房地产行业研究周报：销售维持韧性，市场环境持续宽松

房地产行业周报-20230514 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.75%，沪深300指数下跌1.97%，相对收益为0.22%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(05.05-05.11)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交43697套，同比增速9.2%，环比增速78%；合计成交面积473.9万平方米，同比增速18.5%，环比增速85.9%。 本周(05.05-05.11)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交24807套，同比增速83.8%，环比增速183.2%；合计成交面积253万平方米，同比增速98.6%，环比增速183.7%。 本周（05.05-05.11），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19620.4万平方米，环比增速-0.1%，去化周期84.9周。 本周（05.05-05.11），土地供给方面，本周供应土地-2108.6万平方米，同比增速-259.3%；供应均价471元/平方米，同比增速-63.7%。土地成交方面，本周成交土地2891.3万平方米，同比增速13.3%；土地成交金额39亿元，同比增速-87.6%。 本周（05.5-05.11）房地产企业合计发行信用债65.35亿元，同比增速-34%。 投资建议： 住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求，建议交易双方共担中介费。此外，多地放松贷款比例、公积金额度及购房资格。 目前，房地产行业数据出现回暖，有望带动板块估值进一步修复。我们建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.75%，沪深300指数下跌1.97%，相对收益为0.22%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：深深房A、泛海控股、城建发展、北辰实业、大龙地产，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中天金融、阳光城、新华联、粤泰股份、世茂股份。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】中央财经委员会：要实施积极应对人口老龄化国家战略，推进基本养老服务体系建设，大力发展银发经济，加快发展多层次、多支柱养老保险体系，努力实现老有所养、老有所为、老有所乐。 【中央政策】住建部：住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求，建议交易双方共担中介费。 【地方政策】苏州：首次住房公积金贷款按不超过账户余额的15倍（原为10倍）计算，但贷款额度上限不变，即个人60万元，双职工缴存家庭90万元。 【地方政策】南昌：为深化“放管服”改革，持续优化营商环境，缓解企业资金压力，助力南昌市房地产市场平稳发展，经南昌住房公积金管理委员会2023年度第1次会议研究同意，现停止向全市范围内房地产开发企业收取住房公积金贷款担保保证金。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【龙湖集团】截至二零二叁年四月末，本集团累计实现总合同销售金额人民币671.6亿元，合同销售面积391.3万平方米，四月单月实现总合同销售金额人民币164.6亿元，合同销售面积96.5万平方米；四月单月实现归属本公司股东权益的合同销售金额人民币112.6亿元，归属本公司股东权益的合同销售面积66.5万平方米。 【招商蛇口】2023年4月，公司实现签约销售面积136.42万平方米，同比增加134.95%；实现签约销售金额379.26亿元，同比增加169.11%。2023年1-4月，公司累计实现签约销售面积441.69万平方米，同比增加69.95%；累计实现签约销售金额1,101.92亿元，同比增加79.36%。 【首开股份】2023年4月份，公司共实现签约面积19.73万平方米，签约金额59.60亿元。其中：1）公司及控股子公司共实现签约面积11.03万平方米（含地下车库等）,签约金额32.79亿元。2）公司合作项目共实现签约面积8.70万平方米（含地下车库等）,签约金额26.81亿元。2023年1-4月份，公司共实现签约面积93.93万平方米，同比增长10.68%；签约金额237.07亿元，同比降低15.11%。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(05.05-05.11)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交43697套，同比增速9.2%，环比增速78%；合计成交面积473.9万平方米，同比增速18.5%，环比增速85.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为61.8%、10.3%和-12.9%，环比增速为27.9%、131.8%和69.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为81.5%、21.3%和-7.6%，环比增速为45.5%、123.7%和64.3%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（5.01-5.11），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交59403套，同比增速3.7%，环比增速-16.1%；合计成交面积629.7万平方米，同比增速16.3%，环比增速-17.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为121.3%、-1.1%和-22.2%，环比增速为-8.5%、-22.2%和-12%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为131.1%、6.4%和-1%，环比增速为-4.6%、-21%和-18.2%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(05.05-05.11)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交24807套，同比增速83.8%，环比增速183.2%；合计成交面积253万平方米，同比增速98.6%，环比增速183.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为50.5%、94.8%和93.3%，环比增速为151%、204.3%和156%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为46.4%、119.9%和100.5%，环比增速为157.2%、200.6%和162.3%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（5.01-5.11），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交32768套，同比增速97.3%，环比增速-22.3%；合计成交面积333.9万平方米，同比增速103.7%，环比增速-16.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为32.5%、122.5%和131.2%，环比增速为-31.1%、-21.5%和-13%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为34.7%、115.4%和175%，环比增速为-27.5%、-18.8%和6.2%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（05.05-05.11），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19620.4万平方米，环比增速-0.1%，去化周期84.9周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.1%、-0.2%、-0.1%，去化周期分别为84.4周、82.3周、93.7周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（05.05-05.11），土地供给方面，本周供应土地-2108.6万平方米，同比增速-259.3%；供应均价471元/平方米，同比增速-63.7%。土地成交方面，本周成交土地2891.3万平方米，同比增速13.3%；土地成交金额39亿元，同比增速-87.6%。本周土地成交楼面价-203元/平方米，溢价率2.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为21.7%、-4.9%、4%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（05.5-05.11）房地产企业合计发行信用债65.35亿元，同比增速-34%。本月至今（05.01-05.11）房地产企业合计发行信用债65.35亿元，同比增速-38%，环比增速-73%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求，建议交易双方共担中介费。此外，多地放松贷款比例、公积金额度及购房资格。 目前，房地产行业数据出现回暖，有望带动板块估值进一步修复。我们重点推荐业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。