2023年4月房地产行业运行情况报告：4月回暖趋势放缓，投资增速持续下滑

——2023年4月房地产行业运行情况报告 分析师唐晓琳、闫骏 4月回暖趋势放缓投资增速持续下滑 核心观点： 销售端：4月，经统计局数据调整后，全国商品房销售面积为7690.3万平方米，同比增长5.5%，环比下降48.1%；全国商品房销售额为9204.9亿元，同比增长28.0%，环比下降39.0%。我们认为，4月全国商品房销售面积和销售额环比大幅负增，30大中城市日均成交套数降至4000套以下水平，以及新建商品住宅价格和二手住宅价格出现不同程度的上涨乏力，70城中二手房住宅价格环比下降城市数量明显增加，均表明4月楼市复苏力度减弱。 投资端：楼市回暖步伐放缓，导致投资增速持续下滑。4月房地产开发投资完成额为9540.3亿元，同比下降7.3%；全国房地产新开工面积、施工面积和竣工面积分别为7098.9万平方米、6693.8万平方米和4255.9万平方米，新开工面积和施工面积在去年4月低基数的背景下，仍同比分别下降27.3%和36.3%，而竣工面积同比增长42.0%，表明“保交楼”工作在稳步推进；土地市场供大于求，整体热度维持低位，但一线城市当月成交情况有明显好转。 政策端：中央政治局会议点明“房住不炒”“因城施策”“保交楼、保民生、保稳定”等政策要点，在坚持“房住不炒”定位的基础上，“保交楼”等各项维稳政策仍是短期重点；最高法院对商品房消费者权利保护问题的批复已于4月20日正式施行，其中明确了购房者对烂尾楼可以行使合同解除权，也享有购房款返还的优先受偿权，这对于恢复市场信心具有一定积极意义。 我们判断，经济回升、房贷利率下调、积压需求释放等几个支撑一季度楼市回暖的主要因素在二季度出现不同程度的减弱，将导致二季度楼市回暖步伐放缓。高频数据显示，5月1日-18日30 大中城市单日平均商品房成交套数为3364套，较4月的3689套下降约9%，且从绝对水平来看， 当前日均销售套数与下行周期前日均5000-6000套的水平存在显著差距。伴随着二季度回暖趋势放缓，预计整个楼市回暖进程将会进一步拉长。 报告正文： 统计局发布的4月房地产统计数据对基数作出了部分调整。根据统计局官网披露，房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在 不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（一）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。（二）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。（三）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。 我们将基数调整前后的几项数据进行对比发现，基数调整主要影响的是3、4月份数据，且数据基数普遍调降，因此统计局公布的调整后同比数据略好于调整前。 图表1房地产统计数据基数调整前后对比（仅列示本报告中涉及的几项主要数据） 月份 4月 3月 累计值同比变化 单月值同比变化 累计值同比变化 单月值同比变化 调整前 调整后 调整前 调整后 调整前 调整后 调整前 调整后 销售面积 -5.4 -0.4 -11.8 5.5 -3.5 -1.8 -3.5 0.1 销售额 5.2 8.8 13.2 28.0 3.0 4.1 6.3 8.8 开发投资完成额 -9.3 -6.2 -16.2 -7.3 -6.5 -5.8 -7.3 -5.9 新开工 -21.4 -21.2 -28.0 -27.3 -19.2 -19.2 -29.0 -29.1 施工 -5.8 -5.6 -45.7 -36.3 -5.2 -5.2 -34.2 -34.1 竣工 18.2 18.8 37.3 42.0 14.7 14.7 32.0 32.0 数据来源：Wind，东方金诚整理 一、销售端：4月全国商品房销售面积和销售额环比大幅负增，30大中城市日均成交套数降至4000套以下水平，以及新建商品住宅价格和二手住宅价格出现不同程度的上涨乏力，70城中二手房住宅价格环比下降城市数量明显增加，均表明4月楼市复苏力度减弱。 1.销售情况 4月，经统计局基数调降后，全国商品房销售面积为7690.3万平方米，同比增速转正，为增长5.5% （调整前同比增速为-11.8%），环比下降48.1%；全国商品房销售额为9204.9亿元，同比增长28.0% （调整前同比增速为13.2%），环比下降39.0%。不过，同比数据改善不能说明4月销售情况持续好转，这一方面受去年同期基数较低影响，另一方面全国商品房销售均价同比大幅增长21.4%是带动销售额同比数据大幅正增的主要原因，但全国商品房销售均价的大幅提升的主要原因之一是高能级城市销售占比有所提升，而非实际的房价上涨。此外，4月销售面积和销售额的环比大幅负增，表明真实销售情况有所下滑，楼市复苏力度出现明显减弱。 图表2-3：2021年-2023年4月全国商品房销售面积（左图）和30大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套） 数据来源：iFind，东方金诚整理 3 数据来源：Wind，东方金诚整理 30大中城市商品房成交数据同样印证了4月销售情况出现明显下滑。4月，30大中城市商品房日均成交套数为3689套，同比增长23.0%（去年同期为3001套），环比下降23.0%（3月为4791套）。从绝对水平来看，继3月日均成交套数超过4700套后，4月日均成交套数再次滑落至4000套以下水平。 2.价格表现 4月，70城新建商品住宅价格环比上涨城市数量略有下降，多数城市环比增速放缓。70大中城市中价格环比上涨城市数量由3月的64个减少至62个，环比下降城市数量由5个增至7个。具体看，4 月70城新建商品住宅价格同比下降0.7%，降幅较3月收窄0.6个百分点；环比上涨0.3%，涨幅较上月收窄0.1个百分点。分城市能级看，一二三线城市4月价格环比分别上涨0.4%、0.4%和0.2%，分别连续上涨4个月、4个月和3个月，其中一线城市涨幅较上月扩大0.1个百分点，二三线城市涨幅较上 月收窄0.2个百分点和0.1个百分点。整体来说，4月多数城市新建商品住宅价格仍表现为同比正增，但环比增速有放缓趋势。 图表4-5：2021年-2023年4月70大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 二手房住宅价格表现出更高的市场敏感度，价格环比下降城市数量有明显增加。4月环比下降城市数量由上月的13个增至34个，环比上涨城市数量由上月的57个降至36个。具体看，4月70城二手住宅价格同比下跌2.7%，已连续下跌15个月，跌幅较上月收窄约0.3个百分点；4月价格与上月基本持平（环比增长0.01%），其中一线城市4月价格环比上涨0.2%，涨幅较上月收窄0.3个百分点，二三线城市价格环比均为持平。整体来看，二手房住宅价格表现出上涨乏力，价格环比下降城市数量明显增多，与4月楼市热度下降的市场环境相符。 图表6-7：2021年-2023年4月70大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源：iFind，东方金诚整理 二、投资端：4月楼市回暖步伐放缓，导致投资增速持续下滑，新开工面积和施工面积在去年4月低基数的背景下，仍表现为同比大幅负增；竣工面积保持同比大幅增长，表明“保交楼”工作在稳步推进；土地市场供大于求，整体热度维持低位，但一线城市当月成交情况有明显好转。 楼市复苏步伐放缓，抑制房企投资信心的恢复，4月房地产开发投资完成额同比降幅持续扩大。具体看，4月房地产开发投资完成额为9540.3亿元，同比下降7.3%，降幅较上月扩大1.4个百分点，带动1-4月房地产开发投资完成额同比跌幅扩大至6.2%（1-3月为5.8%）。 图表8：2021年至2023年4月全国房地产开发投资完成额及同比变化 数据来源：Wind，东方金诚 1.开工情况 4月全国房地产新开工面积、施工面积和竣工面积分别为7098.9万平方米、6693.8万平方米和 4255.9万平方米，新开工面积和施工面积同比分别下降27.3%和36.3%，竣工面积同比增长42.0%。具体看，新开工面积降幅较3月收窄1.8个百分点，施工面积降幅较3月扩大2.2个百分点，竣工面积 增速较3月扩大约10个百分点。我们认为，在低基数的背景下，新开工面积和施工面积仍出现同比大幅负增，主要系二季度未延续一季度的回暖趋势，加剧了对投资信心的负面影响，充分表明当前房地产投资信心不足；竣工面积连续两月保持大幅增长（3月为同比增长32.0%），表明“保交楼”工作在稳步推进。 图表9：2021年-2023年4月全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%） 数据来源：iFind，东方金诚 2.土地市场 土地市场仍表现为供大于求，土地成交数量维持低位。我们跟踪了100大中城市土地供应和成交 情况，4月100大中城市供应土地486宗，成交土地274宗，供求关系与上月基本一致。具体看，一二三线城市供应数量分别为4宗、164宗和318宗，一线城市和三线城市环比下降85.7%和3.3%，二线城市增长24.2%；一二三线城市成交土地数量分别为24宗、73宗和177宗，其中一线城市土地成交数量有显著增长。 图表10：2021年-2023年4月100大中城市土地供应和成交情况（单位：宗） 数据来源：Wind，东方金诚 三、政策端：中央政治局会议点明“房住不炒”“因城施策”“保交楼、保民生、保稳定”等政策要点，在坚持“房住不炒”定位的基础上，“保交楼”等各项维稳政策仍是短期重点；配合“保交楼”政策推进，最高法院对商品房消费者权利保护问题作出批复已于4月20日正式施行，其中明确了购房者对烂尾楼可以行使合同解除权，也享有购房款返还的优先受偿权，这对于恢复市场信心具有一定的积极意义。 （一）中央政治局会议点明“房住不炒”“因城施策”“保交楼、保民生、保稳定”等政策要点。 4月28日中央政治局会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。我们认为，本次中央政治局会议关于房地产行业有以下几点值得重视：一是结合近期房地产行业的发展情况，在本次会议中再次重申“房住不炒”的定位，明确对房地产健康发展 的政策决心；二是强调因城施策是解决城市之间房地产市场发展不均衡的重要手段，在坚持“房住不炒”定位的基础上，对于低能级城市，尤其是一些人口净流出、去化压力较大的城市，实行“区别对待”，有针对性的放宽相关政策；三是做好保交楼、保民生、保稳定工作，三个“保”充分体现出维护房地产市场稳定的重要性，表明“保交楼”政策仍将是重中之重。 （二）配合“保交楼”政策推进，烂尾楼购房者将受到法律保护。 河南省高级人民法院此前向最高人民法院提交了《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》，涉及到商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题。对此，最高人民法院已给出批复（《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以下简称《批复》），相关规定自2023年4月 20日起施行。《批复》中明确了“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”等内容。这意味着，对于无法交付房屋或者无实际房屋可交付的，购房者可以行使合同的解除权，也享有购房款返还的优先受偿权。虽然该《批复》只是针对河南‘保交楼’纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题而做出的规定，但对于各地解决商品房交付逾期问题具有积极的指导意义，利好市场信心的恢复。 我们判断，经济回升、房贷利率下调、积压需求释放等几个支撑一季度楼市回暖的主要因素在二季度出现不同程度的减弱，将导致二季度楼市回暖步伐放缓。高频数据显