房地产行业周观点：监管加强规范房地产经纪服务，多地允许提取公积金付首付

近期核心观点： 当前时点，销售复苏已成趋势（尽管是弱复苏），业绩复苏近在咫尺，政策支持仍将延续，加之地产板块估值和持仓均较低，地产股已经具备非常高的性价比。核心推荐具备复苏弹性的标的：保利发展、金地集团、越秀地产。 此外，维持竣工+30%判断，建议布局地产链相关标的。 市场表现回顾： 板块方面，2023.5.8-2023.5.12期间，房地产指数（中信）下跌1.72%，沪深300指数下跌1.97%，房地产板块跑赢沪深300指数0.25个百分点，位居所有行业第14位。近一个月，房地产指数（中信）下跌6.41%，沪深300指数下跌3.89%，房地产板块跑输沪深300指数2.52个百分点。近半年来，房地产指数（中信）上涨0.17%，沪深300指数上涨6.02%，房地产板块跑输沪深300指数5.85个百分点。 个股方面，2023.5.8-2023.5.12期间，50只个股上涨，82只个股下跌，6只个股持平，占比分别为36%、59%、4%。涨跌幅居前5位的个股为：*ST紫学、深深房A、泛海控股、中体产业、大港股份，居后5位的个股为：中天金融、阳光城、新华联、粤泰股份、世茂股份。 行业数据跟踪： 销售端，新房、二手房维持弱复苏。从新房维度，30城销售复苏势头趋缓。 2023年5月14日，30城商品房7天移动平均成交面积同比+7%。截至5月14日，30城商品房累计成交面积为5285万㎡，同比+9.5%。从二手房维度，样本7城成交面积累计同比基本持平。2023年5月12日，样本7城二手住宅当周成交面积105万㎡，环比+94%，走出五一假期引起的季节性低谷，成交量修复到接近五一节前水平，但仍低于2019-2021年同期。截至5月12日，样本7城二手住宅当年累计成交面积1914万㎡，累计同比+65%，与前期基本持平，较2021年同期-23%，较2019年同期+17%，涨幅收窄明显。 拿地端，住宅类用地成交量累计同比降幅持续扩大。2023年5月14日，100大中城市住宅类用地当周成交面积359万㎡，环比-6%。截至5月14日，累计成交面积10351万㎡，累计同比-16%，降幅较上期持续扩大，较2021年同期-64%，较2020年同期-59%。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率8.5%，环比提升，热度依旧高于2022年同期水平，但远低于2019-2021年。 行业政策要闻： ①住建部和市场监管总局出台《关于规范房地产经纪服务的意见》，要求合理确定经纪服务收费、严禁操纵经纪服务收费、加强个人信息保护。②福建宁德、安徽滁州等地推出促进房地产市场平稳健康发展若干措施，通过鼓励开展优惠团购、发放购房补贴、放宽限购等方式支持刚性和改善性住房需求。 ③河北石家庄、宁夏银川、河南郑州、辽宁营口等地优化住房公积金政策。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 1.近期核心观点 当前时点，销售复苏已成趋势（尽管是弱复苏），业绩复苏近在咫尺，政策支持仍将延续，加之地产板块估值和持仓均较低，地产股已经具备非常高的性价比。 核心推荐具备复苏弹性的标的：保利发展、金地集团、越秀地产。 此外，维持竣工+30%判断，建议布局地产链相关标的。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第14位 2023.5.8-2023.5.12期间，房地产指数（中信）下跌1.72%，沪深300指数下跌1.97%，房地产板块跑赢沪深300指数0.25个百分点，位居所有行业第14位。近一个月，房地产指数（中信）下跌6.41%，沪深300指数下跌3.89%，房地产板块跑输沪深300指数2.52个百分点。近半年来，房地产指数（中信）上涨0.17%，沪深300指数上涨6.02%，房地产板块跑输沪深300指数5.85个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2023.5.8-2023.5.12） 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为36%、59%、4% 2023.5.8-2023.5.12期间，50只个股上涨，82只个股下跌，6只个股持平，占比分别为36%、59%、4%。涨跌幅居前5位的个股为：*ST紫学、深深房A、泛海控股、中体产业、大港股份，居后5位的个股为：中天金融、阳光城、新华联、粤泰股份、世茂股份。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1销售端，新房、二手房维持弱复苏 从新房维度，30城销售复苏势头趋缓。2023年5月14日，30城商品房7天移动平均成交面积同比+7%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为+37%、-6%、+4%、-10%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为+60%、+1%、-18%。 截至2023年5月14日，30城商品房累计成交面积为5285万㎡，同比+9.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为+12%、+7%、+7%、+14%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+29%、+4%、+5%。 图6：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：长三角单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：华南单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城商品房累计成交面积同比，2023 图15：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 图16：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 从二手房维度，样本7城成交面积累计同比基本持平。2023年5月12日，样本7城二手住宅当周成交面积105万㎡，环比+94%，走出五一假期引起的季节性低谷，成交量修复到接近五一节前水平，但仍低于2019-2021年同期。截至5月12日，样本7城二手住宅当年累计成交面积1914万㎡，累计同比+65%，与前期基本持平，较2021年同期-23%，较2019年同期+17%，涨幅收窄明显。 图17：历年样本7城二手住宅当周成交面积（万㎡） 图18：样本7城二手住宅当年累计成交面积同比 3.2拿地端，住宅类用地成交量累计同比降幅持续扩大 2023年5月14日，100大中城市住宅类用地当周成交面积359万㎡，环比-6%。 截至5月14日，100大中城市住宅类用地累计成交面积10351万㎡，累计同比-16%，降幅较上期持续扩大，较2021年同期-64%，较2020年同期-59%。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率8.5%，环比提升，热度依旧高于2022年同期水平，但远低于2019-2021年。 图19：历年100大中城市住宅类用地当周成交面积（万㎡） 图20：历年100大中城市住宅类用地累计成交面积（万㎡） 图21：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比 图22：100大中城市住宅类用地当周成交溢价率 4.行业政策要闻 2023.5.8-2023.5.14期间，行业政策要闻主要包括：①住建部和市场监管总局出台《关于规范房地产经纪服务的意见》，要求合理确定经纪服务收费、严禁操纵经纪服务收费、加强个人信息保护。②福建宁德、安徽滁州等地推出促进房地产市场平稳健康发展若干措施，通过鼓励开展优惠团购、发放购房补贴、放宽限购等方式支持刚性和改善性住房需求。③河北石家庄、宁夏银川、河南郑州、辽宁营口等地优化住房公积金政策，部分地区允许提取住房公积金支付购房首付款。 表1：近期行业政策一览（2023.5.8-2023.5.14） 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。