房地产行业研究周报：政策延续松动方向，销售维持韧性

房地产行业周报-20230422 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌4.72%，沪深300指数下跌1.45%，相对收益为-3.27%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(04.14-04.20)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交44479套，同比增速8.6%，环比增速1.5%；合计成交面积473.5万平方米，同比增速15.6%，环比增速2.9%。 本周(04.14-04.20)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交26146套，同比增速67%，环比增速1.7%；合计成交面积256.9万平方米，同比增速78.5%，环比增速2.4%。 本周（04.14-04.20），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19596.6万平方米，环比增速0%，去化周期92.5周。 本周（04.14-04.20），土地供给方面，本周供应土地3138.3万平方米，同比增速7. 8%；供应均价2690元/平方米，同比增速54.7%。土地成交方面，本周成交土地27 09.9万平方米，同比增速14%；土地成交金额215.4亿元，同比增速1.9%。 本周（04.14-04.20）房地产企业合计发行信用债72亿元，同比增速4.3%，环比增速-57.2%。 投资建议： 本周，多地放松贷款比例、公积金额度及购房资格。4月15日，国家统计局发布2023年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。根据统计局数据显示，3月份70城新房、二手房房价环比上涨城市双双增加，其中，新房上涨城市数量超60城，达到近三年来的峰值；二手房价格上涨数量超50城，达到自2021年4月以来的峰值。 目前，房地产行业数据出现回暖，有望带动板块估值进一步修复。我们建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌4.72%，沪深300指数下跌1.45%，相对收益为-3.27%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中新集团、铁岭新城、中国国贸、云南城投、华联控股，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为京汉股份、新华联、嘉凯城、中天金融、万通地产。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】最高人民法院：就河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》(豫高法〔2023〕36号）做出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。商品房无法交付情况，购房者退款享有优先请求权。 【地方政策】济源：住房公积金管理中心出台《关于调整住房公积金使用政策的通知》。三孩以上家庭住房公积金贷款最高额度为80万元。 【地方政策】泉州：住房公积金管理委员会近日发布关于继续实施住房公积金阶段性支持政策的通知。继续降低贷款首付比例，提高住房公积金贷款最高额度。 【地方政策】杭州：住房公积金管理委员会制发了《关于完善多子女家庭住房公积金优惠政策的通知》。进一步加大对多子女家庭解决基本住房问题的支持力度，对多子女家庭住房公积金施行优惠政策。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【华侨城A】2023年3月份公司实现合同销售面积21.6万平方米，合同销售金额40亿元；2023年3月份公司累计实现合同销售面积51.3万平方米，较上年同期增长14%；合同销售金额85.5亿元，较上年同期增长5%。 【招商蛇口】一季度，公司营业总收入1,500,880.85万元，同比减少20.17%； 归属于上市公司股东的净利润27,195.72万元，同比减少38.72%。主要原因是：报告期内，公司房地产项目竣工交付面积减少，导致房地产开发业务结转收入减少。公司3月末合同负债余额17,369,235.99万元，比期初增加19.85%，可结转资源充足。 2023年计划竣工计容建面约1,600万平方米，竣工交付主要集中在下半年。 【保利发展】一季度，公司实现签约金额1141.30亿元，签约面积630.84万平方米，同比增加25.84%和13.90%，销售规模同比增速明显。购房者看房情绪提升，公司一季度月均来访量为历史同期高位。新增容积率面积92万平方米，总获取成本185亿元，其中38个核心城市拓展金额占比98%。一季度新开工面积198万平方米，竣工面积516万平方米。截至报告期末，公司共有在建拟建项目674个，在建面积11285万平方米，待开发面积6398万平方米。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(04.14-04.20)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交44479套，同比增速8.6%，环比增速1.5%；合计成交面积473.5万平方米，同比增速15.6%，环比增速2.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为187%、-5.1%和-23.2%，环比增速为23.1%、-3.1%和-8.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为153.4%、4.3%和-11.2%，环比增速为32.6%、-3.3%和-4.9%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（4.01-4.20），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交125595套，同比增速12%，环比增速-7.8%；合计成交面积1318.4万平方米，同比增速20.3%，环比增速-11.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为156.6%、4.3%和-21.2%，环比增速为8.8%、-11.8%和-14.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为143.4%、13.6%和-8.1%，环比增速为0.8%、-7.5%和-25.3%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(04.14-04.20)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交26146套，同比增速67%，环比增速1.7%；合计成交面积256.9万平方米，同比增速78.5%，环比增速2.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为15.1%、88.4%和85.6%，环比增速为10%、-0.7%和2.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为16.4%、103.2%和94.5%，环比增速为10.7%、-1.5%和10.9%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（4.01-4.20），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交71756套，同比增速88.7%，环比增速-4.5%；合计成交面积701.5万平方米，同比增速95.1%，环比增速-1.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为24.6%、118.3%和101.3%，环比增速为-19.7%、1.8%和-7.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为25.6%、124.8%和103.5%，环比增速为-17.2%、4.6%和-6.5%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（04.14-04.20），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19596.6万平方米，环比增速0%，去化周期92.5周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.3%、-0.1%、-0.6%，去化周期分别为95.1周、88.6周、96.1周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（04.14-04.20），土地供给方面，本周供应土地3138.3万平方米，同比增速7.8%；供应均价2690元/平方米，同比增速54.7%。土地成交方面，本周成交土地2709.9万平方米，同比增速14%；土地成交金额215.4亿元，同比增速1.9%。本周土地成交楼面价765元/平方米，溢价率-3.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为-9.7%、-4.8%、-0.4%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（04.14-04.20）房地产企业合计发行信用债72亿元，同比增速4.3%，环比增速-57.2%。本月至今（04.01-04.20）房地产企业合计发行信用债283.87亿元，同比增速-2.7%，环比增速-45.6%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 本周，多地放松贷款比例、公积金额度及购房资格。4月15日，国家统计局发布2023年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。根据统计局数据显示，3月份70城新房、二手房房价环比上涨城市双双增加，其中，新房上涨城市数量超60城，达到近三年来的峰值；二手房价格上涨数量超50城，达到自2021年4月以来的峰值。 目前，房地产行业数据出现回暖，有望带动板块估值进一步修复。我们建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。