2023年第20周地产周报：景气回落，政策仍需等待

国家/地区 看好（维持） 中国 报告发布日期 2023年05月23日 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 李睿 张续远 lirui1@orientsec.com.cn zhangxuyuan@orientsec.com.cn 低基数效应下销售增幅扩大，区域分化明2023-05-18 显：——2023年4月统计局数据点评 4月居民中长期贷款减少，房地产经纪服2023-05-16 务获规范：——2023年第19周地产周报 五一销售表现平淡，央国企优势持续凸2023-05-09 显：——2023年第18周地产周报 行业房地产行业 行业研究|行业周报 景气回落，政策仍需等待 ——2023年第20周地产周报 核心观点 房地产行业 本周市场回顾。第20周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-4.2%。沪深300指数报收3944.54，周度涨幅为0.2%；创业板指数报收2278.59，周度涨幅1.2%；房地产板块指数报收2659.13，周度涨幅为-4.0%。 本周行业要闻。国常会：研究落实建设全国统一大市场部署总体工作方案和近期举措。央行：加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展。统计 局：4月份商品住宅销售价格环比整体涨幅回落，二手住宅环比涨幅回落更为明显。住建部：研究制定物业服务企业红黑名单制度。香港证监会行政总裁梁凤仪：与内地监管机构持续探讨将房托基金（REITs）和基础设施REITs纳入互联互通机 制的可行性。财政部：1-4月国有土地使用权出让收入同比下降21.7%。杭州、南京部分区域放松限购。广州：推出不动产登记支持高质量发展“新十条”举措。北京房地产中介行业协会：邀请房产经纪公司召开座谈会讨论中介费相关事项。天津：三部门联合印发《关于推进民企债券融资增信模式有关工作的通知》。河南鹤壁：住博会期间购买参展企业商品住宅每套最高补贴1万元。深圳市房地产中介协会：对通过互联网开展房地产领域信息与交易服务的主体实施行业自律管理。 第20周新房和二手房销售量均较上周减少。第20周44大城市新房销售为3.0万套，较第19周减少11.0%；21大城市二手房销售2.0万套，较第19周减少 13.8%。一线城市新房、二手房交易较第19周分别减少4.7%、减少12.7%；二线城市新房、二手房交易较第19周分别减少1.8%、减少16.4%。库存量较19周上升，库销比基本持平。截至第20周，20大城市库存为113.7万套，较第19周增加 1642套；库销比为14.1个月，与第19周基本持平。本周土地市场活跃度较第19 周上升。第20周36大城市市本级合计成交土地29块。土地出让金减少。2023年 第20周36大城市市本级土地出让金为223.1亿元，较第19周减少88.4亿元。平均溢价率上升。2023年第20周36大城市市本级土地成交平均溢价率4.4%，较第19周下降4.8个百分点。 重点公司公告。保利发展商用物业第二期资产支持专项计划成立，实际收到参与资金20.35亿元。华侨城、世茂集团公布4月经营情况。厦门国贸拟定增募集资金总额不超过37亿元。苏州高新更新A股定增预案，拟募集资金总额不超过16亿元。旭辉集团及旭辉永升服务更换公司核数师。 投资建议与投资标的 本周新房和二手房备案数据环比均有下降，新房同比增速收窄至1%。统计局公布4月地产数据，低基数效应下单月销售面积和金额同比增速分别扩大至5.5%、28.0%，但销售面积和金额环比分别下降48.1%、39.0%，降幅较深。从周度追踪的重点城市高频数据来看，5月周均销售面积较4月环比进一步下降，同比增速也持续收窄。房价环比涨幅回落，4月份商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，二手住宅环比涨幅回落更为明显，各线城市商品住宅销售价格同比上涨或降势趋缓。销售量价均显示春节以来销售强复苏的持续性不足，符合我们此前对销售走势的判断，Q2景气度大概率回落。因城施策宽松延续，本周杭州、南京部分区域放松限购，河南鹤壁住博会期间购房每套最高补贴1万元，Q2地方需求端政策主要以公积金政策、购房补贴等为主，力度较为克制，涉及城市的能级有所上升。由于Q1销售超预期改善，预计上半年销售整体仍能维持一定增长，因而更大力度政策或仍需等待至下半年释放。预计行业仍将延续弱复苏态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第20周市场行情回顾（2023.05.15~2023.05.21）4 1.1第20周行业指数表现4 1.2第20周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.05.15~2023.05.21）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：2023年第20周44城市新房成交6 图2：2023年第20周21城市二手房成交7 图3：2023年第20周新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第20周跟踪城市库销比8 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）9 图7：卫星城土地成交情况（市本级）9 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：卫星城土地出让金情况（市本级）10 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）10 图11：36城土地流拍情况（市本级）11 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单13 1.第20周市场行情回顾（2023.05.15~2023.05.21） 1.1第20周行业指数表现 第20周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-4.2%。沪深300指数报收3944.54，周度涨幅为0.2%；创业板指数报收2278.59，周度涨幅1.2%；房地产板块指数报收2659.13，周度涨幅为-4.0%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2023/05/19) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3944.54 0.2% -2.0% 1.9% 创业板指 2278.59 1.2% -0.7% -2.9% 房地产指数（申万） 2659.13 -4.0% -1.8% -11.2% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第20周地产板块个股表现 第20周地产板块涨幅居前的公司分别为华丽家族、世荣兆业、万业企业、国创高新、上海临港。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 华丽家族 26.1% ST阳光城 -22.8% 世荣兆业 8.2% *ST新联 -22.4% 万业企业 5.9% ST粤泰 -22.1% 国创高新 0.8% ST泰禾 -22.0% 上海临港 0.8% *ST宋都 -21.8% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2023.05.15~2023.05.21） 2.1行业一周要闻回顾 国常会：研究落实建设全国统一大市场部署总体工作方案和近期举措。央行：加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展。统计局：4月份商品住宅销售价格环比整体涨幅回落，环比上涨城市个数减少，同比上涨城市个数增加。住建部：研究制定物业服务企业红黑名单制度。香港证监会行政总裁梁凤仪：与内地监管机构持续探讨将房托基金（REITs）和基础设施REITs纳入互联互通机制的可行性。财政部：1-4月国有土地使用权出让收入同比下降21.7%。杭州、南京部分区域放松限购。广州：推出不动产登记支持高质量发展“新十条”举措。北京房地产中介行业协会：邀请房产经纪公司召开座谈会讨论中介费相关事项。天津：三部门联合印发 《关于推进民企债券融资增信模式有关工作的通知》。河南鹤壁：住博会期间购买参展企业商品住宅每套最高补贴1万元。深圳市房地产中介协会：对通过互联网开展房地产领域信息与交易服务 的主体实施行业自律管理。 1)国常会：研究落实建设全国统一大市场部署总体工作方案和近期举措，加快建设高效规范、公平竞争、充分开放的全国统一大市场。（05.19） 信息来源：观点地产网 2)央行：下一阶段牢牢坚持房住不炒，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度。……加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。（05.15） 信息来源：观点地产网 3)国家统计局：统计局公布2023年1-4月房地产市场运行情况。1-4月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为37636万平米/39750亿元/35514亿元/31220万平米，同比增速分别为-0.4%/+8.8%/-6.2%/-21.2%，前值-1.8%/+4.1%/-5.8%/-19.2%。（05.16） 信息来源：国家统计局官网 4)国家统计局：4月份商品住宅销售价格环比整体涨幅回落，环比上涨城市个数减少，同比上涨城市个数增加。二手住宅环比涨幅回落更为明显，各线城市商品住宅销售价格同比上涨或降势趋缓。（05.17） 信息来源：国家统计局官网 5)住建部：研究制定建设工程消防设计审查验收技术服务管理办法、物业服务企业红黑名单制度。（05.16） 信息来源：观点地产网 6)香港证监会行政总裁梁凤仪：香港证监会与内地监管机构持续探讨将房托基金（REITs）和基础设施REITs纳入互联互通机制的可行性。（05.16） 信息来源：观点地产网 7)财政部：1-4月国有土地使用权出让收入11761亿元，同比下降21.7%。（05.18）信息来源：观点地产网 8)广州：推出不动产登记支持高质量发展“新十条”举措，包括优化不动产登记业务办理流程、延申不动产登记网办服务、扩大不动产登记服务范围等，持续加大助企惠民力度。（05.16）信息来源：观点地产网 9)北京房地产中介行业协会：邀请房产经纪公司召开座谈会，主要讨论了中介费率是否有下调空间、以及中介费买卖双方共同承担的可能性。（05.17） 信息来源：观点地产网 10)南京：消息称南京产业聚集区放松限购，南京户口及符合条件的外地居民均可新增一套购房指标。（05.17） 信息来源：中国质量新闻网 11)天津：三部门联合印发《关于推进民企债券融资增信模式有关工作的通知》，民营企业要高度重视，积极探索债券融资增信新路径，符合发债条件、具有发债需求的企业可以主动对接参与，充分利用交易所债券市场融资发展。针对有债券融资需求的企业，有关部门将一企一策有针对性做好支持服务。（05.17） 信息来源：观点地产网 12)河南鹤壁：住博会期间购买参展企业商品住宅每套最高补贴1万元。（05.17）信息来源：观点地产网 13)深圳市房地产中介协会：明确七种举报事项，对通过互联网开展房地产领域信息与交易服务的主体实施行业自律管理。（05.18） 信息来源：观点地产网 14)杭州：萧山区和余杭区新增部分街道放松限购，只需缴纳一个月社保或落户即可购买新房，购买二套住房不受落户满5年的限制。目前杭州钱塘区、富阳区、临平区全域限购放宽；萧山区、余杭区部分区域放宽；临安区一直不限购。（05.19） 信息来源：观点地产网 15)成都：本周成交11宗涉宅用地，1宗