房地产开发行业1~4月统计局数据点评：4月单月投资开工进入冰点，提振销售迫在眉睫

投资：1-4月投资同比由正转负至-2.7%。1-4月份，全国房地产开发投资额39154亿元，同比降低2.7%，较前值降低3.4pct；4月单月投资额11389.1亿元，环比降低14.1%，同比降低10.1%。受到资金链紧张以及销售低迷的影响，房企拿地新开工意愿不足，虽然4月政策放松节奏明显加快，但是政策起效需要时间，而且叠加疫情的影响，4月开发投资增速进一步下行，累计开发投资转为负增长。我们预计在稳增长背景下，政策将从销售端和房企融资端进一步发力，促进行业恢复和经济增长。 拿地：1-4月土地购置面积降幅扩大至46.5%。1-4月累计土地购置面积1766万方，同比降低46.5%，较前值降低4.7pct；4月当月值为427万方，环比降低14.8%，同比降低57.3%。4月土地购置降幅继续扩大，一方面今年各地政府在土地供应上较为审慎，土地供应量较去年有所减少；另一方面虽然部分核心城市在土拍规则上明显优化打开土拍利润空间，但是迫于流动性压力，房企拿地意愿较低，多数城市还是以国央企和城投托底拿地为主，房企拿地信心尚待修复。 新开工：1-4月新开工降幅扩大至26.3%，连续9个月为负。1-4月房企累计新开工面积39739万方，同比降低26.3%，较前值降低8.8pct；4月单月新开工9901.4万方，环比降低33.4%，同比降低44.2%。因为当前销售市场尚未改善，房企资金面依然紧张，增加开工容易造成资金压力和销售压力，所以房企开工意愿不强。随着政策密集出台，房企需求侧和资金侧改善将有望带动开工边际回暖。 竣工：1-4月竣工同比降低12%，降幅与上月基本持平。1-4月房企累计竣工面积20030万方，同比降低11.9%，较前值降低0.4pct；单月竣工面积为3100.8万方，环比降低34.4%，同比降低14.2%。因为房企资金压力整体依然较大，所以竣工周期被拉长，但受到保交楼政策影响，竣工下降相对缓慢。 销售：1-4月销售额同比降幅扩大至29.5%。1-4月商品房销售金额37789亿元，同比降低29.5%，较前值降低6.8pct；4月单月商品房销售金额为8134亿元，环比降低42.7%，同比降低46.6%。当前销售仍处于低迷状态，购房者信心和购买力不足，提振销售迫在眉睫。4月全国多城在住房需求侧持续出台针对四限的宽松政策，且出现从三四线城市向二线城市蔓延的趋势。5月15日央行、银保监会联合发文《调整差别化住房信贷政策》，将首套房贷利率下限下调为LPR减20基点，全国性政策的出台进一步强化信心。 资金：1-4月房企到位资金同比下降23.6%，跌幅扩大。1-4月房企到位资金累计48522亿元，同比降低23.6%，较前值降低4.0pct。4月房企到位资金10363亿元，环比降低20.4%，同比降低35.5%。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比增速分别为-24.4%、128.9%、-5.2%、-37.0%和-25.2%，较前值分别-0.9pct、136.7pct、-0.5pct、-6.0pct和-6.4pct。由于土地投资受挫，拿地开工下行，国内贷款上涨动力不足；销售受疫情影响低迷，定金及预收款和个人按揭贷款加速下滑。 4月18日，人民银行和外汇局出台23条金融举措，支持房企合理融资需求，房企融资环境进一步改善，资金压力有望得到一定缓减。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮政策刺激的核心点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资），组合拳式的收紧应对应组合拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、新城控股、金科股份；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象、绿城服务、保利物业、中海物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 一、1-4月投资增速由正转负，单月投资拿地开工进入冰点 1-4月投资同比由正转负至-2.7%。1-4月份，全国房地产开发投资额39154亿元，同比降低2.7%，较前值降低3.4pct；4月单月投资额11389.1亿元，环比降低14.1%，同比降低10.1%。分业态看，住宅、办公楼和商业营业用房累计投资分别为29527、1554和3259亿元，同比分别为-2.1%、-8.3%和-5.4%，较前值变动-2.8pct、-6.7pct和-3.3pct。 受到资金链紧张以及销售低迷的影响，房企拿地新开工意愿不足，虽然4月政策放松节奏明显加快，但是政策起效需要时间，而且叠加疫情的影响，4月开发投资增速进一步下行，累计开发投资转为负增长。我们预计在稳增长背景下，政策将从销售端和房企融资端进一步发力，促进行业恢复和经济增长。 图表1：累计房地产开发投资完成额及增速 图表2：单月房地产开发投资完成额及增速 图表3：累计住宅开发投资完成额及增速 图表4：单月住宅开发投资完成额及增速 住宅累计投资增速转负，办公楼和商业降幅扩大。1-4月住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为29527、1554和3259亿元，同比增速分别为-2.1%、-8.3%和-5.4%，较前值分别为-2.8pct、-6.7pct和-3.3pct。4月住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为8766、382和912亿元，同比增速分别为-8.1%、-24.2%和-12.9%，较前值分别为-5.7pct、-22.6pct和-9.3pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态 图表6：当月开发投资额同比增速分业态 东部累计投资增速转负，西部和东北降幅扩大，仅中部维持正增长。1-4月东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为21711、8502、8220和722亿元，同比增速分别为-1.8%、2.1%、-6.4%和-30.5%，较前值分别为-2.7pct、-3.4pct、-4.2pct和-8.4pct。 4月东部、中部、西部和东北地区当月开发投资额分别为5960、2769、2395和265亿元，同比增速分别为-8.2%、-4.3%、-15.1%和-41.4%。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：当月投资同比增速分区域（%） 1-4月累计土地购置面积降幅扩大至46.5%。1-4月累计土地购置面积1766万方，同比降低46.5%，较前值降低4.7pct；4月当月值为427万平方米，环比降低14.8%，同比降低57.3%，较前值降低16.3pct。1-4月累计土地成交价款955亿元，同比降低20.6%，较前值降低3.7pct；4月当月值为282.6亿元，环比降低6.8%，同比降低28.3%。4月土地购置累降幅继续扩大，一方面今年各地政府在土地供应上较为审慎，土地供应量较去年有所减少；另一方面虽然部分核心城市在土拍规则上明显优化打开土拍利润空间，但是迫于流动性压力，房企拿地意愿较低，多数城市还是以国央企和城投托底拿地为主，房企拿地信心尚待修复。 图表9：累计土地购置面积及同比 图表10：单月土地购置面积及增速 图表11：累计土地购置费用及同比 图表12：单月土地购置费用及增速 图表13：累计土地成交价款及同比 图表14：单月土地成交价款及同比 图表15：累计土地价格及同比 图表16：单月土地价格及同比 根据中指数据，1-4月样本300城宅地成交建面和金额同比分别下降56.6和55.5%。 1-4月中指300个样本城市宅地成交建面为10258万方，累计同比降低56.6%，较前值增加2.4pct，4月单月成交建面为3507万方，环比增加37.6%，同比降低51.1%；1-4月样本300城宅地出让金为5630亿元，累计同比降低55.5%，较前值增加6.4pct，4月单月宅地出让金为2531亿元，同比降低44%。（300个样本城市包括4个一线城市，36个二线城市，260个三线城市。） 图表17：样本300城宅地成交建面及同比 图表18：样本300城全国宅地出让金及同比 新开工累计降幅扩大至26.3%，连续9个月为负。1-4月房企累计新开工面积39739万方，同比降低26.3%，较前值降低8.8pct；4月单月新开工9901.4万方，环比降低33.4%，同比降低44.2%，较前值降低21.9pct。分业态来看，住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为28877、1023和2751万方，同比分别为-28.4%、-19.4%和-27.3%；较前值分别变动-8.1pct、-15.3pct和-12.2pct。因为当前销售市场尚未改善，房企资金面依然紧张，增加开工容易造成资金压力和销售压力，所以房企开工意愿不强。 随着政策密集出台，房企需求端和融资端改善将有望带动开工边际回暖。 图表19：累计新开工面积及同比 图表20：单月新开工面积及同比 累计施工面积与上月持平。1-4月房企累计施工面积818588万方，同比持平，较前值降低1.0pct；单月施工工面积为12328.5万方，环比降低43.4%，同比降低38.7%。分业态来看，住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为577692、32438和74169万方，同比分别为-0.1%、-1.0%和-6.6%；较前值分别变动-1.1pct、-0.2pct和-0.6pct。保交付压力下，房企积极复工，预售资金强监管使得房企施工资金得到一定保障，因此施工面积下行增速较慢。 图表21：累计施工面积及同比 图表22：分业态施工面积及同比 累计竣工同比降低近12%，降幅与上月基本持平。1-4月房企累计竣工面积20030万方，同比降低11.9%，较前值降低0.4pct；单月竣工面积为3100.8万方，环比降低34.4%，同比降低14.2%，较前值增长1.3pct。分业态来看，住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为14662、589和1742万方，同比分别为-11.4%、-22.2%和-15.9%； 较前值分别变动-0.1pct、-3.1pct和1.9pct。因为房企资金压力整体依然较大，竣工周期被拉长，但受到保交楼政策影响，竣工下降也相对缓慢。 图表23：累计竣工面积及同比 图表24：单月竣工面积及同比 图表25：各类房屋累计新开工面积同比（%） 图表26：各类房屋累计竣工面积同比（%） 二、购房信心和购买力不足，提振销售迫在眉睫 1-4月销售额和销售面积同比降幅分别扩大至29.5%和20.9%。1-4月累计商品房销售金额37789亿元，同比降低29.5%，较前值降低6.8pct；4月单月商品房销售金额为8134亿元，环比降低42.7%，同比降低46.6%。1-4月累计商品房销售面积39768万方，同比降低20.9%，较前值降低7.1pct；4月单月商品房销售面积为8722.0万方，环比降低43.2%，同比降低39.0%。当前销售仍处于低迷状态，购房者信心和购买力不足，提振销售迫在眉睫。4月全国多城在住房需求侧持续出台针对“四限”的宽松政策，且出现从三四线城市向二线城市蔓延的趋势。5月15日央行、银保监会联合发文《调整差别化住房信贷政策》，将首套房贷利率下限下调为LPR减20基点，全国性政策的出台进一步强化信心。 图表27：累计销售金额及同比增速 图表28：单月销售金额及同比增速 图表29：累计销售面积及同比增速 图表30：单月销售面积及同比增速 住宅累计销售面积降幅扩大，办公楼和商业累计销售面积增幅收窄。分业态来看，住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-32.2%、-5.2%和1.0%，较前值变动为-6.6pct、-9.3pct和-10.3pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为-25.4%、15.1%和12.4%