行业周报：新房成交同比微降，两部门规范房地产经纪服务

核心观点：新房成交同比微降，两部门规范房地产经纪服务 我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降环比回升，23城二手房单周同比增速走低，销售市场回暖节奏放缓，二季度小阳春持续性有待观察。两部门印发意见规范房地产经纪服务，规范收费标准，有望压缩经纪服务费用，长期来看或将加快存量房市场交易流通速率，有利于改善需求的充分释放。郑州和银川支持提取公积金用作新房首付，二线城市购房政策持续宽松，在销售回暖不及预期的情况下，短期内各地政策仍有优化空间。厦门和南京土拍热度有所回升，参拍企业数量和摇号家数均有提升。我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：两部门规范房地产经纪服务，郑州银川可提取公积金首付 中央层面：住房和城乡建设部、市场监管总局发布关于规范房地产经纪服务的意见，有三条内容围绕合理经纪服务收费展开。央行4月社会融资规模增量为1.22万亿元，同比多2729亿元。证监会指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引，突出以“管资产”为核心。 地方层面：郑州和银川明确可提取住房公积金支付购买新建预售商品住房首付款。宁德全面放宽商品住房的限购政策，在宁德市中心城区购买商品住房不受户籍和套数的限制。漳州、营口等地提升了公积金最高贷款额度上限。 市场端：新房成交同比微降，南京厦门土拍热度回升 销售端：2023年第19周，全国64城商品住宅成交面积352万平米，同比下降3%，环比增加43%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达7161万平米，累计同比增加3%。全国23城二手房成交面积为192万平米，同比增速46%，前值43%；年初至今累计成交面积3388万平米，同比增速65%，前值67%。 投资端：2023年第19周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1324万平方米，成交土地规划建筑面积2578万平方米，同比增加32%，成交溢价率为4.2%。 南京二批次10宗地块3宗触顶、2宗溢价、5宗底价成交，揽金约150亿元，保利发展、建发股份、金地集团各获取一宗地块。厦门首批次3宗宅地全部成交，揽金约101亿，其中岛内五缘湾地块吸引88家房企进入摇号环节，招商蛇口摇号获取另一宗岛内地块。成都5月首场土拍成交6宗宅地，揽金约39亿元，万科摇中武侯区丽都地块。 融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第19周，信用债发行40.4亿元，同比下降43%，环比增加61%，平均加权利率3.17%，环比下降78BPs；信用债累计同比发行1827.4亿元，同比下降1%；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、两部门规范房地产经纪服务，郑州银川可提取公积金首付 中央层面：（1）住房和城乡建设部、市场监管总局：发布关于规范房地产经纪服务的意见。意见提出，提升管理服务水平。市、县住房和城乡建设部门要建立健全房屋交易管理服务平台，加强对交易房源、房地产经纪机构及从业人员的管理。 房地产经纪机构发布的房源信息，应当通过平台进行核验。鼓励通过房屋交易管理服务平台向交易当事人提供房源核验、房源发布、合同网签备案等便民服务。加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，购房款应纳入资金监管账户。 鼓励房地产经纪机构将经纪服务费用纳入交易资金监管范围。（2）央行：4月社会融资规模增量为1.22万亿元，同比多2729亿元；新增人民币贷款7188亿元，同比多增649亿元；M2同比增速回落至12.4%。（3）证监会：指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引，突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露要求，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，提高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，推动REITs市场高质量发展。 地方层面：（1）郑州：明确市内五区购房职工可提取住房公积金支付购买新建预售商品住房首付款。（2）银川：房地产开发企业与各公积金业务承办银行要大力支持缴存职工使用住房公积金直接支付购买新建商品住房首付款，更好地满足缴存职工合理住房需求。（3）宁德：全面放宽商品住房的限购政策，在宁德市中心城区购买商品住房不受户籍和套数的限制。（4）滁州：购买商品房给予实际缴纳契税的50%补助；公积金贷款最高额度上调至60万元；支持团购合法在售新建商品住房。 表1：两部门规范房地产经纪服务，郑州银川可提取公积金首付 2、销售端：新房成交同比微降，二手房成交持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第19周，全国64城商品住宅成交面积352万平米，同比下降3%，环比增加43%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达7161万平米，累计同比增加3%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第19周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2023年第19周64大中城市中一线城市成交面积同比环比增长 图5：2023年第19周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2023年第19周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第19周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速3%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为72%、-2%、-31%，年初至今累计增速29%、8%、-15%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、23城二手房成交同比持续增长 2023年第19周，全国23城二手房成交面积为192万平米，同比增速46%，前值43%；年初至今累计成交面积3388万平米，同比增速65%，前值67%。 图8：23城二手房成交单周同比持续增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，南京厦门土拍热度回升 2023年第19周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1324万平方米，成交土地规划建筑面积2578万平方米，同比增加32%，成交溢价率为4.2%。一线城市成交土地规划建筑面积31万平方米，同比下降93%；二线城市成交土地规划建筑面积1084万平方米，同比增加169%；三线城市成交土地规划建筑面积1463万平方米，同比增加31%。南京二批次10宗地块3宗触顶、2宗溢价、5宗底价成交，揽金约150亿元，保利发展、建发股份、金地集团各获取一宗地块。厦门首批次3宗宅地全部成交，揽金约101亿，其中岛内五缘湾地块吸引88家房企进入摇号环节，招商蛇口摇号获取另一宗岛内地块。成都5月首场土拍成交6宗宅地，揽金约39亿元，万科摇中武侯区丽都地块。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第19周，信用债发行40.4亿元，同比下降43%，环比增加61%，平均加权利率3.17%，环比下降78BPs；信用债累计同比发行1827.4亿元，同比下降1%； 海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年5月8-12日，下同）房地产指数下跌1.75%，沪深300指数下跌1.97%，相对收益为0.22%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第14位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：深深房A、泛海控股、城建发展、同济科技、北辰实业，涨跌幅排名后5位的个股分别为中天金融、阳光城、新华联、ST粤泰、世茂股份。 图15：本周房地产指数下跌1.75%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中深深房A、泛海控股、城建发展涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中中天金融、阳光城、新华联跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降环比回升，23城二手房单周同比增速走低，销售市场回暖节奏放缓，二季度小阳春持续性有待观察。两部门印发意见规范房地产经纪服务，规范收费标准，有望压缩经纪服务费用，长期来看或将加快存量房市场交易流通速率，有利于改善需求的充分释放。郑州和银川支持提取公积金用作新房首付，二线城市购房政策持续宽松，在销售回暖不及预期的情况下，短期内各地政策仍有优化空间。厦门和南京土拍热度有所回升，参拍企业数量和摇号家数均有提升。我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。