房地产行业专题研究：地产物业行情复盘，当前估值仍处低位

证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 地产物业行情复盘，当前估值仍处低位 请务必阅读报告末页的重要声明 2024年10月07日 证券研究报告 |报告要点 自2024年9月23日以来，政策利好推动A股与港股地产板块强势反弹，A股地产累计涨幅达31.2%，港股累计上涨36.3%。当前地产板块市净率估值处于历史低位水平，A股为0.78倍，港股为0.49倍。历史上，地产板块在政策宽松及销售回暖的背景下，多次经历持续一年以上 的超额行情。物业板块同样受政策推动，自9月23日以来累计涨幅43.5%，估值处于历史低位水平。建议关注深耕一线及核心二线城市、具备持续拿地能力的房企，以及受益于政策推动的地产并购重组机会。建议关注拥有核心竞争力的房产中介平台。 |分析师及联系人 杜昊旻 姜好幸 SAC：S0590524070006SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明1/13 行业研究|行业专题研究 2024年10月07日 房地产 地产物业行情复盘，当前估值仍处低位 投资建议：强于大市（维持） 上次建议：强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：中央定调转向，部委及地方快速响应》2024.09.30 2、《房地产：首提房地产止跌回稳，稳房价预期提升》2024.09.26 扫码查看更多 行业事件 地产板块强势反弹，估值修复空间显现 房地产 沪深300 10% -7% -23% -40% 2023/102024/22024/62024/9 在政策利好推动下，A股与港股地产板块表现抢眼。2024年9月30日，申万A股房地产板块涨幅为9.2%，自9月23日以来累计涨幅达31.2%。港股地产同样强势10月4日涨幅达15.3%，自9月23日以来累计上涨36.3%。估值方面，截止9月 30日，申万A股房地产板块市盈率TTM为38.3倍，历史分位水平为74.8%，市净率为0.78倍，历史分位水平为4.0%；截止10月4日，WIND港股房地产板块市净率为0.49倍，历史分位水平为11.2%。A股与港股地产板块估值均处于低历史分位水平。 受政策及销售影响，板块经历多轮超额行情 自2008年起，中国房地产市场经历了多轮持续一年以上的超额行情，均与政策宽 松和销售回暖相关。2008-2009年：金融政策放松，地产指数最大涨幅达212.1%超额收益95%。2012-13年：政策宽松带动量价齐升，地产指数最大涨幅达45.8%超额收益29%。2014-15年：宽松调控及大盘推动，地产指数最大涨幅达274.6%，超额收益137.3%。短期行情则受到销售或政策博弈影响，如2018-2019年间销售良好带来的6个月行情、2021-2024年间政策博弈带来的短急行情。 物业板块持续走强，估值处于历史低位水平 2024年10月4日，恒生物业服务及管理指数涨幅+0.8%，恒生中国企业指数涨幅 +3.1%，物业板块相对收益为-2.3%。自2024年9月23日以来，物业指数累计涨 幅43.5%，超额收益为+15.8%。估值方面，截至2024年10月4日，物业板块市盈率TTM为9.8倍，处于历史1.4%的低分位水平。物业板块在2020年以前为独立行情，2020年及以后与地产板块走势基本相当。物业板块在2019-2020年走出持续一年半的牛市行情，期间恒生物业服务及管理指数最大涨幅258.1%，较恒生中国企业指数最大超额收益255.9%。 投资建议：关注低估值龙头地产及物业企业 自9月23日以来，在政策利好推动下，A股与港股地产板块出现强势反弹。当前A股与港股地产板块市净率估值均处于历史低位水平，随着政策效果逐步显现，市场信心有望得到提振，带动销量企稳。建议关注1）重点布局一线及核心二线城市主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企；2）受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台；3）政策鼓励的地产并购重组方向；4）具备规模优势，运营效率高的头部物业管理公司。 风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期。 正文目录 1.地产板块行情走势及复盘4 1.1地产板块行情走势4 1.2地产历史PE/PB及当前估值水平分位数5 1.3地产历史行情复盘7 2.物业板块行情走势及复盘9 2.1物业板块行情走势9 2.2物业历史PE/PB及当前估值水平分位数9 2.3物业历史行情复盘10 3.投资建议：关注低估值龙头地产及物业企业11 3.1关注具备改善性产品塑造能力的国央企11 3.2关注基本盘稳健、估值低的物业企业11 4.风险提示11 图表目录 图表1：2024年9月30日申万A股房地产指数涨跌幅4 图表2：2024年9月23日以来申万A股房地产指数涨跌幅4 图表3：2024年9月30日申万A股房地产指数涨跌幅5 图表4：2024年9月23日以来港股房地产指数涨跌幅5 图表5：A股地产市盈率TTM历史走势6 图表6：A股地产市净率历史走势6 图表7：港股地产市净率历史走势7 图表8：申万房地产指数与沪深300指数历史走势对比8 图表9：申万房地产指数相对沪深300指数超额收益（%）8 图表10：08-09、12-13、14-15年地产政策宽松对应板块行情收益情况8 图表11：2024年9月23日以来恒生物业服务及管理指数、恒生中国企业指数走势 ......................................................................9 图表12：港股物业市盈率TTM历史走势10 图表13：恒生物业服务及管理指数与恒生中国企业指数走势历史走势对比10 图表14：港股物业相对港股中国企业超额收益（%）11 1.地产板块行情走势及复盘 1.1地产板块行情走势 A股地产行情：2024年9月30日申万A股房地产板块涨跌幅为+9.2%，在各板块中位列第11；自2024年9月23日以来，申万A股房地产板块涨跌幅为+31.2%，在各板块中位列第4。 图表1：2024年9月30日申万A股房地产指数涨跌幅图表2：2024年9月23日以来申万A股房地产指数涨跌幅 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 9.2% 计电电休通传医国机非房商化钢农汽综建建轻纺食有家交公银算子气闲信媒药防械银地业工铁林车合筑筑工织品色用通用行 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 31.2% 食非计房休电电医传建商钢农国综轻机通化建纺有汽交家银公品银算地闲气子药媒筑业铁林防合工械信工筑织色车通用行用 机设服 生军设金产贸牧 装材制服饮金电运事 饮金机产服设 生材贸牧军制设 装服金运电事 备务物工备融易渔 饰料造装料属器输业 料融务备 物料易渔工造备 饰装属输器业 资料来源：wind，国联证券研究所资料来源：wind，国联证券研究所 港股地产行情：2024年10月4日WIND港股房地产板块涨跌幅为+15.3%，在各板块中位列第6。自2024年9月23日以来，WIND港股房地产板块涨跌幅为+36.3%，在各板块中位列第6。 图表3：2024年9月30日申万A股房地产指数涨跌幅图表4：2024年9月23日以来港股房地产指数涨跌幅 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 15.3% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 多半零保制房家医汽耐资技媒软消食材商食银电运能公元导售险药地庭疗车用本术体件费品料业品行信输源用 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 36.3% Ⅱ Ⅱ ⅡⅡⅡ 多半零保媒房消制汽食医家耐软材食资技商运能银公电元导售险体地费药车品疗庭用件料品本术业输源行用信 金体业 、产与保与消货硬 与者与和、服事 金体业 产者、与、保与消与 与货硬和事服 ⅡⅡ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 融与生 个健汽费物件 服服主专饮务业 融与服生汽饮健个费服 主物件专业务 半物人设车品与 导科用备零与设 体技品与部服备 务务要业料 Ⅱ 用服与 品务烟 半务物车料设人品务 Ⅱ 导科零与备用与 体技部烟与品服 要与业 用设服 品备务 生与服件装零草 Ⅱ 产生务售设命 备科 学 生与件草服装零 Ⅱ 产生务售 设命 备科 学 资料来源：wind，国联证券研究所资料来源：wind，国联证券研究所 1.2地产历史PE/PB及当前估值水平分位数 A股地产估值：截至2024年9月30日，申万A股房地产板块市盈率TTM为38.3 倍，历史分位水平74.8%，历史平均值28.5倍，中位数为20.7倍。截至2024年9 月30日，申万A股房地产板块市净率为0.78倍，历史分位水平4.0%，历史平均值 2.44倍，中位数为2.10倍。 图表5：A股地产市盈率TTM历史走势 市盈率TTM中位数平均值 120.0 50.9 33.6 38.3 140 120 100 80 60 40 20 0 资料来源：wind，国联证券研究所 图表6：A股地产市净率历史走势 A股地产市净率中位数平均值 10.8 4.7 4.0 0.78 12 10 8 6 4 2 0 资料来源：wind，国联证券研究所 港股地产估值：截至2024年10月4日，WIND港股房地产板块市净率为0.49倍， 历史分位水平11.2%，历史平均值0.81倍，中位数为0.74倍。（注：当前港股地产业绩多为亏损，PE波动率大，暂不做参考。） 图表7：港股地产市净率历史走势 2.5 港股地产市净率中位数平均值 1.34 0.98 0.930.87 0.84 0.49 2.34 2 1.5 1 0.5 0 资料来源：wind，国联证券研究所 1.3地产历史行情复盘 中国房地产市场受政策、销售两端直接影响。2008年至今，地产板块有多轮持续时长在1年及以上的超额行情，2008-2009（金融宽松）、2012-2013（市场向上小周期）、2014-2015（宽松调控带来底部反转），2021-2022年（政策转向宽松、房地产金融支持措施出台）。另有持续时间较短的行情，如2018-2019年间销售良好带来的6个月行情、2021-2024年间政策博弈带来的短急行情。 2008-09年：金融政策&需求调控宽松催化快速上涨。2008年11月至2009年11 月期间申万房地产指数最大涨幅212.1%，较沪深300最大超额收益95.0%。 2012-13年：调控政策相对宽松，楼市量价齐升。2012年1月至2013年2月期间申万房地产指数最大涨幅45.8%，较沪深300最大超额收益29.0%。 2014-15年：调控宽松及大盘带动，板块实现底部反转。2014年3月至2015年 12月期间申万房地产指数最大涨幅274.6%，较沪深300最大超额收益137.3%。 图表8：申万房地产指数与沪深300指数历史走势对比 申万房地产（2002年1月为基期100）沪深300（2002年1月为基期100） 600 500 400 300 200 100 0 资料来源：wind，国联证券研究所 图表9：申万房地产指数相对沪深300指数超额收益（%） 0.8 0.6 0.4 0.2 0 -0.2 -0.4 -0.6 申万房地产指数相对沪深300超额收益 资料来源：wind，国联证券研究所 图表10：08-09、12-13、14-15年地产政策宽松对应板块行情收益情况 指标2008-2009年2012-2013年2014-2015年 行情启动2008年11月 2012年1月 2014年3月 （政策开始放松）（政策放松后2个月）（政策首次放松） 行情结束2009年11月 2013年2月 2015年12月 （政策收紧前1个月）（政策收紧前1个月）（政策收紧前3个月） 行情持续 13个月 14个月 22个月 区间最大绝对收益 212.1% 45.8% 274.6% 区间最大超额收益 95.0% 29.0% 137.3%