房地产开发行业1~4月统计局数据点评：统计局基数调整，销售回落新开工投资低迷

房地产开发 证券研究报告|行业月报 2023年05月18日 统计局基数调整，销售回落新开工投资低迷——1-4月统计局数据点评 注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。 增持（维持） 投资：受到土地投资、新开工、施工拖累，房地产开发投资额累计降幅持续扩大至6.2%。1-4月，全国房地产开发投资额为35514亿元，同比减少6.2%，较1-3月同比降低0.4pct；4月单月投资额为9540亿元，环比减少22.5%，同比减少 7.3%。由于1-4月大部分城市土地供应未放量成交处于低位、房企普遍新开工意愿不高、施工面积体量趋势性萎缩（2-3年），开发投资维持负增且降幅连续两个月扩大。我们预计2023年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为12.4万亿 元和12.1万亿元，较2022年分别同比-6.3%和-8.6%。 新开工：新开工持续走低，累计降幅扩大至21.2%，单月环比降低32.7%。1-4月份，全国累计新开工面积31220万方，同比减少21.2%，较1-3月同比降低 2pct；4月新开工面积7099万方，环比减少32.7%，同比减少27.4%，较3月 行业走势 16% 0% -16% -32% 房地产开发沪深300 同比提高1.6pct。1-4月新开工整体较弱，一方面因为1-4月土地成交处于低位，且2022年城投获取的项目开工率较低；另一方面因为全国结构性库存高企，导致销售复苏向新开工传导的链条不通畅，房企新开工意愿不足。我们预计全年新开工面积同比保持负增长，跌幅10%-15%。 竣工：累计竣工增幅连续两月扩大，1-4月同比增长18.8%，4月同比增长41.8%。1-4月份，全国累计竣工面积为23678万方，同比增长18.8%，较1-3月同比提高4.1pct；4月单月竣工面积为4256万方，环比减少31.8%，同比增长 41.8%，较3月同比提高9.8pct。竣工持续回升，一方面因为房企今年竣工节点对应过往销售高点，需竣工项目量相对较多；另一方面“保交楼”在持续推进中。我们预计全年竣工面积同比增长8%-12%。 销售：累计销售额同比增幅扩至8.8%，单月环比减少近4成。1-4月，全国商品房销售额39750亿元，同比增长8.8%，较1-3月同比提高4.7pct；4月商品房销售金额9205亿元，环比减少39%，同比增长28%。1-4月，全国商品房销售面积37636万方，同比减少0.4%，较1-3月同比提高1.4pct；4月商品房销售面 积7690万方，环比减少48.1%，同比增长5.5%。4月销售额环比降低一是因为供应量减少，二是因为随着前期积压需求释放接近尾声，市场情绪有所降温。城市之间分化较大，一线和部分强二线城市环比依然能维持正增或仅小幅下降，弱二线和大部分三四线城市环比降幅较大。全年预计将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。1-4月销售金额同比增长、销售面积却维持负增，一定程度也佐证了目前依然是以核心城市驱动的结构性市场。 资金：房企到位资金累计降幅收窄至6.4%，定金及预收款、个人按揭贷款累计同比由负转增。1-4月，房企到位资金累计值45155亿元，同比减少6.4%，较1-3月同比提高2.6pct；4月单月到位资金为10447亿元，环比减少21.9%，同比 增长3.6%，较3月同比提高0.8pct。主要因为1-4月销售有所回暖，带动定金及预收款和个人按揭贷款同比由负转增，且占房企资金来源的比重继续提升。我们认为，三支箭的主要政策框架已经基本出到位，后续关注实际执行情况，特别是房企股权融资的推进、REITs的推进、信用债融资的推进。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护；全年看总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧 复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 2022-052022-092023-012023-05 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W19：本周新房成交同比 +15.1%，4月新增居民中长期贷款创近年低点》2023-05-14 2、《房地产开发：商业地产REITs支持文件落地，助推存量盘活提振消费》2023-05-13 3、《房地产开发：2023W18：�一楼市因基数影响同比增长16%，但总量仍偏弱》2023-05-07 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、房地产开发投资额累计同比-6.2%，新开工低迷竣工回升3 二、销售额累计同比扩至8.8%，销售面积累计同比-0.4%7 三、房企到位资金累计同比降低6.4%，降幅继续收窄10 四、投资建议12 风险提示12 图表目录 图表1：房地产开发投资额累计值及同比3 图表2：房地产开发投资额单月值及同比3 图表3：住宅开发投资额累计值及同比3 图表4：住宅开发投资额单月值及同比3 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%）4 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%）4 图表7：累计投资同比增速分区域（%）4 图表8：单月投资同比增速分区域（%）4 图表9：累计新开工面积及同比5 图表10：单月新开工面积及同比5 图表11：各类房屋累计新开工面积同比（%）5 图表12：各类房屋单月新开工面积同比（%）5 图表13：累计竣工面积及同比6 图表14：单月竣工面积及同比6 图表15：各类房屋累计竣工面积同比（%）6 图表16：各类房屋单月竣工面积同比（%）6 图表17：累计施工面积及同比6 图表18：各类房屋累计施工面积同比（%）6 图表19：商品房销售金额累计值及同比7 图表20：商品房销售金额单月值及同比7 图表21：商品房销售面积累计值及同比7 图表22：商品房销售面积单月值及同比7 图表23：累计销售金额同比分业态8 图表24：累计销售面积同比分业态8 图表25：累计销售金额同比分区域8 图表26：单月销售金额同比分区域8 图表27：商品房销售累计均价及同比9 图表28：商品房待售面积及同比9 图表29：房企到位资金累计值及同比10 图表30：房企到位资金单月值及同比10 图表31：各项资金来源占比（%）10 图表32：各项资金来源累计同比（%）10 图表33：国内贷款累计值及同比11 图表34：利用外资累计值及同比11 图表35：自筹资金累计值及同比11 图表36：定金及预收款累计值及同比11 图表37：个人按揭贷款累计值及同比12 图表38：其他到位资金累计值及同比12 一、房地产开发投资额累计同比-6.2%，新开工低迷竣工回升 受到土地投资、新开工、施工拖累，房地产开发投资额累计同比降幅持续扩大至6.2%。 1-4月份，全国房地产开发投资额为35514亿元，同比减少6.2%，较1-3月同比降低 0.4pct；4月单月投资额为9540亿元，环比减少22.5%，同比减少7.3%。由于1-4月大部分城市土地供应未放量成交处于低位、房企普遍新开工意愿不高、施工面积体量趋势性萎缩（2-3年），开发投资维持负增且降幅连续两个月扩大。我们预计2023年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为12.4万亿元和12.1万亿元，较2022年分别同 比-6.3%和-8.6%，具体测算过程详见我们2022年12月22日发布的报告《政策自上而下加速，需求探底回升在望——2023年度策略》。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比图表2：房地产开发投资额单月值及同比 房地产开发投资额单月值（亿元，左轴） 房地产开发投资额累计值（亿元，左轴） 20000 同比（%，右轴） 60% 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 同比（%，右轴） 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -6.2%-10% 2023/04 2023/02 2022/11 2022/09 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 2021/06 2021/04 -15% 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 环比（%，右轴） 50% 40% 30% 20% % 7.3 - 10% 0% -10% -20% -22 .5% -30% 2023/04 2023/02 2022/11 2022/09 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 2021/06 2021/04 -40% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：住宅开发投资额累计值及同比图表4：住宅开发投资额单月值及同比 住宅开发投资额单月值（亿元，左轴） 120000 100000 80000 60000 40000 20000 住宅开发投资额累计值（亿元，左轴） 同比（%，右轴） 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 同比（%，右轴）环比（%，右轴） 60% 50% 40% 30% 20% -7.0%10% 0% -10% -20% -4.9%-10% 2023/04 2023/02 2022/11 2022/09 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 2021/06 2021/04 0-15% 2000 0 -30% 2023/04 2023/02 2022/11 2022/09 2022/07 2022/05 2022/03 2021/12 2021/10 2021/08 2021/06 2021/04 -23.1%-40% 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 住宅投资累计同比降幅扩大至4.9%，办公楼累计同比降幅有所收窄。分业态看，1-4月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为27072、1392和2587亿元，同 比分别为-4.9%、-9.2%和-17.4%，较1-3月同比变动-0.8pct、2.3pct和-0.3pct。4月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为7305、361和659亿元，同比分别为 -7.0%、-1.9%和-18.3%，较3月同比变动-3.5pct、14.7pct和-1.0pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%）图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） 住宅 办公楼 商业营业用房 -4.9% -9.2% -17.4% 30% 20% 10% 0% -10% 2023-04 2023-02 2022-12 2022-10 2022-08 2022-06 2022-04 2022-02 2021-12 2021-10 2021-08 2021-06 2021-04 -20% 20% 住宅 办公楼 商业营业用房 -7.0% -18.3% -1.9% 10% 0% -10% -20% -30%