REITs周报：扩募对公募REITs有何影响？

(2023.5.28-2023.6.2) REITs首次扩募蓄势待发 首批公募REITs陆续扩募。目前已有4支公募REITs发布扩募公告。这4支均为产权类REITs，所扩资产具有区位优势，资产规模可观，REITs整体规模有望提升。 底层资产上，四支REITs所扩底层资产位于具有区位优势。中金普洛斯RET扩募的资产为3个仓储物流园，分别位于青岛市、江门市、重庆市，均处于区域汇集商贸物流产业集群、新兴产业集群的产业园区、物流园区或保税港区内；华安张江光大园REIT扩募的资产为位于上海的张润大厦，在上海市张江北区集成电路产业园核心区，具有产业集聚效应；博时招商蛇口产业园REIT扩募资产为位于深圳的光明项目，在深圳光明科学城中心区域，是粤港澳大湾区较为中心区域，产业氛围浓厚；红土创新盐田港REIT扩募的资产为位于深圳的世纪物流园，在深圳盐田区盐田港综合保税区北区，临近盐田港码头，周围便捷的交通为项目的高效物流能力提供了良好的基础。 扩募的底层资产估值规模上，4支扩募REITs的资产规模可观，对于REITs规模扩张有显著的效果。4支REITs扩募资产估值合计达到45.91亿元，4支REITs现有资产规模最新估值为111.85亿元（截至2022年12月31日），此次扩募后，4支REITs资产估值合计达到157.77亿元，资产规模整体提升41.05%。其中，华安张江光大园REIT的扩募资产估值规模高于现有资产估值规模，因而资产提升比例超过100%。 收益率上，扩募资产可为REITs贡献现金流，扩募后的4支REITs现金分配率有望获得正面影响。扩募资产自身的2023年预期现金分派率均高于4%。从收益率的提高程度看，中金普洛斯REIT、华安张江光大园REIT、博时招商蛇口产业园REIT的扩募资产2023年预期现金分派率均高于现有资产为基础的REITs年化收益率；红土创新盐田港REIT的扩募资产2023年预期现金分派率为4.05%，仅较现有的年化收益率低0.08pct。 若此次4支REITs的扩募完成，按照招募说明书的募集金额上限测算，REITs整体规模有望增长5.7%。此次4支REITs扩募后，若按照扩募规模的上限计算，合计扩募规模有望达到50.93亿元，这4支REITs规模有望扩张46.83%。从市场整体看，目前共有27支公募REITs上市，整体规模为893.39亿元，这4支REITs的扩募有望使得REITs整体规模增长5.7%。 本周REITs指数跑输上证综指 本周，中证REITs指数（收盘）下跌4.042%，REITs指数下跌4.413%，上证综指上涨0.547%，国债指数上涨0.135%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌4.81%，REITs指数下跌5.12%，上证综指下跌3.13%，国债指数上涨0.47%。根据我们的统计测算，截至2023年6月2日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.08；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现微弱的负相关，相关系数为-0.13。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌4.84%，特许经营权类REITs下跌4.16%。滚动4周，产权类REITs下跌4.85%，特许经营权类REITs下跌5.28%。整体看本周特许经营类REITs指数表现强于产权类REITs指数。 交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高。 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年6月2日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到10.80%；估值收益率最低的是华安张江光大REIT，仅3.19%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，均在6%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率均不高于5.8%。 投资建议：公募REITs首次扩募蓄势待发，所扩资产优质。虽然个别资产近期受到租户退租的影响，但是已有新租户的租赁意向，同时有潜在客户的储备。我们认为REITs整体规模有望持续提升。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如能源基础设施类REITs、生态环保类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 1.REITs首批扩募蓄势待发 首批公募REITs陆续扩募。目前已有4支公募REITs发布扩募公告。这4支均为产权类REITs，所扩资产都位于高能级城市，具有区位优势，资产规模可观，REITs整体规模有望提升。 底层资产上，四支REITs所扩底层资产具有区位优势。中金普洛斯RET扩募的资产为3个仓储物流园，分别位于青岛市、江门市、重庆市，均处于区域汇集商贸物流产业集群、新兴产业集群的产业园区、物流园区或保税港区内；华安张江光大园REIT扩募的资产为位于上海的张润大厦，在上海市张江北区集成电路产业园核心区，具有产业集聚效应； 博时招商蛇口产业园REIT扩募资产为位于深圳的光明项目，在深圳光明科学城中心区域，是粤港澳大湾区较为中心区域，产业氛围浓厚；红土创新盐田港REIT扩募的资产为位于深圳的世纪物流园，在深圳盐田区盐田港综合保税区北区，临近盐田港码头，周围便捷的交通为项目的高效物流能力提供了良好的基础。 表1：扩募REITs新购入资产与原资产所在城市 扩募的底层资产估值规模上，4支扩募REITs的资产规模可观，对于REITs规模扩张有显著的效果。4支REITs扩募资产估值合计达到45.91亿元，4支REITs现有资产规模最新估值为111.85亿元（截至2022年12月31日），此次扩募后，4支REITs资产估值合计达到157.77亿元，资产规模整体提升41.05%。其中，华安张江光大园REIT的扩募资产估值规模高于现有资产估值规模，因而资产提升比例超过100%。 图1：4支REITs扩募对资产规模影响 收益率上，扩募资产可为REITs贡献现金流，扩募后的4支REITs现金分配率有望获得正面影响。扩募资产自身的2023年预期现金分派率均高于4%。从收益率的提高程度看，中金普洛斯REIT、华安张江光大园REIT、博时招商蛇口产业园REIT的扩募资产2023年预期现金分派率均高于现有资产为基础的REITs年化收益率；红土创新盐田港REIT的扩募资产2023年预期现金分派率为4.05%，仅较现有的年化收益率低0.08pct。 图2：4支REITs扩募前后的现金流分派率 若此次4支REITs的扩募完成，按照招募说明书的募集金额上限测算，REITs整体规模有望增长5.7%。此次4支REITs扩募后，若按照扩募规模的上限计算，合计扩募规模有望达到50.93亿元，这4支REITs规模有望扩张46.83%。从市场整体看，目前共有27支公募REITs上市，整体规模为893.39亿元，这4支REITs的扩募有望使得REITs整体规模增长5.7%。 图3：4支REITs扩募后REITs整体规模变化 2.本周中证REITs指数跑输上证综指 2.1.本周特许经营类REITs表现强于产权类REITs 本周，中证REITs指数（收盘）下跌4.042%，REITs指数下跌4.413%，上证综指上涨0.547%，国债指数上涨0.135%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌4.81%，REITs指数下跌5.12%，上证综指下跌3.13%，国债指数上涨0.47%。根据我们的统计测算，截至2023年6月2日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.08；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现微弱的负相关，相关系数为-0.13。 图4：REITs指数、上证综指、国债指数的表现 将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌4.84%，特许经营权类REITs下跌4.16%。滚动4周，产权类REITs下跌4.85%，特许经营权类REITs下跌5.28%。整体看本周特许经营类REITs指数表现强于产权类REITs指数。 图5：产权类REITs指数和特许经营权类REITs指数表现 分具体基金看，本周中信建投国家电投新能源REIT单周跌幅最小为0.33%，华夏中国交建REIT单周跌幅最大为8.13%；IPO以来国泰君安东久新经济REIT涨幅最大为20.26%，华夏中国交建高速REIT跌幅最大为31.07%；IPO以来产权类REITs大体表现优于特许经营权类REITs。 图6：公募REITs表现 2.2.仓储物流类REITs日均换手率普遍偏低 本周，日均换手率最高的是中信建投国家电投新能源REIT，日均换手率达到1.52%，日均换手率最低的是中金普洛斯REIT，日均换手率为0.23%。周换手率较上周上升最明显的是华夏杭州和达高科产园REIT，换手率提高0.58pct，换手率下降最多的是国泰君安临港创新产业园REIT，换手率降低0.77pct。 图7：本周公募REITs成交量和换手率 根据资产类型分类看，本周成交额占REITs整体成交额比例最大的是交通基础设施REITs，所占比例达到30.65%，成交额占比最小的是生态环保REITs，所占比例为4.39%。本周日均换手率最高的是能源基础设施REITs，日均换手率为1.17%；日均换手率最低的是仓储物流REITs，日均换手率为0.31%。 图8：本周各类资产REITs成交和换手 3.交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年6月2日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到10.80%；估值收益率最低的是华安张江光大REIT，仅3.19%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，均在6%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率均不高于5.8%。 图9：公募REITs的估值列表 4.本周REITs审批进度 表2：本周REITs项目受理进度 5.本周公募REITs主要公告 表3：本周REITs重要公告 6.风险提示 1）政策实施不及预期：若政策实施不及预期，REITs的推进或受影响，REITs上市的数量或受影响。 2）宏观经济不及预期：若宏观经济不及预期，REITs底层资产的运营或受到影响，REITs底层资产的净利润或不及预期，REITs的现金分派或受波及。 3）项目运营不及预期：若项目运营不及预期，REITs的底层净利润或不及预期，现金流分派或受到影响。