2023W20：本周新房成交同比+16.8%，70城新房价格涨幅趋缓

4月70城房价涨幅趋缓，城市房价分化明显。据国家统计局，2023年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比+0.3%，同比-0.7%。二手房指数环比持平，同比-2.7%。具体看，4月新房价格环比上涨62城（-2，较上月变化，下同），环比下跌7城（+2）；4月同比上涨22城（+4），同比下跌48城（-3）。分城市来看，一线城市新房价格环比上涨0.4%，涨幅较上月扩大0.1pct，北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.3%。二线城市环比上涨0.4%，涨幅收窄0.2pct，其中银川环比+1%、成都环比+0.9%涨幅领先。三线城市环比+0.2%，涨幅收窄0.1pct。整体看，房价环比上涨的城市数量较3月有所减少，且城市之间房价走势出现分化，一线城市及部分二线城市市场表现坚挺，而多数二三线城市环比涨幅已有所收窄。主要由于当前经济环境下居民对未来收入预期偏弱、前期积压的刚需在2-3月释放接近尾声、季节性因素影响下供求出现阶段性回落。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.8%，落后沪深300指数3.99个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第28名。本周上涨个股共21支，较上周减少29支，下跌股数为110支。 新房：本周30个城市新房成交面积为296.8万平方米，环比下降5.3%，同比提升16.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为72.9万方，环比-3.3%，同比114.3%；样本二线城市为175.0万方，环比-4.7%，同比12.1%；样本三线城市为48.9万方，环比-10.0%，同比-23.6%。从今年累计20周新房成交面积同比看，样本30城共计6060.7万方，同比16.9%； 一线城市为1348.9万方，同比31.7%；二线城市为3386.7万方，同比10.3%；三线城市为1325.1万方，同比21.4%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计130.3万方，环比下降10.6%，同比增长51.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.1万方，环比-11.4%；样本二线城市为61.1万方，环比-13.9%；样本三线城市为33.1万方，环比-2.5%。 信用债：根据wind统计数据，本周（5.15-5.21）共发行房企信用债3只，环比持平；发行规模共计33.00亿元，环比减少-7.35亿元，总偿还量48.42亿元，环比减少13.59亿元，净融资额为-15.42亿元，环比增加6.24亿元。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1.70城新房价格指数环比增速缩窄至+0.3%，同比-0.7% 4月70城房价涨幅趋缓，城市房价分化明显。据国家统计局，2023年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比+0.3%，同比-0.7%。二手房指数环比持平，同比-2.7%。具体看，4月新房价格环比上涨62城（-2，较上月变化，下同），环比下跌7城（+2）；4月同比上涨22城（+4），同比下跌48城（-3）。分城市来看，一线城市新房价格环比上涨0.4%，涨幅较上月扩大0.1pct，北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.3%。二线城市环比上涨0.4%，涨幅收窄0.2pct，其中银川环比+1%、成都环比+0.9%涨幅领先。三线城市环比+0.2%，涨幅收窄0.1pct。整体看，房价环比上涨的城市数量较3月有所减少，且城市之间房价走势出现分化，一线城市及部分二线城市市场表现坚挺，而多数二三线城市环比涨幅已有所收窄。主要由于当前经济环境下居民对未来收入预期偏弱、前期积压的刚需在2-3月释放接近尾声、季节性因素影响下供求出现阶段性回落。 我们认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比（一二线城市，%） 图表2：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比（三线城市，%） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.8%，落后沪深300指数3.99个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第28名。本周上涨个股共21支，较上周减少29支，下跌股数为110支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为华丽家族、世荣兆业、高新发展、万业企业、长春经开，涨幅分别为26.1%、8.2%、6.6%、5.9%、5.5%。跌幅前五为阳光城、新华联、粤泰股份、泰禾集团、宋都股份，跌幅分别为-22.8%、-22.4%、-22.1%、-22.0%、-21.8%。 本周48家重点房企中共计上涨0支，较上周减少8支。跌幅前五为阳光城、泰禾集团、正荣地产、融信中国、碧桂园，跌幅分别为-22.8%、-22.0%、-17.7%、-17.2%、-16.5%。 图表3：本周各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为296.8万平方米，环比下降5.3%，同比提升16.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为72.9万方，环比-3.3%，同比114.3%；样本二线城市为175.0万方，环比-4.7%，同比12.1%；样本三线城市为48.9万方，环比-10.0%，同比-23.6%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计20周新房成交面积同比看，样本30城共计6060.7万方，同比16.9%；一线城市为1348.9万方，同比31.7%；二线城市为3386.7万方，同比10.3%；三线城市为1325.1万方，同比21.4%。其中一线城市中，北京（13.6%）、上海（58.8%）、广州（32.6%）、深圳（-8.5%）。二三线城市中海门（141.0%）、温州（113.4%）、惠州（85.0%）等总计14城同比均为正，泉州（-90.0%）、南平（-82.4%）、衢州（-70.7%）等总计12城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计130.3万方，环比下降10.6%，同比增长51.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.1万方，环比-11.4%； 样本二线城市为61.1万方，环比-13.9%；样本三线城市为33.1万方，环比-2.5%。年初至今累计二手房成交面积为2431.1万方，同比变动为63.9%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为721.4万方，同比26.5%；样本二线城市为1169.5万方，同比89.4%；样本三线城市为540.2万方，同比83.0%。 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（5.15-5.21）共发行房企信用债3只，环比持平；发行规模共计33.00亿元，环比减少-7.35亿元，总偿还量48.42亿元，环比减少13.59亿元，净融资额为-15.42亿元，环比增加6.24亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（100.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（60.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以0-1年（39.4%）的债券为主。 图表20：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率基本持平。其中，招商蛇口短期融资券（+0bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率持平。 图表24：房企每周融资汇总（5.15-5.21） 5.本周政策回顾 图表25：中央、地方性政策及消息（5.14-5.20） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。