物业管理行业研究周报：物业估值仍处历史低位

物业估值仍处历史低位 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：物业估值仍处历史低位 事件：6月2日港股物管股集体大涨，恒生物业服务及管理指数涨幅达7.64%，碧桂园服务、中海物业、华润万象生活等涨幅均超10%。当日恒生地产及建筑业 指数涨幅达4.86%，A股房地产指数涨幅达3.79%。 拉长周期来看，自2021年中以来物业与地产走势高度相关，我们认为当前物业与地产仍处于同涨同跌的阶段，但从各阶段表现来看，物业股较地产股弹性依然较大，且目前估值仍处历史低位。此次大涨主要受政策预期及市场情绪催化影响较大，目前A股房地产指数基本已回吐去年11月以来三支箭政策利好以来 的涨幅，而物业板块亦回落至低位。 去年11月初至今年1月底，受地产“三支箭”及金融地产十六条等政策利好的影响，恒生物业服务及管理指数区间涨幅最高达105.32%，这一阶段属政策落地提振市场信心阶段。 评级增持 2023年6月5日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）16.63 港股市场平均市盈率（TTM）7.99 行业表现走势图 今年2月初至6月初，地产基本面呈弱复苏状态，根据中指研究院，2023年1-5月TOP100房企销售总额为29661亿元，同比增长8.4%，但增幅相比上月下降4.4pct，其中5月单月同比增长2.8%，经季节调整后5月环比下降18.8%。二手房挂牌新增较多，市场购房情绪持续回落，从政策底到市场底的时滞明显拉长，这一阶段交易再次以基本面较弱主导的规避风险为主。 此次大涨为个别城市政策调整致市场预期走强，各地“因城施策”通过公积金支付购房首付款、带押过户、放松限购等方式持续引导购房需求释放，6 20% 10% 2022/6/3 2022/6/24 2022/7/15 2022/8/5 2022/8/26 2022/9/16 2022/10/7 2022/10/28 2022/11/18 2022/12/9 2022/12/30 2023/1/20 2023/2/10 2023/3/3 2023/3/24 2023/4/14 2023/5/5 2023/5/26 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 月1日，青岛住建局等部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，主要为调整青岛非限购区域首付比例首套最低调整为20%、二套最低调整为30%。 叠加海外流动性压力缓解，港股资金面将得到改善等影响，在政策预期及市场情绪的催化下地产及物业股集体大涨，6月2日头部物企涨幅基本大于其关联房企，物业板块上涨弹性更大。 数据追踪（5月29日-6月2日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年6月2日，持有666.23万股，较上周上涨16.29%，持股市值1.01亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年5月29日至6月2日，增幅最大的是世茂服务，本周增幅3.72%。降幅最大的是合景悠活，降11.09%。持股比例最高为保利物业，为64.42%。持股数量最多为融创 服务，为5.76亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 2、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 3、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 4、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 5、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 6、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 7、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：物业估值仍处历史低位3 1.1物业股较地产股弹性依然较大3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态6 4.数据追踪8 4.1沪（深）股通资金及交易追踪8 4.2港股通资金及交易追踪9 5.风险提示9 图表目录 图1：6月2日物业及地产各指数涨跌幅3 图2：2022/11/1-2023/6/2物业及地产各指数涨跌幅3 图3：2021/1/1-2023/6/2物业及地产各指数涨跌幅3 图4：6月2日市值大于50亿物企及其关联房企涨跌幅（按物企总市值排名）4 图5：2022/11/1-2023/6/2物业及地产各指数涨跌幅4 图6：2021/1/1-2023/6/2物业及地产各指数涨跌幅4 图7：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5 图8：各板块周涨跌幅对比5 图9：本周涨跌幅前五位（%）6 图10：本周涨跌幅后五位（%）6 图11：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）6 图12：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值8 表1：港股通持股数量及总市值9 1.每周一谈：物业估值仍处历史低位 1.1物业股较地产股弹性依然较大 事件：6月2日港股物管股集体大涨，恒生物业服务及管理指数涨幅达7.64%，碧桂园服务、中海物业、华润万象生活等涨幅均超10%。当日恒生地产及建筑业指数涨幅达4.86%，A股房地产指数涨幅达3.79%。 图1：6月2日物业及地产各指数涨跌幅 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 恒生物业服务及管理恒生地产建筑业A股房地产恒生指数 资料来源：wind，申港证券研究所 拉长周期来看，自2021年中以来物业与地产走势高度相关，我们认为当前物业与地产仍处于同涨同跌的阶段，但从各阶段表现来看，物业股较地产股弹性依然较大，且目前估值仍处历史低位。此次大涨主要受政策预期及市场情绪催化影响较大，目 前A股房地产指数基本已回吐去年11月以来三支箭政策利好以来的涨幅，而物业板块亦回落至低位。 去年11月初至今年1月底，受地产“三支箭”及金融地产十六条等政策利好的影响，恒生物业服务及管理指数区间涨幅最高达105.32%，这一阶段属政策落地提振市场信心阶段。 今年2月初至6月初，地产基本面呈弱复苏状态，根据中指研究院，2023年1-5月TOP100房企销售总额为29661亿元，同比增长8.4%，但增幅相比上月下降4.4pct，其中5月单月同比增长2.8%，经季节调整后5月环比下降18.8%。 二手房挂牌新增较多，市场购房情绪持续回落，从政策底到市场底的时滞明显拉 长，这一阶段交易再次以基本面较弱主导的规避风险为主。 图2：2022/11/1-2023/6/2物业及地产各指数涨跌幅图3：2021/1/1-2023/6/2物业及地产各指数涨跌幅 恒生物业服务及管理 A股房地产 恒生地产建筑业 恒生指数 120% 100% 80% 60% 40% 20% 2022/11/1 2022/11/10 2022/11/19 2022/11/28 2022/12/7 2022/12/16 2022/12/25 2023/1/3 2023/1/12 2023/1/21 2023/1/30 2023/2/8 2023/2/17 2023/2/26 2023/3/7 2023/3/16 2023/3/25 2023/4/3 2023/4/12 2023/4/21 2023/4/30 2023/5/9 2023/5/18 2023/5/27 0% -20% 40% 恒生物业服务及管理 A股房地产 恒生地产建筑业 恒生指数 20% 2021/1/1 2021/2/6 2021/3/14 2021/4/19 2021/5/25 2021/6/30 2021/8/5 2021/9/10 2021/10/16 2021/11/21 2021/12/27 2022/2/1 2022/3/9 2022/4/14 2022/5/20 2022/6/25 2022/7/31 2022/9/5 2022/10/11 2022/11/16 2022/12/22 2023/1/27 2023/3/4 2023/4/9 2023/5/15 0% -20% -40% -60% -80% -100% 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 此次大涨为个别城市政策调整致市场预期走强，各地“因城施策”通过公积金支付购房首付款、带押过户、放松限购等方式持续引导购房需求释放。根据上海证券报，6月1日，青岛住建局等部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，主要为调整青岛非限购区域首付比例首套最低调整为20%、二套最低调整为30%。 叠加海外流动性压力缓解，港股资金面将得到改善等影响，在政策预期及市场情绪的催化下地产及物业股集体大涨，但6月2日头部物企涨幅基本大于其关联房企，物业板块上涨弹性更大。 图4：6月2日市值大于50亿物企及其关联房企涨跌幅（按物企总市值排名） 物业地产 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 华润碧桂园万科中海 保利招商 绿城雅居乐金科融创 资料来源：wind，申港证券研究所 我们认为头部物企仍具备较高的配置价值，根据克而瑞物管，22年上市物企ROE均值为7.7%，房地产企业ROE均值为-18.0%，房企ROE均值持续低于物企ROE均值。同时，即使在房地产行业下行的情况下，头部物企ROE同比下降幅度远小 于小型物企，随着未来市场集中度不断提升，头部物企在规模优势的前提下业务拓展边界能力将不断增强。 图5：2022/11/1-2023/6/2物业及地产各指数涨跌幅图6：2021/1/1-2023/6/2物业及地产各指数涨跌幅 物业企业 地产企业 2020 2021 2022 60% 头部物企 大型物企 中型物企 小型物企 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2020 2021 2022 -10% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所资料来源：克而瑞物管，申港证券研究所 注：梯队划分以营收为准，头部物企：百亿以上、大型物企：50-100亿、中型物企：10-50亿、小型物企：10亿以下。 1.2投资策略 我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 2.本周行情回顾 自2023年5月29日至2023年6月2日收盘，恒生物业板块上涨3.05%，恒生综合指数上涨1.01，恒生物业板块跑赢恒生综合指数2.04pct。 图7：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 20% 10% 2022/6/3 2022/6/12 2022/6/21 2022/6/30 2022/7/9 2022/7/18 2022/7/27 2022/8