物业管理行业研究周报：城市综合管理+“蝶城”战略为万物云提供更多创收机会

城市综合管理+“蝶城”战略为万物云提供更多创收机会 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：城市综合管理+“蝶城”战略为万物云提供更多创收机会 事件：根据无锡产权交易所发布的公共资源成交公示，5月24日，锡山经济技术开发区西区城市更新项目——开发区“成交”项目预中标人为深圳市万物云城空间运营管理有限公司。根据北极星环卫网，此项目于4月25日公开招标，采 购预算约为11661万元/年，合作期限共计8年，总预算近9.33亿元，预中标人 投标报价约87690.72万元（运营服务费下浮率6%），合作期限共计8年。 对于锡山经济技术开发区而言，此项目以专业化的服务总包、模块化的服务划 分、社会化的治理结构、智慧化的治理手段，将城市空间业务整合，着力消除当前城区管理和基层治理领域的盲点痛点与安全隐患，推动锡山经济技术开发区“城市管家”创新模式改革。 2022/5/27 2022/6/18 2022/7/10 2022/8/1 2022/8/23 2022/9/14 2022/10/6 2022/10/28 2022/11/19 2022/12/11 2023/1/2 2023/1/24 2023/2/15 2023/3/9 2023/3/31 2023/4/22 2023/5/14 对于万物云而言，此项目有助于万物云持续落地“蝶城”战略。“蝶城”是万 评级增持 2023年5月28日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）16.21 港股市场平均市盈率（TTM）7.95 行业表现走势图 物云在经济活跃城市战略选择的重点街道，以3公里为半径构建30分钟内可 达的服务区域，可以服务超过1万户城市居民。截至22年底，万物云已布局 584个蝶城，并在38个蝶城战略投入1.6亿元，节约750万工时/年，实现4% 提效。 基于其BPaaS解决方案，万物云通过云客服实现成本节约860万/年，毛利率提升0.3%；通过云通行实现成本节约3400万元/年，毛利率提升1.2%；通过云保洁实现成本节约7200万元/年，毛利率提升2.6%。 同时，万物云积极推动装修业务试点，采用“蝶城+房屋焕新”推动业务发展。在房 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 恒生物业服务及管理恒生综合指数 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 屋焕新试点的31个蝶城中，实现了超5000单合同量，同比增长199.9%，2.1亿元的签约合同额，同比增长118.8%，同时维持了超过90%的高满意度。 我们认为，万物云在城市空间整合及“蝶城”战略的发展下，也为万物梁行、便 民服务、广告等业务提供了更多业务触点，未来在降本提效的基础上，能够为公司带来更多的创收机会。 数据追踪（5月22日-5月26日）：资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年5月26日，持有572.92万股，较上周下跌32.98%，持股市值0.85亿元。 港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年5月22日至5月25日，增幅最大的是雅生活服务，本周增幅1.87%。降幅最大的是世茂服务，降3.98%。持股比例最高为保利物业，为64.88%。持股数量最多为 融创服务，为5.71亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》 2023-4-25 2、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立及时宜自强》2023-2-21 3、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 4、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 5、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 6、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 7、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：城市综合管理+“蝶城”战略为万物云提供更多创收机会3 1.1万物云城预中标近9亿无锡锡山开发区“城市管家”项目3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态6 4.数据追踪8 4.1沪（深）股通资金及交易追踪8 4.2港股通资金及交易追踪9 5.风险提示9 图表目录 图1：万物云“蝶城”战略DFMS模型3 图2：万物云“蝶城”流程改造逻辑3 图3：万物云“蝶城”自营装修业务模式4 图4：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5 图5：各板块周涨跌幅对比5 图6：本周涨跌幅前五位（%）6 图7：本周涨跌幅后五位（%）6 图8：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）6 图9：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值8 表1：港股通持股数量及总市值9 1.每周一谈：城市综合管理+“蝶城”战略为万物云提供更多创收机会 1.1万物云城预中标近9亿无锡锡山开发区“城市管家”项目 事件：根据无锡产权交易所发布的公共资源成交公示，5月24日，锡山经济技术开发区西区城市更新项目——开发区“成交”项目预中标人为深圳市万物云城空间运营管理有限公司。根据北极星环卫网，此项目于4月25日公开招标，采购预算 约为11661万元/年，合作期限共计8年，总预算近9.33亿元，预中标人投标报价 约87690.72万元（运营服务费下浮率6%），合作期限共计8年。 对于锡山经济技术开发区而言，此项目以专业化的服务总包、模块化的服务划分、社会化的治理结构、智慧化的治理手段，将城市空间业务整合，着力消除当前城区管理和基层治理领域的盲点痛点与安全隐患，推动锡山经济技术开发区“城市管 家”创新模式改革。 对于万物云而言，此项目有助于万物云持续落地“蝶城”战略。“蝶城”是万物云在经济活跃城市战略选择的重点街道，以3公里为半径构建30分钟内可达的服务区域，可以服务超过1万户城市居民。截至22年底，万物云已布局584个蝶城，并在38个蝶城战略投入1.6亿元，节约750万工时/年，实现4%提效。图1：万物云“蝶城”战略DFMS模型 资料来源：万物云2022年业绩发布会，申港证券研究所 基于其BPaaS解决方案，万物云通过云客服实现成本节约860万/年，毛利率提升0.3%；通过云通行实现成本节约3400万元/年，毛利率提升1.2%；通过云保洁实现成本节约7200万元/年，毛利率提升2.6%。 图2：万物云“蝶城”流程改造逻辑 资料来源：万物云2022年业绩发布会，申港证券研究所 同时，万物云积极推动装修业务试点，采用“蝶城+房屋焕新”推动业务发展。在房屋焕新试点的31个蝶城中，实现了超5000单合同量，同比增长199.9%，2.1亿元的签约合同额，同比增长118.8%，同时维持了超过90%的高满意度。 图3：万物云“蝶城”自营装修业务模式 资料来源：万物云2022年业绩发布会，申港证券研究所 此外，万物云蝶城生态业务也在逐渐铺开，在38个蝶城内，商业物业及设施管理 业务收入同比增长1.6亿元。由此延伸下，“蝶城+社商”、“蝶城+电梯”、“蝶城+”的产业互联生态正在形成。 我们认为，万物云在城市空间整合及“蝶城”战略的发展下，也为万物梁行、便民服务、广告等业务提供了更多业务触点，未来在降本提效的基础上，能够为公司带来更多的创收机会。 1.2投资策略 我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 2.本周行情回顾 自2023年5月22日至2023年5月26日收盘，恒生物业板块下跌3.87%，恒生综合指数下跌3.58%，恒生物业板块跑输恒生综合指数0.29pct。 图4：近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 20% 10% 2022/5/27 2022/6/5 2022/6/14 2022/6/23 2022/7/2 2022/7/11 2022/7/20 2022/7/29 2022/8/7 2022/8/16 2022/8/25 2022/9/3 2022/9/12 2022/9/21 2022/9/30 2022/10/9 2022/10/18 2022/10/27 2022/11/5 2022/11/14 2022/11/23 2022/12/2 2022/12/11 2022/12/20 2022/12/29 2023/1/7 2023/1/16 2023/1/25 2023/2/3 2023/2/12 2023/2/21 2023/3/2 2023/3/11 2023/3/20 2023/3/29 2023/4/7 2023/4/16 2023/4/25 2023/5/4 2023/5/13 2023/5/22 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 从板块排名来看，与其他板块相比，在恒生综合行业13个板块中排名第9。 图5：各板块周涨跌幅对比 -1% -2% -3% 0% -4% -5% -6% 资料来源：iFinD，申港证券研究所 A+H63名个股统计涨跌幅前五名为：股价涨幅前五名分别为宋都服务（9.18%）、特发服务（4.7%）、鲁商服务（4.62%）、东原仁知服务（4.48%）、朗诗绿色生活（0.92%）。股价跌幅后五名分别为银城生活服务（-8.38%）、建业新生活（-8.07%）、碧桂园服务（-7.75%）、金科服务（-7.45%）、滨江服务（-7.41%）。 图6：本周涨跌幅前五位（%）图7：本周涨跌幅后五位（%） 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -7% -7% -7% -7% -8% -8% -8% -8% -8% -9% 资料来源：iFinD，申港证券研究所资料来源：iFinD，申港证券研究所 截止2023/5/26港股物业（931744.CSI）PE（TTM）为25.07倍，较前一周下跌 0.69，近一年均值为16.47倍，周内行业估值呈现下跌态势。 图8：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM） 0 5 0 5 0 5 0 35 3 2 2 1 2022/5/26 2022/6/4 2022/6/13 2022/6/22 2022/7/1 2022/7/10 2022/7/19 2022/7/28 2022/8/6 2022/8/15 2022/8/24 2022/9/2 2022/9/11 2022/9/20 2022/9/29 2022/10/8 2022/10/17 2022/10/26 2022/11/4 2022/11/13 2022/11/22 2022/12/1 2022/12/10 2022/12/19 2022/12/28 2023/1/6 2023/1/15 2023/1/