宏观专题研究：房票重启，约束和破局

宏观专题研究 房票重启，约束和破局 2023年06月06日 6月2日，青岛住建部发布一揽子地产政策，点燃市场对地产托底政策的乐观情绪。此次青岛地产政策组合包颇丰富，除松绑限购限售政策之外，还特别提到“鼓励各区（市）棚户区和城中村改造征收补偿货币化安置，试点房票制度”。2015地方政府采用房票托底地产下滑，当下青岛推进试点房票制度若推广，能够起到多大地产托底效果，当下房票制度推行面临哪些现实约束，未来又将如何破局？ 房票是货币化安置方式之一，可理解为政府发行的住房“消费券”。 拆迁补偿有两种，实物安置和货币安置。实物安置是指房屋拆迁后，政府直接向被拆迁居 分析师周君芝执业证书：S0100521100008电话：15601683648 民提供安置房；货币补偿，是政府直接向居民发放安置款或者房票，居民凭借安置款、房票自行购买住房。 邮箱：zhoujunzhi@mszq.com分析师周恺悦执业证书：S0100121120011 房票微观运行涉及三个环节。发行环节，政府向被拆迁居民开具房票。使用环节，居民凭 电话：13135690247 借房票购房。结算环节，房企售房得到房票后，将手中持有房票向政府兑换为现金。 邮箱：zhoukaiyue@mszq.com 房票有两层属性，对居民而言，这是地方政府发放的住房“消费券”；对房企而言，这是一笔面向地方政府的“应收账款”较于直接现金补贴，房票可以节约当期政府财政支出现金，并可定向刺激住房需求。 相关研究1.全球大类资产跟踪周报：政策带动情绪反转-2023/06/04 历史上推行过两轮房票，第二轮效果不及首轮。 2.宏观事件点评：需求不足的政策应对-2023 第一轮房票安置出现在2015-2018年，该时期为棚改货币化高潮。当时全国多个城市实 /06/04 行房票政策（主要集中在浙江、山东、江苏、福建）。直到2018年，棚改货币化退坡，房票制度也随之降温。 3.流动性跟踪周报：短久期策略占优-2023/06/044.2023年5月PMI数据点评：5月PMI的 第二轮房票安置主要集中在2022年二、三季度，当时地产销售过冷。2022年初地产融 成色-2023/05/31 资政策收紧，期房交付风险加大，2022年开年商品房销售走弱。部分地区（集中在浙江 5.流动性跟踪周报：当前债市博弈资金面-20 江苏、河南三个省份）于2022年二、三季度陆续重启房票安置。 23/05/29 不论是全国总量数据，还是观察地方经验，第二轮房票效果都弱于第一轮。这为我们带来启示：当下经济和地产现实更接近于第二轮房票使用时期，若不做政策调适，本轮房票推进或仍将面临之前一样的现实约束，效果或许较为有限。 对比上一轮房票推行，当下面临的现实约束颇为类似。 约束一，当前棚改体量或有限。2018年以后，老旧小区不再采用大拆大建的棚改模式，而更多转向局部改造，这决定了2022年以后棚改体量有限。房票是针对棚改项目发行，从这一点来看，当下房票能够撬动的规模有限，远不能与首轮房票推行相提并论。约束二，房企、居民、政府三方对房票政策均有顾虑。房企担忧政府房票兑付时间过长，尤其当前地方财力偏弱，房企担忧加深。居民认为本轮房票奖励力度不及以往，房票吸引力下降。地方政府顾虑房票在短期内实质性加重地方政府广义财政压力。 以房票制度稳定地产运行，房票细节设计的三个层面或有突破。 目前暂无信息表明房票会在全国层面广泛推广。但若后续政策试图用房票制度撬动住房需求，稳定地产运行，我们认为政策或在房票制度的三个层面上进行调适，以达期待效果。其一，关注房票使用范围是否扩大，譬如城中村改造项目是否能够通过房票安置。其二，关注PSL是否能够重启，减轻财政负担，同时也能提升企业对房票接受程度。其三，关注房票的细节设计，譬如对居民补贴以及兑付时间，这将影响企业与居民使用房票积极性。风险提示：地产政策力度超预期，货币政策超预期。 目录 1房票的微观运行机制3 1.1房票是一种货币安置形式3 1.2房票使用流程涉及三个重要环节3 2历史上两轮房票运行效果各异4 2.1历史上有过两轮房票安置4 2.2第二轮房票安置效果偏弱7 3当前房票制度面临四点现实约束7 3.1约束一，近年棚改规模逐步走低8 3.2约束二，房企对房票接受度降低9 3.3约束三，部分城市房票对居民吸引力降低10 3.4约束四，近期地方财政压力偏大11 4总结：推进房票制度的破局操作12 风险提示13 插图目录14 表格目录14 1房票的微观运行机制 1.1房票是一种货币安置形式 房票是补偿房屋被拆迁人的方式之一。 对于房屋被拆迁人，政府往往有实物和货币两种补偿方式。 所谓实物补偿，是指房屋拆迁后，政府直接向被拆迁居民提供安置房，具体位置可能是原地址，也可能异地。实物补偿方式的核心在于安置房由政府主持建造，并进而供给给居民部门。 所谓货币补偿，是政府直接向居民发放安置款或者房票，居民凭借安置款、房票自行购买住房。政府所给安置款以及房票面值没有统一标准，因地制宜。 表1：房票是补充房屋被拆迁人的方式之一 分类 原理 实物安置 政府主持新建安置房，根据被拆迁房屋的面积和确定安置房对接面积后，靠标准房型对被拆迁人进行安置的方式。 原地新建安置房 原地新建安置房 异地新建安置房 异地新建安置房 货币安置 拆迁人以安置房屋的规定折算成安置款，由被拆迁人选购住宅房屋自行安置。 纯货币安置 征收（补偿）人直接给予货币补偿，由被征收（补偿）人自由支配 房票安置 房票安置是指被征收（补偿）人通过使用房票购买商品住房来解决安置住房的安置方式 资料来源：《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国务院官网、泉州市、黄山市政府官网，民生证券研究院整理 1.2房票使用流程涉及三个重要环节 房票的完整运转流程可分为发行、使用与结算三个环节。环节一（发行环节），政府向被拆迁居民开具房票。 政府先与房屋被征收居民（下称“居民”）核准房屋拆迁补偿金额，依据补偿金额签订“补偿协议”，并开具房票（具体称作《住房征收市场化安置购房证明》）。 房票的票面金额由补偿金额和购房补贴两部分组成。购房补贴一般按补偿金额的一定比例计算，如果居民能够在指定期限内尽快购房，或者购房价款较高，则对应更高的补贴。 环节二（使用环节），居民凭借房票购房。居民拿到房票后，需要在一定期限内，在政府指定的房源范围内购房，并与房企签订“购房合同”。 房票使用期限一般在半年到三年，且期间不能向银行抵押套现（部分城市允许实名转让1-3次，譬如江西宜春允许转让3次、浙江宁波允许转让1次），若房 票逾期未用，则转换为纯货币补偿方式（不再有购房补贴）。 房源一般限定为商品房（现房、期房），部分城市（福建泉州、江苏盐城等）包括存量住房（二手房）以及政府的存量安置房。而且政府一般会设定购房价款要达到房票面额的一定比例，若购房款项超出房票面额，居民可以配套公积金及商贷购房。 环节三（结算环节），房企售房后，凭借房票向政府申请划转资金。 房企收到居民“房票”后，凭“购房合同”向政府结算兑现。对于现房，政府一般会在房企申请后60日内一次性结清款项，而对于期房，则会根据工期分期付款，且款项一般纳入预算监管账户。 政府兑现房票的资金来源多元，包括预算内的土地出让金、预算内的保障性住房资金，以及棚改专项债，也有来自预算外的政策行棚改专项贷款。 图1：房票的发行使用流程 资料来源：浙江台州市、河南郑州市等地方政府网站，民生证券研究院绘制。注：其中房企报备后60日内结清款项仅为举例，各地实际兑付时间存在差异。 2历史上两轮房票运行效果各异 2.1历史上有过两轮房票安置 第一轮房票安置出现在2015-2018年棚改货币化阶段。 2015年以前，棚户区改造更多采用实物安置方式。 2015年商品房库存偏高，中央开始推行“棚改货币化”。地方政府直接向拆迁居民发放安置款，居民可以在安置款基础上加杠杆购买商品房。 作为货币补偿的一种，棚户拆迁安置时“房票”政策就已经出现。 2016年去库存，全国多个城市实行房票政策（主要集中在浙江、山东、江苏、 福建）。直到2018年，棚改货币化权限收回，“房票”开始淡化。 表2：第一轮房票集中于2015-2018年推行 时间 省份 城市 2014年12月 浙江省 衢州市 2015年8月 湖州市 2016年4月 慈溪市 2016年7月 义乌市 2016年8月 台州市 2018年5月 丽水市 2016年7月 山东省 淄博市 2016年7月 济宁市 2017年3月 烟台市 2017年4月 德州市 2015年6月 江苏省 铜陵市 2015年7月 芜湖市 2016年11月 张家港市 2018年8月 盐城市 2016年10月 福建省 平潭市 2017年6月 泉州市 2015年9月 安徽省 安庆市 2015年11月 阜阳市 2016年3月 内蒙古 鄂尔多斯市 2017年5月 江西省 宜春市 资料来源：浙江台州市、山东济宁市、江苏铜陵市等地方政府官网，民生证券研究院整理 第二轮房票安置主要集中在2022年二、三季度。 地产融资政策收紧，期房交付风险加大，2022年开年商品房销售走弱。2022年一季度商品房销售同比达-18.6%，二季度受华东疫情影响，商品房销售面积同比进一步下探至-32.1%，7月以后地产销售进一步下滑。商品房库存去化周期也同步走高，5月达到62.9个月，为近十年最高水平，7月达58.1个月，与2014 年9月（即棚改货币化前夕）相当。 2022年地产销售不振，去化周期持续走高，部分地区（集中在浙江、江苏、 河南三个省份）于2022年二、三季度陆续重启房票安置。 图2：2022年下半年商品房销售同比持续走低图3：2022年年中商品房去化周期较高 (%) 现房销售面积当月同比期房销售面积当月同比商品房销售面积同比 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 07 资料来源：wind，民生证券研究院资料来源：wind，民生证券研究院 表3：第二轮房票集中于2022年二、三季度推行 发布时间 省份 城市 2022.5.31 浙江省 台州市温岭市 2022.5.31 宁波市奉化区 2022.7.5 宁波市海曙区 2022.6.8 绍兴市 2022.6.10 丽水市 2022.6.16 嘉兴市海宁市 2022.7.28 温州市瑞安市 2022.4.22 江苏省 苏州市常熟市 2022.5.16 无锡市江阴市 2022.6.20 无锡市宜兴市 2022.6.6 宿迁市泗阳县 2022.6.19 苏州市张家港市 2022.6.20 南京市溧水区 2022.8.17 南京市浦口区 2022.4.18 河南省 信阳市 2022.5.29 许昌市 2022.6.20 郑州市 2022.5.18 福建省 南平市邵武市 2022.7.1 南平市武夷山市 2022.5.5 安徽省 阜阳市界首市 2022.1.16 四川省 宜宾市 2022.8.9 山东省 潍坊市 2022.6.16 湖北省 鄂州市 资料来源：浙江台州市、江苏苏州市、河南郑州市等地方政府官网，民生证券研究院整理 2.2第二轮房票安置效果偏弱 不论是全国还是地方视角，第二轮房票效果不及首轮。 全国层面，棚改期间，房票多数在2016年4月至7月推出，住宅销售同比表现则从7月份的16.7%上行至9月份的35.3%。随销售水平回暖，商品房库存去化周期也从7月的43.5个月降至9月的39.9个月。可见房票在当时可能加速了整个棚改进程。 而在第二轮房票推行时，大多数城市在2022年6月中旬推行房票，然而住宅 销售同比表现却从6月的-21.8%降至7月的-30.3%，直至12月同比仍然为-31.5%。正因销售未有企稳，商品房库存也仍然维持高位，6月广义库存去化周期达39.5个月，7月达76.8个月，且直至年末仍然高达52.8个月。可见第二轮房票推行并未有效提振住房需求