REITs周报：首支底层资产原始权益人为民企的REIT有望发行

(2023.1.9-2023.1.14) 首支底层资产原始权益人为民企的REIT有望发行 1月10日，嘉实京东仓储基础设施REIT发布认购申请确认比例结果公告。 1月10日，嘉实京东仓储基础设施REIT在结束募集后发布认购申请确认比例结果的公告。基金份额总额为5亿份，其中1）战略配售份额占总份额的70%，配售比例为100%；2）网下认购份额占总份额的21%，配售比例为1.01%；3）公众认购份额占总份额的9%，配售比例0.46%。这是自2021年6月首批基础设施REITs上市后，首次发行仓储类基础设施REIT，较低的网下配售和公众配售比例表现了市场对于嘉实京东仓储基础设施REIT的认可。 根据基金招募说明书，嘉实京东仓储基础设施REIT的管理人为嘉实基金、资产支持专项计划的管理人为嘉实资本。基金底层资产为京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期、京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目、京东亚洲一号廊坊经开物流园等三个分别位于重庆、武汉、廊坊的仓储物流项目合计建筑面积35.1万方，总估值15.65亿元，其中三个资产估值分别为6.24亿元、2.79亿元、6.62亿元。从现金回报率看，2022年7-12月和2023年的可供分配金额预测值分别为3418.75万元、7026.29万元，按照16.38亿元的拟募集资金额计算，年化净现金流分派率分别为4.17%、4.29%。基金的项目运营由专业的机构负责。底层资产原始权益人为北京京东世纪贸易有限公司，控股股东和实控人为京东集团；项目运营管理机构为京东东鸿，是京东产发旗下物业运营公司，京东产发是京东集团内唯一旗舰智能物流仓储平台的管理者和运营者。 本周REITs跑输上证综指 本周，中证REITs指数（收盘）下跌0.07%，REITs指数上涨0.001%，上证综指上涨1.19%，国债指数上涨0.02%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌3.04%，REITs指数下跌3.26%，上证综指下跌0.36%，国债指数上涨0.25%。根据我们的统计测算，截至2023年1月13日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.09；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为0.29。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌0.08%，特许经营权类REITs上涨0.05%。滚动4周，产权类REITs下跌5.54%，特许经营权类REITs下跌1.69%。整体看本周产权类REITs指数表现弱于特许经营类REITs指数。 交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年1月13日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到8.18%； 估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.57%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT外均不高于5%。 投资建议：嘉实京东仓储基础设施REIT是目前已上市的基础设施公募REITs中，首支底层资产的原始权益人为民企的公募REIT，同时有望成为2023年首支发行上市的基础设施公募REIT。这体现了公募REITs的资产范围进一步扩大，未来，公募REITs或将继续扩容。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 1.首支底层资产原始权益人为民企的REIT有望发行 1月10日，嘉实京东仓储基础设施REIT发布认购申请确认比例结果公告。 1月10日，嘉实京东仓储基础设施REIT在结束募集后发布认购申请确认比例结果的公告。 基金份额总额为5亿份，其中1）战略配售份额占总份额的70%，配售比例为100%；2）网下认购份额占总份额的21%，配售比例为1.01%；3）公众认购份额占总份额的9%，配售比例0.46%。这是自2021年6月首批基础设施REITs上市后，首次发行仓储类基础设施REIT，较低的网下配售和公众配售比例表现了市场对于嘉实京东仓储基础设施REIT的认可。 图1：目前已发行的REITs配售情况 根据基金招募说明书，嘉实京东仓储基础设施REIT的管理人为嘉实基金、资产支持专项计划的管理人为嘉实资本。基金底层资产为京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期、京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目、京东亚洲一号廊坊经开物流园等三个分别位于重庆、武汉、廊坊的仓储物流项目合计建筑面积35.1万方，总估值15.65亿元，其中三个资产估值分别为6.24亿元、2.79亿元、6.62亿元。从现金回报率看，2022年7-12月和2023年的可供分配金额预测值分别为3418.75万元、7026.29万元，按照16.38亿元的拟募集资金额计算，年化净现金流分派率分别为4.17%、4.29%。基金的项目运营由专业的机构负责。底层资产原始权益人为北京京东世纪贸易有限公司，控股股东和实控人为京东集团；项目运营管理机构为京东东鸿，是京东产发旗下物业运营公司，京东产发是京东集团内唯一旗舰智能物流仓储平台的管理者和运营者。 2.本周REITs跑输上证综指 2.1.本周产权类REITs表现弱于特许经营类REITs 本周，中证REITs指数（收盘）下跌0.07%，REITs指数上涨0.001%，上证综指上涨1.19%，国债指数上涨0.02%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌3.04%，REITs指数下跌3.26%，上证综指下跌0.36%，国债指数上涨0.25%。根据我们的统计测算，截至2023年1月13日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.09；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为0.29。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。 图2：REITs指数、上证综指、国债指数的表现 将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌0.08%，特许经营权类REITs上涨0.05%。滚动4周，产权类REITs下跌5.54%，特许经营权类REITs下跌1.69%。整体看本周产权类REITs指数表现弱于特许经营类REITs指数。 图3：产权类REITs指数和特许经营权类REITs指数表现 分具体基金看，本周华夏合肥高新产园REIT单周涨幅最大为1.88%，中金厦门REIT单周跌幅最大为2.95%；IPO以来鹏华深圳能源REIT涨幅最大为37.28%，华夏中国交建高速REIT、平安广交投广河高速REIT、中金安徽交控REIT为三支IPO以来下跌的基金，跌幅分别为10.08%、8.73%、3.85%；IPO以来产权类REITs普遍表现优于特许经营权类REITs。 图4：公募REITs表现 2.2.仓储物流类REITs日均换手率普遍偏低 本周，日均换手率最高的是国泰君安临港创新产业园REIT，日均换手率达到5.81%，日均换手率最低的是平安广交投广河高速REIT，日均换手率为0.22%。周换手率较上周上升最明显的是华夏中国交建高速REIT，换手率提高1.25pct，换手率下降最多的是国泰君安东久新经济REIT，换手率下降1.05pct。 图5：本周公募REITs成交量和换手率 根据资产类型分类看，本周成交额占REITs整体成交额比例最大的是园区基础设施REITs，所占比例达到37.64%，成交额占比最小的是能源基础设施REITs，所占比例为4.59%。本周日均换手率最高的是园区基础设施REITs，日均换手率为1.37%；日均换手率最低的是仓储物流类REITs，日均换手率为0.44%。 图6：本周各类资产REITs成交和换手 3.交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年1月13日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到8.18%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.57%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT外均不高于5%。 图7：公募REITs的估值列表 4.本周REITs审批进度 表1：本周REITs项目受理进度 5.本周公募REITs主要公告 表2：本周REITs重要公告 6.风险提示 1）政策实施不及预期：若政策实施不及预期，REITs的推进或受影响，REITs上市的数量或受影响。 2）宏观经济不及预期：若宏观经济不及预期，REITs底层资产的运营或受到影响，REITs底层资产的净利润或不及预期，REITs的现金分派或受波及。 3）项目运营不及预期：若项目运营不及预期，REITs的底层净利润或不及预期，现金流分派或受到影响。