2023年4月30日 图表6：2023年4月REITs涨跌幅情况 资料来源：Wind，光大证券研究所统计时间区间：2023年3月31日至2023年4月30日 图表7：2023年4月REITs波动率情况 资料来源：Wind，光大证券研究所统计时间区间：2023年4月3日至2023年4月30日 2.2、成交规模及换手率 2023年4月REITs的成交规模及区间换手率整体呈现波动下行趋势。具体来 看，2023年4月REITs的整体成交规模及月均换手率分别为70.24亿元和1.07%。从不同底层资产类型来看，能源类REITs的区间换手率较高，为 1.54%。 图表8：2023年4月REITs成交规模及区间换手率情况 资料来源：Wind，光大证券研究所左轴：成交额（亿元）；右轴：区间换手率（%）统计时间区间：2023年4月3日至2023年4月30日 图表9：2023年4月不同底层资产REITs成交规模及区间换手率情况 资料来源：Wind，光大证券研究所左轴：成交额（亿元）；右轴：区间换手率（%）统计时间区间：2023年4月3日至2023年4月30日 3、政策及动态跟踪 3.1、中央层面 近期，国家发展改革委印发了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）。为规范高效做好基础设施REITs申报推荐工作，《通知》从六方面提出了具体工作要求：一是认真做好项目前期培育；二是合理把握项目发行条件；三是切实提高申报推荐效率；四是充分发挥专家和专业机构作用；五是用好回收资金 促进有效投资；六是切实加强运营管理。《通知》对贯彻落实国家《“十四五”规划纲要》和国办发〔2022〕19号文精神，促进基础设施REITs市场平稳健 康发展，更好盘活存量资产、扩大有效投资具有重要意义。 3.2、地方层面 多地均在大力发展公募基建REITs。例如，深圳市地方金融监管局在《深圳市地方金融监管局关于2022年工作总结和2023年工作思路的报告》中提到，要全面深化深港金融合作，进一步促进与香港金融市场互联互通，推动REITs纳入“深港通”标的范围；河北省在《河北省发展和改革委员会关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的实施意见》中提出，支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。在发行基础设施REITs时，对各类所有制企业一视同仁，加快推出民间投资具体项目。 图表10：2023年4月重要政策梳理 时间 部门或单位 会议或文件 主要内容 2023年4月4日 深圳市地方金融监管局 《深圳市地方金融监管局关于2022年工作总结和2023年工作思路的报告》 全面深化深港金融合作，进一步促进与香港金融市场互联互通，推动更多深港交易所的上市公司、REITs纳入“深港通”标的范围，加强与香港在金融领域的规则衔接、机制对接。 2023年4月6日 玉溪市人民政府 《玉溪市人民政府关于贯彻落实云南省人民政府2023年推动经济稳进提质政策措施的实施意见》 充分调动民间投资积极性，鼓励民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。 2023年4月7日 北京市人民政府 《北京市全面优化营商环境助力企业高质量发展实施方案》 加快提升证券市场功能，推动北京证券交易所高质量扩容，着力培育标杆上市公司，支持其开展政府债券交易，丰富REITs等交易品种，推动与境外资本市场互联互通。鼓励新能源、生态环境等领域企业发行不动产投资信托基金。 2023年4月10日 深圳市前海管理局 《深圳前海深港现代服务业合作区支持金融业高质量发展专项资金管理办法》 支持前海合作区优质基础设施项目以不动产投资信托基金（REITs）形式在香港上市及进行融资，对项目所属权益人给予100万元一次性扶持。 2023年4月14日 重庆市人民政府 《重庆市人民政府办公厅关于做好2023年市级重点项目实施有关工作的通知》 创新推广以项目自平衡为核心的投融资模式，挖掘项目自身经营收益，规范特许经营权管理，更好撬动社会资本参与投资。加快推动产业园区、旅游景区、高速公路等重点领域基础设施REITs上市发行。 2023年4月19日 国家发改委 国家发展改革委4月新闻发布会 下一步，国家发改委将