地产行业周报：部分城市“集中供地”放松，商品房销售分化凸显

政策层面，国庆节前央行和财政部接连出台政策。我们认为，政策为购房者节约了购房成本，减轻了销售欠佳城市购房者还款压力，增加了核心城市二手房流动性；同时表明了鼓励购房消费、支持合理刚性和改善性需求的态度，也有助提高市场信心和购房预期。我们认为后续各城市或将继续根据自己土地出让的节奏，通过政策松绑等方式稳定购房消费预期，银行端则配合在置换环节给予便利，政策支持的力度加大。 市场层面，30城9月在新房供应量环比增长15%情况下，新房成交较8月微降4%，“金九”的成色略显不足。由于保障房集中网签、开发商推盘节奏的调整，导致商品房的成交总量波动较大，城市之间的分化显著。9月整体供应量相比7月和8月有显著回升，部分核心城市积极推盘入市。30个重点监测城市整体新增商品住宅供应1506万平方米，环比上涨15%，但成交环比8月下降4%，市场总体维持平稳筑底的状态。 土地层面，上周深圳、苏州、宁波、武汉、福州、沈阳等重点监测城市的三批次开拍，热度与上周北京和上海接近。如深圳，本批次共出让7幅地块，其中一幅流拍，三幅由本地国企底价拿下，仅有一幅拍出溢价，主因是本次供应的地块位置较远。值得关注的是，长沙官方宣布调整地块推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。如其他城市后续跟进，有望结束已持续近两年“集中供地”的出让方式，减轻公司短期投资压力，提升资金周转效率。 投资建议：当前地产行业正处在政策宽松、销售回暖迹象显现的背景，优质公司的基本面“不会更差”，并且这些公司随着竞争格局的不断优化，或将实现项目净利率回升。我们认为随着更多促进购房需求的政策出台，销售企稳回升的城市范围或将扩大。利好财务稳健、土地储备充足的地产公司。建议关注：中国金茂、保利发展、中国海外发展、越秀地产、旭辉控股集团、金茂服务。维持房地产行业“推荐”评级。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险 1上周观点 政策层面，国庆节前央行和财政部接连出台政策。我们认为，政策为购房者节约了购房成本，减轻了销售欠佳城市购房者还款压力，增加了核心城市二手房流动性；同时表明了鼓励购房消费、支持合理刚性和改善性需求的态度，也有助提高市场信心和购房预期。我们认为后续各城市或将继续根据自己土地出让的节奏，通过政策松绑等方式稳定购房消费预期，银行端则配合在置换环节给予便利，政策支持的力度加大。 市场层面，30城9月在新房供应量环比增长15%情况下，新房成交较8月微降4%，“金九”的成色略显不足。由于保障房集中网签、开发商推盘节奏的调整，导致商品房的成交总量波动较大，城市之间的分化显著。9月整体供应量相比7月和8月有显著回升，部分核心城市积极推盘入市。30个重点监测城市整体新增商品住宅供应1506万平方米，环比上涨15%，但成交环比8月下降4%，市场总体维持平稳筑底的状态。 土地层面，上周深圳、苏州、宁波、武汉、福州、沈阳等重点监测城市的三批次开拍，热度与上周北京和上海接近。如深圳，本批次共出让7幅地块，其中一幅流拍，三幅由本地国企底价拿下，仅有一幅拍出溢价，主因是本次供应的地块位置较远。值得关注的是，长沙官方宣布调整地块推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。如其他城市后续跟进，有望结束已持续近两年“集中供地”的出让方式，减轻公司短期投资压力，提升资金周转效率。 2市场表现 上周A股房地产板块（申万一级行业）表现为-2.5%，位列31个一级行业第13位，相对沪深300（-1.3%）收益为-1.2%，H股地产开发（克而瑞内房股领先指数）与物业服务板块（恒生物业服务及管理）表现分别为-7.8%和-5.4%。 图1：2021年以来AH股房地产指数走势 图2：2022年第40周（20220926-20221002）一级行业周涨跌幅一览（申万指数） 市盈率（PE- TTM ）方面，上周房地产市盈率较上上周有所下降，A股房地产为12.43X，高于沪深300指数（11.19X），H股克而瑞内房股领先指数为4.13X，低于恒生指数（8.33X），仍处于低位。 图3：A股房地产与沪深300指数市盈率（PE- TTM ） 图4：H股房地产与恒生指数市盈率（PE- TTM ） 3土地市场 3.1重点关注23城推出土地91宗地，主要来自苏州、济南集中出让土地 上周（9月26日-10月02日）合计出让91幅地块，规划建面779.83万㎡，其中集中出让涉宅地块38幅、规划建面242.64万㎡，重点关注23城济南、苏州于9月30日分别发布2022年第三、四批次国有建设用地集中出让公告，西安、重庆、苏州等地推出44幅非集中出让地块，其中西安陆续推出17幅涉宅地块，规划建面201.28万㎡。 图5：2022年23城周度土地推出面积及宗数 苏州挂出的20宗土地中包括：姑苏区1宗、吴中区9宗、相城区4宗、高新区4宗、吴江区2宗。苏州四批次规划建面168.44万方，总起价198.6亿元，较三批次9宗地块、69.15万方大幅上升，总起价上涨75亿元，增幅61%。吴中区、姑苏区三批次缺席后重新供应，其中吴中区9宗地块规划建面占比首位达47.27%；高新区枫桥板块时隔4年首次供应，地块周边云集枫桥实验小学、高新区实验初中等优质教育资源。 济南挂出的23宗集中土地涉宅地块18宗：市中区3宗、槐荫区1宗、历城区5宗、长清区3宗、起步区2宗、钢城区1宗、章丘区1宗、莱芜2宗，规划建面74.2万方，总起价56.5亿元；部分地块较预公告下调出让地价，降幅超1000元/平米，包含济钢片区5宗流拍地块再挂牌及未开发存地项目长清土地包，出让规则保持“限地价、竞建筑品质和建设进度”。 3.2重点关注23城成交土地104宗，总土地出让金1103.35亿元 上周（9月26日-10月02日）23座重点监测城市中上海、深圳、苏州、宁波、武汉、福州、沈阳等地共104宗成交，总规划建面1150.24万方，土地出让金合计1103.35亿元，其中集中出让共81宗成交，总规划建面956.26万方。 图6：2022年23城周度土地成交面积及宗数 上海成交7宗，规划建面66.44万平，获取土地出让金228.83亿元；武汉成交29宗，规划建面388.12万平，获取土地出让金299.75亿元；深圳成交6宗，规划建面111.09万平，获取土地出让金106.38亿元；宁波成交11宗，规划建面92.69万平，获取土地出让金105.93亿元；西安成交3宗，规划建面44.89万平，获取土地出让金9.68亿元；苏州成交14宗，规划建面103.75万平，获取土地出让金161.21亿元；沈阳成交10宗，规划建面112.06万平，获取土地出让金49.31亿元；郑州成交1宗，规划建面5.74万平，获取土地出让金3.43亿元； 长沙成交3宗，规划建面35.32万平，获取土地出让金8.73亿元；青岛成交2宗，规划建面17.57万平，获取土地出让金3.24亿元；长春成交3宗，规划建面21.63万平，获取土地出让金5.49亿元。 图7：2022年23城周度土地成交金额（亿元） 3.3重点关注32家上市公司上周共拿地11宗，建发、华润及中海排名总权益拿地金额前三 土地市场从2021年7月份逐渐冷淡，今年32家上市公司月同比拿地建面虽均为负值，但降幅已缩窄为-50%左右，32家重点关注公司9月份截至9月25日共拿地45宗，总权益拿地金额1006.05亿元，总权益规划建面447.51万平。 图8：2020-2022年重点关注32加上市公司拿地金额（亿元） 上周（9月26日-10月02日）华润置地以34.48亿元获取深圳、苏州、宁波各1宗土地；建发房产以总权益拿地金额88.43亿元获取上海及苏州各1宗土地；中海地产以16.17亿元获取宁波1宗土地；龙湖集团以15.41亿元获取上海1宗土地；招商蛇口以15.03亿元获取深圳1宗地块；保利发展以5.01亿元获取福州1宗地块；华发股份以4.41亿元获取武汉1宗地块；绿城中国以1.29亿元获取台州1宗土地。 表1：2022年第40周（9月26日-10月02日）重点监测公司拿地情况 3.4上市公司土地市场要闻 9月26日：（1）榕发置业竞得福州高新区15.84亩地块用于建设创新园项目，规划总建面约40000㎡，计划于2024年建设1栋16层高科技研发大楼，可满足各类中小企业研发办公需求，整体由榕发（福州）置业有限公司自持运营，将特别引入智慧园区管理系统，将项目打造成集信息化、人工智能、物联网于一体的智慧型商业、办公、高新技术产业孵化、研发和应用中心；（2）佳兆业深圳首个轻资产商业项目观澜佳纷天地9月24日开业，商业面积3.5万平方米，是观澜及福城片区近3年来新入市的首个购物中心；（3）中建二局64亿竞得上海嘉定新城商办住用地，楼板价17484元/平方米，溢价率0%；（4）中国电建：已于2022年一季度和二季度分步实现了房地产业务去化，不再从事房地产开发业务，不与控股股东电建集团构成同业竞争。（观点网，2022年09月26日） 9月27日：（1）重庆解放碑新华项目引进华润万象生活，商业面积8.3万平米，项目计划于2024年12月开业，打造购物体验与人文底蕴交融的解放碑商业新地标、城市商业空间新典范；（2）华发底价7.35亿摘武汉三批供地，楼面价1.7万元/平方米；（3）龙湖15.4057亿元竞得上海三批松江区地块，楼面价29035元/㎡，溢价率7.54%。（观点网，2022年09月27日） 9月28日：（1）华润置地底价1.75亿元竞得苏州三批太湖新城商住地，楼面价11601元/㎡；（2）象屿地产20.29亿元竞得苏州三批工业园区住宅地，经8轮报价，溢价率1.76%；（3）招商蛇口底价15.03亿元竞得深圳三批龙华福城街道宅地，初始配建公共租赁住房面积8750平方米，竞企业自持保障性租赁住房面积17490平方米。（观点网，2022年09月28日） 9月29日：（1）旭辉控股早盘高开近6%，澄清并无表述集团无力偿还到期债务，称中国房地产行业进入深度调整期，集团将采取一切可行的措施继续加大力度提升现金流；（2）中海16.17亿元竞得宁波三批鄞州区一宅地，经9轮竞价溢价率2.54%，楼面价19687元平米；（3）信达投资、信达地产联手康桥集团设立地产项目保交付专项纾困基金，对康桥集团存量地产项目在保交楼方面开展纾困救助。（观点网，2022年09月29日） 9月30日：（1）新城控股9月共计开业6座吾悦广场，分别位于宿迁沭阳、安康、宜昌、重庆江津、南昌进贤、山西大同，沭阳吾悦广场开业期间签约率100%，三天累计销售超2000万；（2）北京出台存量用地盘活政策，重点功能区及现状轨道站点周边，在符合规划、权属不变、落实建筑规模增减挂钩要求、满足安全要求的前提下，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房。（观点网，2022年09月30日） 4公司融资 4.1公司信用评级变动及融资情况 上周（9月26日-10月02日）9月29日，穆迪维持中国金茂控股集团有限公司发行人评级为"Baa3"，同时维持其全资子公司“Franshion BrilliantLimited”发行美元票据"Baa3"有支持高级无抵押评级以及"Ba2"有支持优先股评级，预计中国金茂未来12-18个月可保持良好流动性。 表2：上市公司最新债券信用评级 上周（9月26日-10月02日）中国金茂（发行信用债30亿元）、招商蛇口（发行信用债20亿元），无重点关注公司进行海外债融资。 截至9月30日，上市公司华润置地（发行信用债50亿元）、首开股份（发行信用债34.8亿元）、招商蛇口（发行信用债30亿元）、万科（发行信用债20亿元）、中国金茂（发行信用债20亿元）、碧桂园（发行信用债15亿元）、旭辉集团（发行信用债12亿元）、美的置业（发行信用债10亿元）、新城发展（发行信用债10亿元）、及华发股份（发行信用债5亿元）发行信用债合计67亿元，无海外债券的发行。 图9：2022年重点公司信