首轮供地规模下降，19城重启房票安置

投资要点 首轮集中供地推出规模降幅明显，各城市土地市场热度分化。22城首批共推出涉宅用地469宗，建设用地面积2135万平米，同比去年首批次下降58.5%。 22城集中供地成交397宗，共计成交出让金4969亿元，较去年首轮下降6成，总成交率84.65%。流拍及撤牌地块72宗，流拍地块占比较去年第三轮集中供地明显减少。从溢价率来看，首轮土拍触顶成交地块较少，整体溢价率在4%左右。拿地企业仍以央国企、地方平台为主，部分城市地方平台拖底明显。整体来说，首批次土拍中仅深圳、杭州、合肥、厦门的土拍热度较高，沈阳、长春、济南、天津等城市土拍遇冷明显，仍有地块流拍。6月23日苏州和合肥开启了2022年的第二轮集中出让，苏州表现平稳，合肥二轮土拍热度下滑。 6月重点32城累计销售面积（截至24日）同比-16%，环比+63%。其中一线城市同比-28%，环比+153%；二线同比-5%，环比+69%；三四线同比-35%，环比+18%。据CRIC监测，80个重点城市6月前20日累计成交量达1416万平方米，环比增长18%，较2022年6月同期回落41%。回暖原因一方面是政策刺激作用开始显现，另一方面也受节假日期间促销活动、部分城市优质项目集中热销的拉动。32城数据与CRIC数据存在差异，主要由于部分城市数据中包含非市场性因素，如有前期签约项目集中备案等，尤其是青岛、广州，苏州和连云港等城市的数据都出现了明显的异动。目前市场未出现实质性转变，但企稳信号已较为明确。 6月以来多地政策放松持续加码。1）房贷利率下降。6月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，二套利率为5.09%，分别较上月回落49个、23个基点。2）贷款额度、首付款比例、限购以及购房与人才补贴方面均有放松。淮安、黔东南等城市上调贷款额度；成都、泉州、廊坊等城市首套房低至20%首付；武汉放松限购，本市户籍居民在限购区域已有2套住房的可以新增购买一套，非本市户籍居民家庭，缴纳社会保险或个人所得税年限下调；淮安、宝鸡、咸阳等地有针对性地发放购房补贴、人才补贴。 2022年以来19城实行房票安置，目前政策效果尚不达预期。2022年以来郑州、宁波奉化、南京溧水等19城相继落地房票安置政策，房票安置可以将货币补偿资金提前锁定在住房领域，一方面有助于对未安置群体的妥善安置，另一方面有利于提振市场信心、加速去化。但是房票解决安置的根本资金问题，目前救市政策效果不达预期，例如南京溧水区部分项目仍是零认购。其原因主要包括：1）行业下行阶段市场信心仍存在不足；2）受限于地方财政压力，房票发放数量有限；3）对房票资金结算担忧导致房企参与积极性不高。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等； 4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 22城首轮集中供地收官，部分城市集中供地增至四批次，首批次推出规模同比降幅明显。截至6月末，22城首批共推出涉宅用地469宗，建设用地面积2135万平米，同比去年首批次下降58.5%；推出规划建筑面积4713万平米，同比去年首批次减少6707万平米，较去年集中供地推出减少58.7%。首批次推出地块数量上，杭州、成都、上海位列前三，分别为60、50、40宗；东三省区域沈阳推出5宗、长春出让2宗涉宅用地，数量最少。 图1：2022首批次集中供地推出规模比较 图2：22城首批次推出地块数量 各城市土地市场热度分化，整体溢价率仍保持低位。22城集中供地成交397宗，共计成交出让金4969亿元，较去年首轮下降6成，总成交率84.65%。首轮供地流拍及撤牌地块72宗，流拍地块占比较去年第三批次集中供地明显减少。从溢价率来看，首轮土拍触顶成交地块较少，整体溢价率在4%左右。供给端主动降成本做出让利，以提高企业拿地积极性，但拿地企业仍以央国企、地方平台为主，部分城市地方平台拖底明显。整体来说，首批次土拍中仅深圳、杭州、合肥、厦门的土拍热度较高，相比之下，沈阳、长春、济南、天津等城市土拍遇冷明显，14个城市仍有地块流拍，整体市场回暖仍需时日。 表1：2022年首批次集中供地22城成交情况 苏州第二轮集中供地表现平稳，合肥二轮土拍热度下滑。6月23日苏州和合肥开启了2022年的第二轮集中出让。1）苏州：苏州第二轮集中供地延续首轮低热，成功出让20宗含宅用地，其中17宗以底价成交，平均溢价率3%，国企、地方平台公司托底程度仍较高。 2）合肥：合肥次轮土拍热度下滑，成交24宗地块，流拍5宗，平均溢价率为7.9%，较首轮下降3.3pp，受供地规模和质量不及首轮的影响，房企参拍积极性明显回落，滨投、庐阳房地产等平台公司也现身托底。 表2：苏州、合肥各轮集中土拍热度对比 另一方面也受节假日期间促销活动、部分城市优质项目集中热销的拉动。32城数据与CRIC统计80城数据存在差异，主要由于统计范围相对较小，其中部分城市数据中包含非市场性因素，如有前期签约项目集中备案等多重因素综合影响，尤其是青岛、广州，苏州和连云港等城市的数据都出现了明显的异动。目前市场未出现实质性转变，但企稳信号已较为明确 。 表3：全国重点城市6月累计（截至24日）成交情况（单位：平方米） 6月以来多地政策放松持续加码。1）房贷利率下降。6月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，二套利率为5.09%，分别较上月回落49个、23个基点，再创2019年以来新低。2）贷款额度、首付款比例、限购以及购房与人才补贴方面均有放松。 淮安、黔东南等城市上调贷款额度；成都、泉州、廊坊等城市首套房低至20%首付；武汉放松限购，本市户籍居民，在限购区域已有2套住房的可以新增购买一套，非本市户籍居民家庭，缴纳社会保险或个人所得税年限调整为3年内累计有6个月；淮安、宝鸡、咸阳等地有针对性地发放购房补贴、人才补贴。 表4：本周（6.20-6.26）重点城市楼市松绑政策 2022年以来19城实行房票安置，目前政策效果尚不达预期。2022年以来郑州、宁波奉化、南京溧水等19城相继落地房票安置政策，房票安置被各地政府认为是拉动市场需求、加快推进房地产行业复苏的一大途径，可以将货币补偿资金提前锁定在住房领域。房票安置一方面有助于对未安置群体的妥善安置，保证居民的合法权益，另一方面，对于提振市场信心、加速去化起到一定的积极作用。但是房票是一种辅助棚改的工具，更多是化解一次性财政支出压力的工具，没有解决安置的根本资金问题。目前救市政策效果不达预期，市场并未回稳，例如南京溧水区部分项目仍是零认购。其原因主要包括：1）行业下行阶段市场信心仍存在不足；2）受限于地方财政压力，房票发放数量有限；3）对房票资金结算担忧导致房企参与积极性不高。 图3：房票发放流程 2市场回顾 上周A股市场整体表现尚可，沪指周线上浮。上证指数上涨0.99%、沪深300指数上涨1.99%，创业板指上涨6.29%，万得全A上周交易额5.48万亿，环比下降3.28%。从板块表现来看，电气设备、汽车、家用电器和国防军工表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌5.37%，在所有申万一级行业中相对排名17/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌6.81%，在所有申万一级行业中相对排名10/28。 上周申万地产板块交易额1144.20亿，环比下降5.37%。 图4：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图5：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周长春经开、合肥城建、信达地产、大连友谊和深深房A等个股涨幅居前。绿景控股、粤泰股份、宋都股份、格力地产等个股跌幅显著。 图6：上周长春经开、合肥城建、信达地产等个股涨幅显著 图7：上周绿景控股、粤泰股份、宋都股份等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周保利地产、万科A、ST爱旭、中交地产、格力地产等排在行业前列，成交额均超35亿。其中，保利地产和万科A交易额合计157.3亿，占板块交易额比重为13.23%，较上周略微上升。从年初累计涨幅来看，中交地产、天保基建、信达地产、滨江集团、ST爱旭等涨幅居前，上涨个股个数占比43.9%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份、广宇发展等个股跌幅居前。 图8：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图9：年初以来申万地产上涨个股占比为43.9% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有44只股票上涨，佳源国际控股、旭辉控股集团、建发国际集团、绿景中国地产涨幅明显，而易居企业控股、华南城、上实城市开发、招商局置地等位居跌幅前列。年初以来，中国宏泰发展、越秀地产、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展、天誉置业、华润置地、佳源国际控股、龙湖集团、长实集团均超过9亿（人民币）。 图10：上周表现强势的港股通内房股 图11：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有21只股票上涨，碧桂园服务、永升生活服务、建业新生活、绿城服务涨幅明显，而世茂服务、金融街物业位居跌幅前列。 年初以来，绿城服务、华润万象生活、滨江服务、中海物业个股上涨。上周从成交金额来看，碧桂园服务、招商积余、融创服务控股、世茂服务均超过2亿（人民币）。 图12：上周表现强势的物业股 图13：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 6月20日，浙江衢州发布政策，市区购买90平方米以下（含90平方米）新建商品住宅和二手住宅，按照已缴纳契税80%的额度给予补助；市区购买90-144平方米（不含144平方米）新建商品住宅和二手住宅的个人，按照已缴纳契税64%的额度给予补助；个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。（财经网） 6月20日，贝壳研究院监测，50城二手房日均成交量较5月日均水平超过20%。（财联社） 6月20日，江苏淮安发布政策，顶尖人才、急需高层次人才，按购房总价的50%兑现购房补贴；其中人才申领时已在淮创业或全职工作超过5年的，每增加1年兑现比例再增加10%，最高不超过200万元。（新京报） 6月21日，武汉4月新房库存量为148603套，环比微降0.33%，同比上升1.28%。 从去化方面来看，武汉4月新房去化周期为10.5个月，较上月延长0.6个月。（中国网） 6月21日，四川成都发布政策，首套住房申请同城化公积金贷款的，最低首付款比例从30%调整为20%；购买第二套住房申请同城化公积金贷款的，最低首付款比例从40%调整为30%。（杨子晚报网） 6月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新一期贷款市场报价利率（LPR）——1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，均与上月持平。（上海证券报） 6月22日，福建统计局数据显示，2022年1月-5月房地产开发投资金额为2527.83亿元，同比下降4%；其中住宅项目总投资额为187.7亿元，同比下降1.9%；1月-5月福建省商品房销售面积为2555.54万平方米，同比下降8.1%；商品房销售额为2764.59亿元，同比下降19.3%。（福建统计局） 6月22日，首批次集中供地期间，部分城市将全年推地时间调整为4批次，导致首批推出规模较去年降幅明显。22城首批共推出涉宅用地469宗，建设用地面积2135万平米，同比去年首批次下降58.5%；推出规划建筑面积4713万平米，同比去年首批次减少6707万平米，较去年集中供地推出减少58.7%。（中国网） 6月22日，河南郑州首批集中供地结束，出让的15宗地块全部成交，其中2宗地块溢价成交，13宗地块底