REITs周报：湖北首支待上市产业园REIT底层资产如何？

(2023.5.21-2023.5.26) 湖北首支产业园REIT有望上市 中金湖北科创光谷REIT有望成为湖北首个上市的产业园REIT，底层资产位于武汉市东湖新技术开 发区、具有区位优势，底层资产总建面17.44万平方米、评估价值15.40亿元、规模可观，截至 2023年一季度末整体出租率超过90%，运营能力强。 底层资产上，中金湖北科投光谷REIT底层资产具有显著的区位优势。中金湖北科投光谷REIT底层 资产为位于武汉市东湖新技术开发区的光谷软件园（包括A1-A7栋、C6栋、E3栋）、互联网+项目 （包括现代光谷世贸中心2栋的部分楼层）。光谷软件园与互联网+项目均属于光谷八大产业园之一 光谷光电子信息产业园内的核心物业。底层资产所在的武汉市东湖高新区是我国首批国家级高新区 之一，在169个国家级高新区中综合排名第五。底层资产（光谷软件园与互联网+项目）交通便 利、周边配套齐全、产业氛围浓厚，是目前光顾区域基础设施最完善、社区文化最繁荣的国际化科 技产业园区。 从底层资产规模看，总建筑面积共计17.44万平方米，截至2022年12月31日的评估值为15.40 亿元。分具体资产看，光谷软件园A1-A7栋、C6栋、E3栋、互联网+项目的建筑面积分别为10.37 万平方米、3.01万平方米、1.26万平方米、2.79万平方米，可租赁面积分别为10.19万平方米、 2.61万平方米、1.26万平方米、2.7万平方米；土地到期年限分别剩余29年、29年、29年、28 年；对应的截至2022年12月31日的评估价值分别为10.24亿元、2.4亿元、0.78亿元、1.98亿 元。 底层资产的运营效果看，整体出租率均有所提升，运营能力强。截至2022年末，底层资产的出租 率为86.40%，截至2023年3月31日出租率提升至90.72%，其中光谷软件园A1-A7栋、C6栋、互 联网+项目的出租率均有不同程度的提升，E3栋保持100%出租率。纵向看，2022年普遍受到疫情 影响，除C6、E3栋外出租率均较2021年下滑；但随着宏观经的恢复、疫情影响减弱，2023年1 季度末的出租率有所好转（E3栋保持满租）。 从基金收益率看，基金的预计分派率超过4.5%。根据招募说明书，2023年、2024年中金湖北科投 光谷REIT可供分配现金分别为7271.32万元、7665.17万元，按照基金发行规模15.40亿元、可供 分配金额的100%向投资者分配测算，2023年、2024年对应的现金溜分派率分别为4.72%、4.98%。 与现有已经上市的产权类REITs的2023年预期现金分派率相比较，处于中位水平。 原始权益人和运营管理方均为从事东湖高新区的园区开发与运营等业务的国企，具有专业的运营能 力。基础设施项目原始权益人为湖北科投，是东湖高新区资产规模最大的国有企业，主要从事东湖 高新区内的园区开发与运营等业务，实控人为东湖高新区管委会。基础设施项目的外部管理机构为 光谷资产，是原始权益人湖北科投的全资子公司，截至2022年12月31日，光谷资产运营管理资 产面积近190万平方米，资产类型涵盖产业办公楼、厂房、公共场馆、公租房等，具有丰富的基础 设施项目运营管理经验。 本周REITs指数跑赢上证综指 本周，中证REITs指数（收盘）下跌0.407%，REITs指数下跌0.584%，上证综指下跌2.163%，国债 指数上涨0.132%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌1.73%，REITs指数下跌1.73%，上证综 指下跌3.33%，国债指数上涨0.46%。根据我们的统计测算，截至2023年5月26日，中证REITs指 数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.07；中证REITs指数（收盘）与中债-10 年期国债全价指数呈现微弱的负相关，相关系数为-0.08。将REITs分为产权类REITs和特许经营权 类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌0.86%，特许经营权类REITs下跌0.42%。滚动4周，产权 类REITs下跌1.70%，特许经营权类REITs下跌1.72%。整体看本周特许经营类REITs指数表现强于产 权类REITs指数。 交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高。 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年5月26日， REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到9.97%；估值收益率最低的是华安张江光 大REIT，仅2.80%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，均在6%以上；保障性 租赁住房REITs的估值收益率均不高于5.5%。 投资建议：中金湖北科创光谷REIT有望成为湖北首支产业园REIT上市，产业园REITs底层资产范 围进一步扩大。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁 住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经 营权类REITs，如能源基础设施类REITs、生态环保类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 1.湖北首支产业园REIT即将上市 中金湖北科创光谷REIT有望成为湖北首个上市的产业园REIT，底层资产位于武汉市东湖新技术开发区、具有区位优势，底层资产总建面17.44万平方米、评估价值15.40亿元、规模可观，截至2023年一季度末整体出租率超过90%，运营能力强。 底层资产上，中金湖北科投光谷REIT底层资产具有显著的区位优势。中金湖北科投光谷REIT底层资产为位于武汉市东湖新技术开发区的光谷软件园（包括A1-A7栋、C6栋、E3栋）、互联网+项目（包括现代光谷世贸中心2栋的部分楼层）。光谷软件园与互联网+项目均属于光谷八大产业园之一光谷光电子信息产业园内的核心物业。底层资产所在的武汉市东湖高新区是我国首批国家级高新区之一，在169个国家级高新区中综合排名第五。 底层资产（光谷软件园与互联网+项目）交通便利、周边配套齐全、产业氛围浓厚，是目前光顾区域基础设施最完善、社区文化最繁荣的国际化科技产业园区。 从底层资产规模看，总建筑面积共计17.44万平方米，截至2022年12月31日的评估值为15.40亿元。分具体资产看，光谷软件园A1-A7栋、C6栋、E3栋、互联网+项目的建筑面积分别为10.37万平方米、3.01万平方米、1.26万平方米、2.79万平方米，可租赁面积分别为10.19万平方米、2.61万平方米、1.26万平方米、2.7万平方米；土地到期年限分别剩余29年、29年、29年、28年；对应的截至2022年12月31日的评估价值分别为10.24亿元、2.4亿元、0.78亿元、1.98亿元。 表1：中金湖北科投光谷REIT底层资产规模 底层资产的运营效果看，整体出租率均有所提升，运营能力强。截至2022年末，底层资产的出租率为86.40%，截至2023年3月31日出租率提升至90.72%，其中光谷软件园A1-A7栋、C6栋、互联网+项目的出租率均有不同程度的提升，E3栋保持100%出租率。 纵向看，2022年普遍受到疫情影响，除C6、E3栋外出租率均较2021年下滑；但随着宏观经的恢复、疫情影响减弱，2023年1季度末的出租率有所好转（E3栋保持满租）。 图1：2020年末-2023年一季度末底层资产出租率 从基金收益率看，基金的预计分派率超过4.5%。根据招募说明书，2023年、2024年中金湖北科投光谷REIT可供分配现金分别为7271.32万元、7665.17万元，按照基金发行规模15.40亿元、可供分配金额的100%向投资者分配测算，2023年、2024年对应的现金溜分派率分别为4.72%、4.98%。与现有已经上市的产权类REITs的2023年预期现金分派率相比较，处于中位水平。 表2：中金湖北科投光谷REIT可分派现金 图2：部分基础设施公募REITs预计2023年现金分派率 原始权益人和运营管理方均为从事东湖高新区的园区开发与运营等业务的国企，具有专业的运营能力。基础设施项目原始权益人为湖北科投，是东湖高新区资产规模最大的国有企业，主要从事东湖高新区内的园区开发与运营等业务，实控人为东湖高新区管委会。 基础设施项目的外部管理机构为光谷资产，是原始权益人湖北科投的全资子公司，截至2022年12月31日，光谷资产运营管理资产面积近190万平方米，资产类型涵盖产业办公楼、厂房、公共场馆、公租房等，具有丰富的基础设施项目运营管理经验。 2.本周中证REITs指数跑赢上证综指 2.1.本周特许经营类REITs表现强于产权类REITs 本周，中证REITs指数（收盘）下跌0.407%，REITs指数下跌0.584%，上证综指下跌2.163%，国债指数上涨0.132%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌1.73%，REITs指数下跌1.73%，上证综指下跌3.33%，国债指数上涨0.46%。根据我们的统计测算，截至2023年5月26日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.07；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现微弱的负相关，相关系数为-0.08。 图3：REITs指数、上证综指、国债指数的表现 将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌0.86%，特许经营权类REITs下跌0.42%。滚动4周，产权类REITs下跌1.70%，特许经营权类REITs下跌1.72%。整体看本周特许经营类REITs指数表现强于产权类REITs指数。 图4：产权类REITs指数和特许经营权类REITs指数表现 注：我们将REITs指数、产权类指数、特许经营权类指数的基日军调整为2021年9月30日 分具体基金看，本周华安张江光大园REIT单周涨幅最大为2.36%，博时招商蛇口产业园REIT单周跌幅最大为3.88%；IPO以来国泰君安东久新经济REIT涨幅最大为26.95%，华夏中国交建高速REIT、平安广交投广河高速REIT、中金安徽交控REIT、国金中国铁建高速REIT、华泰江苏交控REIT、沪杭甬杭徽REIT、华夏杭州和达高科产园REIT、建信中关村产业园REIT、华夏越秀高速公路REIT为九支IPO以来下跌的基金，跌幅分别为24.97%、21.25%、14.22%、8.66%、4.23%、2.27%、2.21%、1.63%、0.06%；IPO以来产权类REITs大体表现优于特许经营权类REITs。 图5：公募REITs表现 2.2.仓储物流类REITs日均换手率普遍偏低 本周，日均换手率最高的是国泰君安临港创新产业园REIT，日均换手率达到1.98%，日均换手率最低的是平安广交投广河高速REIT，日均换手率为0.17%。周换手率较上周上升最明显的是中信建投国家电投新能源REIT，换手率提高0.48pct，换手率下降最多的是博时招商蛇口产业园REIT，换手率降低0.53pct。 图6：本周公募REITs成交量和换手率 根据资产类型分类看，本周成交额占REITs整体成交额比例最大的是园区基础设施REITs，所占比例达到30.13%，成交额占比最小的是生态环保REITs，所占比例为4.23%。本周日均换手率最高的是能源基础设施REITs，日均换手率为1.32%；日均换手率最低的是仓储物流REITs，日均换手率为0.26%。 图7：本周各类资产REITs成交和换手 3.交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年5月26日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到9.97%