2023年3月房地产行业运行情况报告：回暖进程不及预期 投资增速再次下滑

——2023年3月房地产行业运行情况报告 分析师唐晓琳、闫骏 回暖进程不及预期投资增速再次下滑 核心观点： 销售端：3月，全国商品房销售额同比增速转正，30大中城市日均成交套数同比、环比大幅增长，前期积压需求的释放对3月销售端形成一定支撑；新建住宅价格和二手房住宅价格延续回升趋势， 70城中价格环比下降城市数量已降至5个。 投资端：楼市回暖不及预期，现金流压力加大明显制约房企投资意愿和投资能力，3月房地产开发投资增速降幅扩大，新开工和施工步伐被迫放缓，增速出现大幅下滑，竣工面积受“保交楼”政策支持同比大增；土地市场供大于求，土地成交数量维持低位。 政策端：监管层强调“楼市稳定”对稳定经济大盘的重要意义，推动实现“带押过户”，意在以二手房市场带动新房市场；一二线城市持续放宽住房政策，但政策信号意义或大于实际意义。 我们判断，二季度房地产市场回升势头可能弱于一季度。一季度房地产市场持续回暖主要有三个原因：一是年初以来经济转入回升向上过程，经济大环境变化带动市场对楼市信心的增强；二是包括房贷利率下调在内，去年以来各项行业支持政策逐步发力显效，也在带动市场需求升温；三是一季度内商品房销量环比增加明显，也存在前期积压需求集中释放的因素。但进入4月以来， 高频数据显示4月1日-22日30大中城市单日平均商品房成交套数为3593套，较3月的4791套下降约25%，不排除是季节性因素，但也表明，当前还需要谨慎判断房地产行业能否在二季度延续好转势头。综合各类因素，我们判断二季度房地产市场回升势头可能弱于一季度。 报告正文： 一、销售端：3月，全国商品房销售额同比增速转正，30大中城市日均成交套数同比、环比大幅增长，前期积压需求的释放对3月销售端形成一定支撑；新建住宅价格和二手房住宅价格延续回升趋势，70 城中价格环比下降城市数量已降至5个。1.销售情况 3月，全国商品房销售面积为14813万平方米，同比下降3.46%；全国商品房销售额为15096亿元， 同比增长6.34%，为2021年7月以来的首次转正。对此，我们认为，全国商品房销售额同比首次转正，显示楼市出现积极变化；但作为传统销售旺季，3月并没有迎来强势回暖，当月销售面积同比仍表现为小幅下降，全国商品房销售均价同比大幅上涨是销售额同比增速转正的主要原因。我们按照全国商品房销售额与销售面积的比值来计算全国商品房销售均价，结果显示3月商品房销售均价为10191万/平方米，同比涨幅达10.15%。 图表1-2：2021年-2023年3月全国商品房销售面积（左图）和30大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套） 数据来源：Wind，东方金诚整理 从30大中城市商品房成交数据来看，3月销售端回升趋势更为明显。3月，30大中城市商品房日均成交套数为4741套，同比增长39.55%，环比增长30.70%。支撑3月销售回暖的因素主要有两方面：一是处于季末节点，房企普遍存在冲业绩的压力；二是积压需求的释放。2022年以来30大中城市月度总销量基本维持在10万套左右的水平，今年1-3月30大中城市的总销量分别为77023套、101565套 和146965套，1-2月积压的部分需求在3月得以释放。2.价格表现 我们跟踪了70城新建商品住宅价格数据，3月延续价格回升趋势，价格环比上涨城市数量由2月 的55个升至3月的64个，环比下降城市数量由13个降至5个。具体看，3月70城新建商品住宅价格 同比下降1.35%，降幅较2月收窄0.51个百分点；环比上涨0.44%，涨幅较上月扩大0.14个百分点。分城市能级看，一二三线城市3月价格环比分别上涨0.3%、0.6%和0.3%，一二线城市已连续上涨3个月且涨幅呈现扩大趋势，三线城市连续上涨2个月、涨幅与上月持平。 图表3-4：2021年-2023年3月70大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源：iFind，东方金诚整理 二手房住宅价格变化趋势与新建商品住宅价格趋同，3月环比下降城市数量由2月的30个降至13 个，环比上涨城市数量由2月的40个升至57个。具体看，3月70城二手住宅价格同比下跌2.95%， 已连续下跌14个月，跌幅较上月收窄0.44个百分点；3月价格环比上涨0.26%，较2月涨幅增加0.14个百分点。分城市能级来看，一二三线城市3月价格环比分别上涨0.5%、0.3%和0.2%，其中一线城市涨幅较上月收窄0.2个百分点，二线城市涨幅较上月扩大0.2个百分点，三线城市为2021年7月以来首次出现价格环比上涨。 图表5-6：2021年-2023年3月70大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源：iFind，东方金诚整理 二、投资端：楼市回暖不及预期，现金流压力加大明显制约房企投资意愿和投资能力，3月房地产开发投资增速降幅扩大，新开工和施工步伐被迫放缓，增速出现大幅下滑，竣工面积受“保交楼”政策支持同比大增；土地市场供大于求，土地成交数量维持低位。 房地产开发投资完成额同比降幅扩大。3月房地产开发投资完成额为12305亿元，同比下降7.2%，降幅较上月扩大1.5个百分点，但比去年全年10%的降幅明显收窄，这主要是计入房地产投资的土地购 置费在1-2月出现两位数的同比正增长所致，而纳入GDP统计的建筑安装等房地产投资项仍持续处于两位数的同比负增状态。 图表7-8：全国房地产开发投资完成额及同比变化（左图）；土地购置费和建筑工程累计变化（右图） 数据来源：Wind，东方金诚 1.开工情况 3月全国房地产新开工面积、施工面积和竣工面积分别为10554万平方米、14337万平方米和6244万平方米，其中新开工面积和施工面积同比分别下降29.03%和34.23%，降幅较1-2月扩大19.68个百分点和29.87个百分点；竣工面积同比增长32.02%，增速较1-2月扩大24个百分点。我们认为，“保交楼”是今年房地产行业的重点之一，在政策的引导下，竣工面积持续修复。新开工面积和施工面积增速大幅下降，一方面3月楼市回暖不及预期，房企的投资意愿明显不足；另一方面3月房企偿债压力较大，现金流压力显著上升，投资能力受到显著制约，开工和施工步伐被迫放缓。 图表9：2021年-2023年3月全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%） 数据来源：iFind，东方金诚 2.土地市场 土地市场表现为供大于求，土地成交数量维持低位。我们跟踪了100大中城市土地供应和成交情 况，3月100大中城市供应土地478宗，成交土地280宗。具体看，一二三线城市供应数量分别为28宗、125宗和325宗，环比分别增长180%、49%和139%；一二三线城市成交土地数量分别为9宗、98宗和173宗，一线城市和三线城市成交情况相对较差。 图表10：2021年-2023年3月100大中城市土地供应和成交情况（单位：宗） 数据来源：iFind，东方金诚 三、政策端：监管层强调“楼市稳定”对稳定经济大盘的重要意义，推动实现“带押过户”，意在以二手房市场带动新房市场；一二线城市持续放宽住房政策，但政策信号意义或大于实际意义。 （一）监管层强调“楼市稳定”对稳定经济大盘的重要意义。 4月10日，住建部部长倪虹在调研时指出，“住房和城乡建设领域承担两个支柱产业，一个是建筑业，2022年增加值占GDP6.9%；另一个是房地产业，2022年增加值占GDP6.1%，两个支柱合起来占13%。把两根柱子稳住，对稳定经济大盘有重要意义。要充分发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用，自觉担当稳定宏观经济大盘使命责任。”我们认为，监管层对于房地产行业是“顶梁柱”“压舱石”等表述，一方面表明楼市当前仍存在隐患，维稳仍是重中之重；另一方面反复强调楼市稳定对经济的重要意义，意在向市场传达政策信号，稳定市场信心。 （二）推动实现“带押过户”，以二手房市场带动新房市场。 3月30日，自然资源部、银保监会发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，不动产“带押过户”是指根据民法典规定，已抵押的不动产转移登记时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。 《通知》还明确要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。我们看到，“带押过户”在一定程度上可以提高二手房交易效率、缩短交易周期、降低交易成本、提高交易安全性等，在一定程度上利好二手房交易活跃度的提升。但“带押过户”在实际操作中也存在一些问题，比如跨行办理再抵押在实际应用中的可操作性就有待进一步观察。综上，“带押过户”能否拉动二手房交易活跃度的提升以及二手房交易市场能否带动新房市场还需理性看待，要想达到政策预期效果，一是政策细节仍有待进一步优化，二是还需要与其他政策形成合力。 （三）一二线城市持续发力，楼市政策边际宽松 近期，杭州、北京等一二线城市进一步放宽了住房相关政策。3月31日，杭州临安区发布楼市新政，主要覆盖金融服务、公积金支持、购房补贴、房源团购等内容；4月13日，杭州钱塘区下沙街道和河庄街道限购条件放宽，外地户籍只需1个月社保即可购买钱塘区新房或二手房，本地户籍无需社 保，购买二套也不再受落户5年限制；同日，杭州发布落户新政，从放开普通高校毕业生落户、放宽技能人才落户、放宽投靠落户、优化完善居住证积分落户、全面放开县域落户等五方面进一步放宽落户政策；4月4日，合肥购房政策有所调整，包括调整限购区域、降低刚需购房门槛、明确有60岁及 以上成员、有未成年子女的多子女本市区户籍居民家庭可购第3套房等；4月10日，北京市住建委公 布，拟在房山区试点推出“多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策”。整体来看，越来越多一二线城市放宽限售限购等住房政策，具有一定的信号意义，但政策力度仍显谨慎，更多为试探性调整。 我们判断，二季度房地产市场回升势头可能弱于一季度。一季度房地产市场持续回暖主要有三个原因：一是年初以来经济转入回升向上过程，经济大环境变化带动市场对楼市信心的增强；二是包括房贷利率下调在内，去年以来各项行业支持政策逐步发力显效，也在带动市场需求升温；三是一季度内商品房销量环比增加明显，也存在前期积压需求集中释放的因素。但进入4月以来，高频数据显示4 月1日-22日30大中城市单日平均商品房成交套数为3593套，较3月的4791套下降约25%，不排除是季节性因素，但也表明，当前还需要谨慎判断房地产行业能否在二季度延续好转势头。综合各类因素，我们判断二季度房地产市场回升势头可能弱于一季度。 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。 本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。 本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。