2023年第21周地产周报：5月首二套房贷利率差进一步扩大，集中供地热度持续分化

国家/地区 看好（维持） 中国 报告发布日期 2023年05月29日 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 李睿 张续远 lirui1@orientsec.com.cn zhangxuyuan@orientsec.com.cn 景气回落，政策仍需等待：——2023年第2023-05-23 20周地产周报 低基数效应下销售增幅扩大，区域分化明2023-05-18 显：——2023年4月统计局数据点评 4月居民中长期贷款减少，房地产经纪服2023-05-16 务获规范：——2023年第19周地产周报 行业房地产行业 行业研究|行业周报 5月首二套房贷利率差进一步扩大，集中供地热度持续分化 ——2023年第21周地产周报 核心观点 房地产行业 本周市场回顾。第21周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-1.1%。沪深300指数报收3850.95，周度涨幅为-2.4%；创业板指数报收2229.27，周度涨幅-2.2%；房地产板块指数报收2566.48，周度涨幅为-3.5%。 本周行业要闻。贝壳研究院：5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，二套为4.91%。财政部等三部门：拟确定海绵城市建设15个示范城市。广东银保监局裴 光：优化购房按揭等业务；做好“保交楼”金融服务。深圳房地产中介协会：禁止以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。深圳：发布保障性租赁住房筹集管理工作指引，六类房屋可作保租房。重庆璧山：非渝籍购买璧山优质地产项目可以享受六项补贴政策。石家庄：高校毕业生和青年人才最高可获5万元一次性安家补贴。天津：首次公积金贷款还清后仍可按首套放贷，套数以记载于交易合同文本上的购房套数为准。南京：多子女家庭首次使用公积金贷款，最高额度可上浮20%。河南信阳：购买自住房等可提取父母或子女公积金。杭州四批次出让9宗宅地，6封顶2溢价。无锡二批次5宗宅地均底价出让。合肥三批次4宗宅地， 3触顶竞品质1溢价。 第21周新房销售量较上周增加，二手房销售量较上周减少。第21周44大城市新房销售为3.3万套，较第20周增加8.3%；21大城市二手房销售1.9万套，较第20 周减少4.8%。一线城市新房、二手房交易较第20周分别减少8.2%、减少3.5%；二线城市新房、二手房交易较第20周分别增加2.7%、减少4.8%。库存量较20周下降，库销比较20周上升。截至第21周，21大城市库存为113.5万套，较第20 周减少2115套；库销比为14.2个月，较第20周增加0.1个月。本周土地市场活跃 度较第20周上升。第21周36大城市市本级合计成交土地36块。土地出让金增 加。2023年第21周36大城市市本级土地出让金为408.2亿元，较第20周增加 185.2亿元。平均溢价率上升。2023年第21周36大城市市本级土地成交平均溢价 率8.8%，较第20周上升4.4个百分点。 重点公司公告。深交所并购重组审核委员会将于5月29日审核招商蛇口发行股份购买资产等事项。滨江集团竞得杭州3宗宅地。雅居乐获授超56亿港元定期贷款。金融街发行20亿公司债。金科股份控股股东增持公司股份1163万股。阳光城存在可能因股价低于面值被终止上市的风险。 投资建议与投资标的 5月贝壳百城首套主流房贷平均利率4.0%，较上月微降1bp，二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平，首二套主流房贷利率较去年同期分别回落91bp和41bp。5月贝壳百城银行平均放款周期为23天，较上月延长2天，放款速度仍较快。由于满足首套房贷款利率动态调整政策的城市大多已下调利率水平，百城首套房贷平均利率降速趋缓，5月仅清远、中山首套房利率下降。百城整体首二套房贷利率差扩大至91bp，改善需求的房贷成本仍较高。土地市场热度持续分化。本周杭州、合肥集中供地热度延续，杭州9宗宅地出让6宗封顶，平均溢价率达9.4%，合肥4宗宅地出让3宗触顶竞品质，平均溢价率达14.2%。相比较无锡土拍仍较为平淡，5宗地均底价出让。当前销售市场的分化传导至土地市场，核心城市与核心区域的销售去化确定性更高，预计土地市场热度分化的趋势将延续。政策端放松仍以公积金贷款、购房补贴等为主，另外深房中协、惠州惠阳住建局等强调严禁出现首付贷、返首付、零首付等违规销售行为。预计行业仍将延续弱复苏态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第21周市场行情回顾（2023.05.22~2023.05.28）4 1.1第21周行业指数表现4 1.2第21周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.05.22~2023.05.28）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾10 3.投资建议11 风险提示11 附录12 图表目录 图1：2023年第21周44城市新房成交6 图2：2023年第20周21城市二手房成交6 图3：2023年第21周新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第21周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）8 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）10 图11：36城土地流拍情况（市本级）10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单12 1.第21周市场行情回顾（2023.05.22~2023.05.28） 1.1第21周行业指数表现 第21周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.1%。沪深300指数报收3850.95，周度涨幅为-2.4%；创业板指数报收2229.27，周度涨幅-2.2%；房地产板块指数报收2566.48，周度涨幅为-3.5%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2023/05/26) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3850.95 -2.4% 0.2% -0.5% 创业板指 2229.27 -2.2% 1.2% -5.0% 房地产指数（申万） 2566.48 -3.5% -4.0% -14.3% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第21周地产板块个股表现 第21周地产板块涨幅居前的公司分别为*ST新联、*ST泛海、深深房A、中国国贸、特发服务。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 *ST新联 27.8% 荣盛发展 -25.9% *ST泛海 12.8% 金科股份 -23.4% 深深房A 9.7% ST泰禾 -22.5% 中国国贸 5.4% ST阳光城 -21.8% 特发服务 4.7% *ST嘉凯 -21.6% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2121），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2023.05.22~2023.05.28） 2.1行业一周要闻回顾 贝壳研究院：5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，二套为4.91%。财政部等三部门：拟确定海绵城市建设15个示范城市。广东银保监局裴光：优化购房按揭等业务；做好“保交楼”金融服务。深圳房地产中介协会：禁止以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。深圳：发布保障性租赁住房筹集管理工作指引，六类房屋可作保租房。重庆璧山：非渝籍购买璧山优质地产项目可以享受六项补贴政策。石家庄：高校毕业生和青年人才最高可获5万元一次性安家补贴。天津：首次公积金贷款还清后仍可按首套放贷，套数以记载于交易合同文本上的购房套数为准。南京：多子女家庭首次使用公积金贷款，最高额度可上浮20%。河南信阳：购买自住房等可提取父母或子女公积金。杭州四批次出让9宗宅地，6封顶2溢价。无锡二批次5宗宅地均底价出让。合肥三批次4宗宅地，3触顶竞品质1溢价。 1)贝壳研究院：2023年5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，较上月微降1bp，二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。百城整体首二套房贷利率差扩大至91bp，其中37个城市首二套房贷利率差达到100bp。（05.22） 信息来源：贝壳研究院 2)财政部、住建部、水利部：拟确定海绵城市建设15个示范城市（衡水市、葫芦岛市、扬州市、衢州市、六安市、三明市、九江市、临沂市、安阳市、襄阳市、佛山市、绵阳市、拉萨市、延安市、吴忠市），示范城市最高可获定额补助11亿。（05.26） 信息来源：观点地产网 3)广东银保监局党委书记、局长裴光：优化购房按揭等业务；聚力防控金融风险，严防重点领域金融风险，认真贯彻落实房地产“金融16条”，支持刚性和改善性住房金融需求，做好“保交楼”金融服务。（05.26） 信息来源：观点地产网 4)深圳房地产中介协会：各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，禁止以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。 （05.26） 信息来源：观点地产网 5)惠州惠阳住建局：严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。 （05.22） 信息来源：观点地产网 6)深圳：发布保障性租赁住房筹集管理工作指引，六类房屋可作保租房，主要包括：住宅；商务公寓；产业园区配套宿舍；商业、办公、旅馆、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋；城中村房屋；其他社会存量房屋。（05.24） 信息来源：观点地产网 7)重庆璧山：非渝籍购买璧山优质地产项目可以享受六项补贴政策，包括每套最高5万元补贴、契税减免等优惠政策。（05.24） 信息来源：观点地产网 8)石家庄：高校毕业生和青年人才最高可获5万元一次性安家补贴，高层次人才购买首套房可给予一定补助。（05.24） 信息来源：观点地产网 9)天津：首次公积金贷款还清后仍可按首套房放贷，两次贷款记录后不再放贷，套数以记载于交易合同文本上的购房套数为准。（05.25） 信息来源：观点地产网 10)南京：多子女家庭首次使用公积金贷款购买首套房，最高贷款额度上浮20%。（05.25）信息来源：观点地产网 11)河南信阳：在信阳购买、建造、翻建、大修自住住房及城镇老旧小区改造加装电梯的，可凭两年内的相关资料一次性提取本人及配偶、父母、子女的住房公积金。（05.25） 信息来源：观点地产网 12)杭州：2023四批次成功出让9宗地块，6宗封顶、2宗溢价、1宗底价成交，总成交金额约 138亿，平均溢价率9.4%。（05.23）信息来源：观点地产网 13)无锡：2023二批次成功出让5宗地块，均为底价出让，总成交金额32.6亿元。（05.23）信息来源：观点地产网 14)合肥：2023三批次成功出让4宗涉宅用地，3宗触顶竞品质、1宗溢价，总成交金额55.6亿元，平均溢价率14.2%。（05.25） 信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第21周新房销售量较上周增加，二手房销售量较上周减少。第21周44大城市新房销售为3.3万套，较第20周增加8.3%；21大城市二手房销售1.9万套，较第20周减少4.