REITs观察：市场继续下行、扩募再更新

2023/05REITs观察：市场继续下行、扩募再更新 YY团队2023/06/02 五月舆情跟踪：行业层面，证监会指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引，上海市发改委支持符合条件的民间投资项目发行REITs；产品方面，湖北 科投REIT确定发行价格为2.625元/份，另外九州通医药仓储物流REIT申报发行，首创钜大奥特莱斯、中国金茂等多只REITs发布招标公告。 REITs量价回顾：5月各资产类型REITs成交量、成交金额和换手率普遍走低，二级市场价格继续下行，华安张江光大园、中金安徽交控跌幅靠前，月跌 幅分别为11.06%、10.42%。 热点点评：5月19日，首批获准扩募的华安张江REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT表决通过，现阶段REITs市场整体情绪仍较弱，扩募的闸口一旦打开，预计能给C-REITs市场带来不一样的活力， 但拟扩募资产是否对存量形成利好，仍需投资者边走边看。 一、2023年5月舆情跟踪 1、行业层面 行业层面，5月12日证监会指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引，突出以“管资产”为核心，规范费用收取水平或直指此前公募REITs招标过程中“零费率”抢项目的现象，进一步优化REITs审核关注事项。地方层面，上海市发改委印发通知，支持符合条件的民间投资项目在保障性租赁住房、产业园区、消费基础设施等领域加快发行REITs产品。 图表1：REITs行业舆情跟踪 相关舆情 5月12日 证监会指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引，突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，相关参与机构不得以明显低于行业定价水平等不正当竞争方式招揽业务。 5月12日 深交所修订《REITs审核关注事项指引》，细化业务参与机构、评估和现金流要求、规范产品设计要求、明确产业园区项目的特殊性要求、明确收费公路项目的特殊性要求。 5月25日 上海市发改委印发关于《上海市加大力度支持民间投资发展若干政策措施》的通知，支持符合条件的民间投资项目在保障性租赁住房、产 业园区、消费基础设施等领域加快发行REITs产品，鼓励民间资本参与REITs产品战略配售。 资料来源：公开资料，YY评级 2、产品方面 产品发行方面，湖北科投REIT确定基金认购价格为2.625元/份，份额总额为6亿份，预计募集资金总额为15.75亿元。预计网下中签率为2.54%左右。 产品扩募方面，华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT表决通过，是扩募获批临上市的最后一步。 产品预备方面，首创钜大奥特莱斯公募REIT、杭州湾跨海大桥公募REIT、招商蛇口保障性租赁住房REIT等发布招标公告，软件谷菁英人才公寓保障性租赁住房公募REITs公布招标结果。 图表2：REITs产品舆情跟踪 相关舆情 5月2日 成都香城产业发展集团有限公司发布基础设施公募REITs招标公告。 5月4日 首创钜大奥特莱斯公募REITs项目发布财务顾问招标公告，意味着消费基础设施公募REITs很快就要来了，购物中心REITs或最先落地。 5月6日 龙源电力将分拆新能源项目公募REITs上市。 5月8日 中国金茂发布公募REITs审计项目中标公告，已完成招标过程。 5月9日 山东省商业集团有限公司下属单位持有的某商业物业公募REITs发布招标公告。 5月10日 海南粤海铁路轮渡有限公司100%股权转让项目在上海联合产权交易所发布了预披露公告，这标志着铁路领域首单基础设施REITs发行工作正式进入实操阶段。 5月12日 杭州湾跨海大桥公募REITs管理人项目招标公告发布。 5月19日 首批获准扩募的华安张江REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT表决通过。 5月19日 软件谷菁英人才公寓保障性租赁住房公募REITs基金管理人选聘中标候选人公示，第一名华泰证券（费率0.123%），第二名博时基金（费率0.15%），第三名建信基金（费率0.12%）。 5月22日 九州通开展医药仓储物流基础设施公募REITs的申报发行工作。 5月25日 招商蛇口保障性租赁住房REITs发布招标公告。 5月30日 湖北科投REIT确定基金认购价格为2.625元/份，份额总额为6亿份，预计募集资金总额为15.75亿元。预计网下中签率为2.54%左右。 资料来源：公开资料，YY评级 二、REITs成交量价回顾 1、成交活跃度回顾 5月除了保障性租赁住房REITs的成交量、成交金额和换手率在上涨以外，其余资产类型REITs成交量、成交金额和换手率均走低。成交量和成交金额方面，仓储物流类型降幅最为显著，在55%左右，而能源基础设施类型降幅最小，在15%左右；日均换手率方面，保障性租赁住房类型涨幅11%，能源基础设施和仓储物流类型降幅超过50%。 图表3：REITs成交活跃度回顾 成交量(亿份) 成交金额(亿元) 区间日均换手率(%) 资产类型 4月 5月 趋势 4月 5月 趋势 4月 5月 趋势 园区基础设施 5.51 4.14 ↓ 20.36 14.03 ↓ 1.14 0.82 ↓ 能源基础设施 1.20 1.03 ↓ 11.58 9.51 ↓ 1.54 1.25 ↓ 交通基础设施 2.52 1.57 ↓ 21.63 12.26 ↓ 1.01 0.38 ↓ 保障性租赁住房 1.53 1.78 ↑ 4.22 4.72 ↑ 1.02 1.13 ↑ 生态环保 0.69 0.44 ↓ 3.89 2.33 ↓ 1.15 0.68 ↓ 仓储物流 1.97 0.91 ↓ 8.55 3.43 ↓ 0.57 0.25 ↓ 资料来源：wind，YY评级 2、价格回顾 5月产权类REITs继续普遍下行。产业园REITs中仅有国泰君安东久新经济 REIT较上月小幅上涨0.76%，其余均下跌，华安张江光大园REIT5月底收盘于 3.496元，较上月下跌11.06%，主要系拟扩募资产主力租户OPPO子公司哲库科技突发事件所致。博时招商蛇口、华夏合肥高新产园、华夏杭州和达、东吴苏 州工业园跌幅在5%-7%，其余跌幅在5%以内；仓储物流和保租房REITs中，除中金普洛斯仓储物流REIT跌幅为7.01%，其余跌幅在6%以内。 图表4：产权型REITs价格走势 类别 REITs 收盘价（元） 近一月(%) 近三月(%) 近半年(%) 今年以来(%) 上市至今(%) 产业园 博时招商蛇口产业园REIT 2.471 -5.25 -16.32 -15.65 -15.78 12.69 华夏合肥高新产园REIT 2.296 -5.90 -8.62 -13.16 -4.96 6.11 华夏杭州和达高科产园REIT 2.828 -5.51 -9.79 -7.55 -7.85 0.71 华安张江光大园REIT 3.496 -11.06 -12.09 -15.44 -8.18 23.71 国泰君安临港创新产业园REIT 4.972 -0.76 -7.50 -8.86 -2.97 22.23 东吴苏州工业园区产业园REIT 3.955 -7.01 -13.91 -12.22 -10.11 8.29 国泰君安东久新经济REIT 3.708 0.76 -3.11 -7.04 -2.38 23.83 建信中关村产业园REIT 3.022 -2.78 -25.33 -27.66 -23.66 -1.75 仓储物流 红土创新盐田港仓储物流REIT 2.707 -5.51 -9.23 -11.77 -9.11 24.02 中金普洛斯仓储物流REIT 4.391 -7.01 -12.31 -11.81 -17.18 19.28 嘉实京东仓储基础设施REIT 3.730 -4.85 -9.79 -4.92 -4.92 6.15 保租房 红土创新深圳人才安居REIT 2.541 -4.62 -10.87 -15.02 -5.27 3.69 中金厦门安居保障性租赁住房REIT 2.673 -3.36 -9.05 -13.82 -6.51 4.31 华夏北京保障房REIT 2.625 -5.88 -10.28 -13.58 -6.50 5.98 华夏基金华润有巢REIT 2.448 -5.30 -7.13 -13.31 -5.04 1.28 资料来源：wind，YY评级，选取上市两个月以上的产品 5月经营权型REITs也维持跌势，高速公路REITs中中金安徽交控REIT月跌幅为10.42%，华夏中国交建高速REIT月跌幅5.13%，其余跌幅不超过5%。另外鹏华深圳能源5月底收盘于6.519，较上月末下跌5.22%，富国首创水务收 盘于3.884，较上月末下跌4.5%。 图表5：经营权型REITs价格走势 类别 名称 收盘价 近一月 (%) 近三月 (%) 近半年 (%) 今年以来(%) 上市至今(%) 生态环保 中航首钢生物质REIT 13.900 -1.17 -3.81 -2.75 -2.01 24.96 富国首创水务REIT 3.884 -4.50 -13.70 -13.07 -11.06 17.24 清洁能源 鹏华深圳能源REIT 6.519 -5.22 -11.55 -11.37 -11.65 22.33 高速公路 平安广州交投广河高速公路REIT 10.105 -1.62 -9.05 -8.20 -12.17 -12.75 华夏越秀高速公路基础设施REIT 6.865 -4.53 -8.96 -13.43 -8.71 4.80 浙商证券沪杭甬高速REIT 8.462 -2.04 -4.19 -2.80 -4.58 8.35 国金中国铁建高速REIT 8.489 -3.15 -7.04 -4.75 -5.88 -3.81 中金安徽交控REIT 8.567 -10.42 -18.03 -16.24 -18.40 -21.26 华夏中国交建高速REIT 6.677 -5.13 -20.60 -18.62 -19.50 -26.76 华泰江苏交控REIT 7.009 -3.71 -6.86 -5.60 -6.50 -5.60 资料来源：wind，YY评级，选取上市两个月以上的产品 3、估值表现 5月产权型REITs的中债IRR指数除了国泰君安东久新经济REIT外均上升。产业园REITs中，华安张江5月底中债IRR仅有3.22%，而博时蛇口中债IRR为6.33%，相对偏高。保租房REITs中，华润有巢中债IRR为5.65%，红土深圳保租房REIT估值相对偏低，中债IRR为4.22%。仓储物流REITs中，中金普洛斯IRR相对偏高为5.82%，红土盐田港IRR为5.03%。 图表6：产权型REITs估值表现 5月底 5月底中债IRR 4月底中债IRR 博时蛇口产业园REIT 2.47 6.3297 6.0017 建信中关村产业园REIT 3.02 5.2519 5.0689 华安张江光大园REIT 3.50 3.2153 2.2975 东吴苏州产业园REIT 3.96 4.6496 4.1587 华夏合肥高新产园REIT 2.30 5.5238 5.1077 国泰君安东久新经济REIT 3.71 6.0498 6.0641 国泰君安临港创新产业园REIT 4.97 5.9213 5.8427 华夏和达高科REIT 2.83 5.5452 5.1565 厦门安居保租房REIT 2.67 5.1862 4.9996 红土深圳保租房REIT 2.54 4.2190 3.9901 华夏基金华润有巢REIT 2.45 5.6531 5.3657 华夏北京保租房REIT 2.63 4.9535 4.6419 嘉实京东仓储REIT 3.73 5.3469 5.0522 红土盐田港REIT 2.71 5.0325 4.6384 中金普洛斯物流REIT 4.39 5.816