物业管理行业研究周报：万科旗下万物云通过港交所聆讯

万科旗下万物云通过港交所聆讯 ——物业管理行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：万科旗下万物云通过港交所聆讯 事件：9月1日，港交所披露万物云空间科技服务股份有限公司（下称“万物云”）的聆讯后资料集，这意味着万物云通过港交所聆讯，若成功挂牌，万物云将成为今年继金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务、鲁商服务、苏新服务后的第6只在港股上市的物业股。 万物云是定位于物管行业的空间科技服务商，针对传统物业通常存在业务效率瓶颈的问题，万科集团合伙人、万物云CEO朱保全在万科2021年度业务交流会上首次发布“百城千街”计划的“街道战略”，万物云将锁定中国经济排名前100的城市，遴选万物云现有项目浓度高的区域，优先建设蝶城。 我们认为，一方面，针对老旧小区物业费定价低、基础物业费提价难等问题，在物业费之外，万物云通过“蝶城”延伸的新兴服务，未来将逐步整合社区增值服务、城市增值服务等业务，重塑空间效率，成为公司的第二增长曲线。另一 方面，国家“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，城市更新已经上升为国家战略，万物云不断探索“物业城市”城市治理创新模式，也将为其他上市物企带来更多的借鉴意义。 根据万物云最新照顾说明书，万物云在管面积、经营数据稳步上升，市场化程度较高，第三方外拓能力较强，母公司全国品牌影响力加持效应较好，随着公司经营整合能力的提升，以及未来基于“蝶城”拓展的新兴服务及规模化效应的 显现，我们预计在物企存量市场的角逐中，万物云未来仍将有较高的质量增长， 若上市公成功或将成为港股物企新霸主。 结合PE、PS估值法，我们测算万物云市值约在651-720亿人民币左右。数据追踪（8月29日-9月2日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022 年9月2日，持有1019.09万股，较上周上涨0.12%，持股市值1.75亿元。 港股通：港股中港股通持股共19家（剔除停牌的恒大物业），自2022年8月29日至9月2日，增幅最大的是金科服务，本周增幅5.43%。降幅最大的是旭辉永升服务，降2.6%。持股比例最高为保利物业，为65.03%。持股数量最多为融创服务，为5.07亿股。 投资策略：中报业绩披露显示大部分物企营收增速仍保持在两位数以上，但由于关联方因素，当前物业行业尚不能走出独立行情，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的中海物业、招商 积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企绿城服务等。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。 评级增持 2022年9月3日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 caoxute@shgsec.com 行业基本资料 股票家数60 行业平均市盈率10.03 港股市场平均市盈率-5.5 行业表现走势图 恒生物业服务及管理恒生综合指数 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% -50.00% -60.00% 2021/9/3 2021/9/28 2021/10/23 2021/11/17 2021/12/12 2022/1/6 2022/1/31 2022/2/25 2022/3/22 2022/4/16 2022/5/11 2022/6/5 2022/6/30 2022/7/25 2022/8/19 -70.00% 资料来源：wind申港证券研究所 内容目录 1.每周一谈：万科旗下万物云通过港交所聆讯3 1.1万物云定位物管行业的空间科技服务商3 1.2若成功上市或将成为港股物企新霸主4 1.3万物云估值6 1.4投资策略8 2.本周行情回顾8 3.行业动态10 3.1政策发布10 3.2公司动态11 4.数据追踪12 4.1沪（深）股通资金及交易追踪12 4.2港股通资金及交易追踪12 5.风险提示13 图表目录 图1：万物云股权架构3 图2：万物云蝶城示意图4 图3：TOP物业企业2022/6/30管理面积4 图4：万物云营业收入及同比增速5 图5：万物云净利润、同比增速及净利率5 图6：万物云分业务营收占比2022Q15 图7：万物云分业务毛利率情况2022Q15 图8：万物云关联方及第三方面积占比6 图9：恒生物业服务及管理vs恒生指数8 图10：各板块周涨跌幅对比9 图11：本周涨跌幅前五位（%）9 图12：本周涨跌幅后五位（%）9 图13：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）9 图14：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值12 表1：可比公司PE7 表2：可比公司PS7 表3：万物云估值试算8 表4：港股通持股数量及总市值12 1.每周一谈：万科旗下万物云通过港交所聆讯 1.1万物云定位物管行业的空间科技服务商 2022年9月1日，万科企业股份有限公司公布建议分拆万物云空间科技服务股份有限公司，并于香港联合交易所有限公司主板独立上市的最新消息。公司董事会宣布，根据万物云告知，万物云已于2022年9月1日就万物云境外上市向联交所递交聆讯后资料集，以供登载于联交所网站。这意味着万物云通过港交所聆讯，若成功挂牌，万物云将成为今年继金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务、鲁商服务、苏新服务后的第6只在港股上市的物业股。 2022年4月1日，万物云正式向港交所提交招股书，拟于主板市场上市，联席保荐人为中信证券、花旗、高盛。2022年7月18日，万科A公告称，分拆万物云境外上市获得中国证监会核准。证监会核准万物云发行不超过1.80亿股境外上市外 资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。完成本次发行后，万物云可到香港联交所主板上市。 图1：万物云股权架构 资料来源：公司招股说明书，申港证券研究所 万物云是万科下属控股子公司，前身为万科物业发展股份有限公司，业务开始于1990年。定位于物管行业的空间科技服务商，希望成为物管行业的数字科技领跑者。是行业当中较早开启数字科技探索的企业，近来逐年开始在数字化方面不断加大投入，每年投入以亿元为单位。 万物云CEO朱保全曾表示，万物云把科技、云服务作为未来蓄力发展的方向，但在业务领域还是服务业，主要做两大块业务，分别为居住消费和企业服务。基于这一理念，万物云在服务于全局空间的过程中开发了系列远程空间科技运营服务，包括“人工智能物联网”(AIoT)以及“流程即服务”(BPaaS)解决方案服务，打造了独特的集咨询、设计、研发、施工和运营为一体的一站式智慧解决方案服务品牌：万睿科技。同时，公司形成了完整的空间科技战略，在保持万睿科技硬件连接能力基础上，在武汉建立了远程数字运营中心。 针对传统物业通常存在业务效率瓶颈的问题，万科集团合伙人、万物云CEO朱保全在万科2021年度业务交流会上首次发布“百城千街”计划的“街道战略”，万物云将 锁定中国经济排名前100的城市，遴选万物云现有项目浓度高的区域，优先建设蝶城。基于万物云在住宅物业、商写物业、城市物业以及远程运营的能力，将围绕一条街道内服务者可达的20分钟服务圈，打造一个高浓度、高效率服务网络。 图2：万物云蝶城示意图 资料来源：万睿智能科技官方，申港证券研究所 2022年，万物云在深圳、武汉、佛山、中山、南京、苏州、杭州等地，筛选了14个区域，作为首批构建蝶城的试点，深圳坂田就是其中之一。根据万物云招股书披露，深圳的坂田街道项目通过现场智能改造的远程运营，成功实现降低人力54人， 节约成本约人民币500万元/年。 我们认为，一方面，针对老旧小区物业费定价低、基础物业费提价难等问题，在物业费之外，万物云通过“蝶城”延伸的新兴服务，未来将逐步整合社区增值服务、城市增值服务等业务，重塑空间效率，成为公司的第二增长曲线。另一方面，国家“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，城市更新已经上升为国家战略，万物云不断探索“物业城市”城市治理创新模式，也将为其他上市物企带来更多的借鉴意义。 1.2若成功上市或将成为港股物企新霸主 根据万科2022年半年报显示，截至2022年6月30日，在社区空间居住消费服务 方面，万物云在管建筑面积约7亿平方米，在管项目数目达3035个，合约建筑面 积约9.3亿平方米，签约管理的项目数目达4096个；在商企和城市空间服务方面， 万物云在管建筑面积约1.4亿平方米，在管项目数目达1706个，总合约建筑面积 约1.6亿平方米，签约管理的项目总数达1929个。 中指研究院统计数据显示，2021年TOP10物业企业管理面积均值为3.55亿平方米。我们统计了截至2022年6月30日TOP10物企管理面积均值为3.82亿平方 米，此外，根据弗若斯特沙利文的资料，按基础物业管理服务收入计，万物云于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。由于物业行业目前仍然处于集中度较低的情况，我们预计万物云成功上市，或将成港股物企新霸主。 图3：TOP物业企业2022/6/30管理面积 在管面积（亿方） 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 资料来源：wind，申港证券研究所 根据最新招股书显示，2019年至2021年，万物云的收入分别为139.27亿元、 181.45亿元、237.05亿元，年复合增长率为30.46%。相对应的年内利润分别为 10.40亿元、15.19亿元、17.14亿元，年复合增长率为28.37%。相对应年内毛利率分别为17.72%、18.54%、16.96%，净利率分别为7.3%、8.1%、7%。 根据万科2022年半年报显示，2022年上半年万物云实现营业收入143.5亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长38.2%，其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比35.6%，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，占比8.1%，同比增长59.0%。 图4：万物云营业收入及同比增速图5：万物云净利润、同比增速及净利率 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 45.0% 营业收入（亿元） 同比增速（%） 2019A2020A2021A2021H12022H1 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 净利润（亿元）同比增速（%）净利率（%） 50.0% 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 2019A2020A2021A 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 万物云营收、净利均实现稳定增长，但毛利率、净利率较同行业头部物企仍然较低，尤其是2021年毛利率出现下滑，我们认为主要是由于（1）公司外拓项目物业费单价较低但项目占比较高，（2）住宅物业管理项目的持续整改投入，如消防工程整改，老旧小区改造等，（3）毛利率较高的社区增值服务、居住相关资产服务、AIoT解决方案、BPaaS解决方案等业务占比仍然较低，（4）以及公司招股说明书提到的社保优惠政策于2021年取消。 图6：万物云分业务营收占比2022Q1图7：万物云分业务毛利率情况2022Q1 城市空间整合服务,1.80% 开发商增值服务,9.70% AIoT解决方案,4.60% BPaaS解决方案,2.70% 90.00% 毛利率（%） 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 商业物业及设施管理服务