房地产行业周报：两部委发文规范房地产经纪服务，住宅销售市场有所回暖

行业研究 证券研究报告 房地产2023年05月16日 房地产行业周报 两部委发文规范房地产经纪服务，住宅销售市场有所回暖 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 行业基本数据 股票家数(只)总市值(亿元)流通市值(亿元) 119 15,007.58 14,271.54 占比% 0.02 1.58 1.98 相对指数表现 2022-05-16~2023-05-15 14% 3% -8% -19%22/0522/0722/1022/1223/0223/05 房地产 沪深300 相关研究报告 《优质土储支撑销售，房企投资策略趋同——头部房企月报（5月）》 2023-05-15 《房地产行业周报：�一地产销售环比回落，融创债务重组获新进展》 2023-05-09 《房地产行业周报：我国已全面实现不动产统一登记，新房二手房销售热度持续》 2023-05-03 板块行情：本周（5月8日-5月12日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.8%，在31个一级行业板块中排名第15位，板块表现疲软。A股深深房A上涨9.2%，港股中国金茂上涨2.7%。 公司动态：1）标普确认中国海外发展长期信用评级“BBB+”，展望维持“稳定”；2）招商蛇口138亿元小公募债券更新至“已受理”；3）保利发展2023年第一期住房租赁定向资产支持票据信托成立；4）金地集团董事长表示，当 前市场阶段，投资主要聚焦一线和较高能级的二线城市主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目。 % 1M 6M 12M 绝对表现 -5.9% -8.4% -11.0% 相对表现 -3.6% -11.9% -11.3% 销售端：假期后积压交易需求释放，环比同比均上升。1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积48万方，周度成交面积334万方，环比上升69%，同比上升97%；2）从11城的二手房数据来看，周度成交面积186万方，环比上升95%，同比上升197%。 政策要闻：中央层面：两部委规范房地产经纪服务，要求房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，引导由交易双方共同承担费用。地方层面：多地放松公积金贷款，1）郑州部分区域可预提住房公积金支付购房首付 款，部分区域给予商品房契税补贴，补贴额度在契税的15%-20%；2）贵州双缴存职工家庭首套住房公积金贷款额度上调至70万元，多子女家庭购买首套 房的，最高贷款额度为80万元；荆门单缴存职工家庭公积金贷款额度提升至 70万元。 政策点评：1）两部委发文规范房地产经纪服务，降费出发点为降低交易成本，增强居民购买意愿，促进房地产市场健康高质量发展。2）本周各地坚持因城施策未调整核心的限购、降低首付比等，但通过放松公积金贷款，小幅刺激需求释放，支持刚性及改善性住房需求。 投资策略：�一假期后，新房、二手房成交有所回暖，但二季度市场复苏韧性仍有待观察。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏 为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、行情回顾：地产板块回落，港股普遍下跌4 二、政策要闻：双部委要求合理降费、深圳印发住房发展实施计划6 三、销售端：假期后积压交易需求释放，环比同比均上升8 （一）新房市场：21城成交环比上升63%，同比上升90%8 （二）二手房市场：11城成交环比上升95%，同比上升197%9 四、融资端：本周保利发展、万科发行信用债40.4亿元11 �、投资建议12 六、风险提示12 图表目录 图表1本周申万地产板块下跌1.8%，板块排名第15位4 图表2深深房A周涨幅达9.2%4 图表3中天金融跌幅23.8%4 图表4本周中国金茂上涨2.7%5 图表5本周融创中国下跌15.6%5 图表6双部委发声降低房地产经纪机构服务费用6 图表7各地房地产政策回顾6 图表8标普确认中国海外发展长期信用评级“BBB+”，展望维持“稳定”7 图表9本周单日平均成交面积48万方，环比上升69%8 图表10本周21城周度成交面积334万方9 图表11本周11城二手房日平均成交面积27万方，环比上升95%9 图表12本周11城二手房成交面积186万方10 图表13保利发展发行20.4亿ABS，万科发行20亿中期票据11 一、行情回顾：地产板块回落，港股普遍下跌 本周申万地产板块下跌1.8%。本周（5月8日-5月12日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.8%，在31个一级行业板块中排名第15位。 图表1本周申万地产板块下跌1.8%，板块排名第15位 公煤汽电环纺钢轻家基银农电计房社国美非综医交机建食通石商有传建用炭车力保织铁工用础行林子算地会防容银合药通械筑品信油贸色媒筑事设服制电化牧机产服军护金生运设材饮石零金装业备饰造器工渔务工理融物输备料料化售属饰 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% -4.0% -5.0% -6.0% -7.0% 周涨跌幅 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为深深房A，累计涨幅达9.2%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为深深房A、泛海控股、城建发展、同济科技、北辰实业，跌幅前�的个股分别为中天金融、阳光城、新华联、粤泰股份、世茂股份。 图表2深深房A周涨幅达9.2%图表3中天金融跌幅23.8% 10.0% 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% A 深泛城同北深海建济辰房控发科实股展技业 大上南绿京龙海京地投地临高控发产港科股展 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% -25.0% 中粤世宋数天阳新泰茂都源金光华股股股科融城联份份份技 财蓝万 信光通 发发发 展展展 A股涨幅前十A股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 本周港股板块内涨幅第一的为中国金茂，上涨2.7%。从港股表现来看，涨幅排名前�的个股分别为中国金茂、贝壳-W、金茂服务、合生创展集团、中国海外宏洋集团，跌幅前 �的个股分别为融创中国、龙光集团、保利物业、碧桂园、中骏集团控股。 图表4本周中国金茂上涨2.7%图表5本周融创中国下跌15.6% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% -4.0% 中贝金合国壳茂生金服创 -W 茂务展集团 中金绿 国地城 海商管 外置理 宏控 洋股 集团 绿佳富 城兆力 服业地 务集产 团 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% -10.0% -12.0% -14.0% -16.0% -18.0% 中华 骏润 融龙保集万创光利碧团象中集物桂控生国团业园股活 新碧 城桂龙美悦园湖的服服集置务务团业 港股涨幅前十 港股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻：双部委要求合理降费、深圳印发住房发展实施计划 中央层面：双部委发声，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，引导由交易双方共同承担费用。房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量、供求关系等因素协商确定。鼓励成交价格越高，服务费率越低的原则实行分档定价。 图表6双部委发声降低房地产经纪机构服务费用 时间 发布单位 内容 2023-05-08 住房和城乡建设部、市场监管总局 为规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展，5月8日，住房和城乡建设部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，涉及加强从业主体管理、合理确定经纪服务收费等十个方面内容。在收费方面，意见提出，房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。 资料来源：住房和城乡建设部、市场监管总局，华创证券 地方层面：郑州部分区域可预提住房公积金支付购房首付款，部分区域给予商品房契税补贴，补贴额度在契税的15%-20%；深圳印发《深圳市住房发展2023年度实施计划》，计划供应商品住房6万套，新开工商品房700万方，建设保障性住房18.5万套；贵州双 缴存职工家庭首套住房公积金贷款额度上调至70万元，多子女家庭购买首套房的，最高 贷款额度为80万元；荆门单缴存职工家庭公积金贷款额度提升至70万元。 图表7各地房地产政策回顾 时间 地区 政策类型 政策内容 2023-05-11 郑州 部分区域可提取公积金用作首付款 拟认购郑州市中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区新建预售商品住房，同时符合购房提取住房公积金条件的职工（包括买受人、配偶及共有人），可以委托郑州住房公积金管理中心预提住房公积金支付购房首付款。 2023-05-08 郑州 商品房契税补贴 河南郑州高新区石佛、沟赵、枫杨、梧桐、双桥�个办事处陆续发布了《关于商品房契税缴纳补贴办法的通告》，契税补贴采取“先征后补”的方式，每套商品房只能享受一次补贴。凡在2022年4月21日至5月10日期间缴纳商品房契税的个人，按照缴纳契税总额的20%给予补贴；凡在2022年5月11日至6月30日期间缴纳商品房契税的个人，按照缴纳契税总额的15%给予补贴。 2023-05-09 深圳 印发住房发展2023年度实施计划 1）5月9日，深圳市住房和建设局印发《深圳市住房发展2023年度实施计划》的通知，披露2023年计划批准预售和现售商品住房6万套、建筑面积约600万平方米。全市商品住房计划新开工建筑面积约700万平方米、约7万套。2）保障性住房方面，全年计划供应分配8万套（间）、建筑面积419.04万平方米；计划新开工建筑面积475万平方米、7.3万套；计划筹集保障性住房建筑面积407.5万平方米、11.2万套（间），全年共建设筹集保障性住房18.5万套（间），建筑面积约882.5万平方米。 2023-05-06 贵州 双缴存职工家庭购买首套房最高贷款额度上调 1）对于贵州省直公积金单缴存职工家庭，最高贷款额度为50万元；多子女家庭最高贷款额度为60万元。2）对于双缴存职工家庭，购买首套住房的，最高贷款额度从60万元提高到70万元；购买二套房最高贷款额度为60万元。多子女家庭购买首套房的，最高贷款额度为80万元；二套房的最高贷款额度为70万元。 2023-05-09 佛山 发布商品住房交付新规 《关于印发商品住房交付使用管理规定的通知》6月1日起实施，管理规定提到，新房交付时，规划的车位（车库）等公共服务及其他配套设施应当符合建设工程规划许可要求， 已竣工并可正常使用。交付过程中，房地产开发企业应当与购房人就验房结果进行书面共同确认，若商品住房存在除房屋主体结构外的其他质量问题的，由房地产开发企业按照有关工程和产品质量规范、标准进行修复，并承诺修复时间，修复时间一般不超过30日；若因严重质量问题影响正常居住使用，开发商不得要求购房人确认交付。 2023-05-08 荆门 提高公积金贷款额度等 1）单缴存职工家庭最高贷款额度由50万元提升至70万元，与双缴存职工家庭一致。2）恢复本市行政区域