中国物流地产行业报告

20233 savills.com.cn 2 快递运输量城市 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%                                                                           7.15% 0.94% 4.41% 2.63% 3.23% 2.86% 3.64% 4.95% 5.10% 4.90% 6.17% 5.33% 5.91% 6.54% 5.04% 6.77% 4.74% 7.50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2017 21.56% 36.80% 2022 30.72% 23.13%      2023 123 456 3月2023 savills.com.cn 物流2 1 中国宏观 03 2地区的评论 08 3投资市场 16 4前景 20 中国宏观 物流值达到新的高度 中国不断扩大的全国物流网络推动了对物流房地产的需求 农产品工业产品进口良好可再生资源消费品 中国物流价值的产品类别 2022年中国物流产值增长3.4%至347.6万亿元人民币，物流业总收入达到12.7万亿元人民币，同比增长4.7%。 铁路运输、冷链设施和快递保持较高的增长率。全国铁路网运输货物39亿吨，同比增长4.7%，为近三年来最高水平。预计2022年冷链物流市场规模将超过4500-4900亿元。快递量为1106亿件，比上年净增23亿件。 国际物流继续开辟新航线，拓展现有渠道，2022年运营中欧班列1.6万列，出货量160万标准箱，同比分别增长9%和10%。与此同时，中国西部陆海新通道保持强劲增长势头，2022年出货量为75.6万标准箱，同比增长18.5%。 360 340 320 元的环境 300 280 260 240 220 200 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 来源:机构,第一太平戴维斯(Savills)的研究 外商直接投资增加,尽管阻力 外商直接投资推动工业和物流需求 利用外国直接投资(FDI)总额 达到新高:1891亿美元(约合人民币1.23元)。尽管连续 业务中断和封锁200 年,5年CAGR投资同比增长8%和6.8%。 长江三角洲地区仍然是最190 吸引外资的地区。 增长的关键部门是高科技制造业，同比增长28.3%，以及180 汽车（包括EV）行业录得170 增长264%,高收入的需求 标准工厂和仓库空间。中国仍然存在160 b 全球供应链的一个关键组成部分。 利用外国直接投资 新冠疫情政策、贸易紧张局势、成本上升和其他考虑因素促使国际公司考虑将其部分或全部供应链扩大或更换到越南和印度等市场。此外，半导体等行业的有针对性的出口限制将迫使公司寻找国内替代品。虽然这些可能与国际同行不相上下，但销售收入的增加将使国内制造商能够在研发方面投入更多资金，并开始缩小技术鸿沟。 150 美元 140 130 120 110 100 20152016201720182019202020212022 来源:商务部、第一太平戴维斯(Savills)的研究 冷藏链的催化剂 从新鲜食品电子商务到即食餐 在新冠疫情期间，对新鲜食品和药品的需求激增，对食品安全和标准的关注日益增加，从而推动了对冷藏行业的需求。 新冠疫情之前的社会变革也加速了。越来越多的家庭父母双方都在工作，而工作时间正在延长，工作逐渐渗透到个人生活中。此外，其他人决定在以后的生活中结婚或选择过一种更孤独的生活方式。虽然餐厅送餐服务已经恢复，但许多人选择继续在家做饭，但没有时间准备食物或需要较小的份量，这推动了对即食或预先准备好的烹饪成分的需求。与此同时，一些餐馆也希望通过在场外进行更多的食物准备来降低劳动力和房地产成本。 据中信证券预测，未来十年预制菜品市场规模有望达到约1万亿元人民币。因此，越来越多的冷链设施正在整合生产线来清洁、加工和包装食品，使消费者能够在家门口收到即食包装。 《预制菜肴质量评价》规定，冷冻烹制的菜肴应储存在-18°C以下的温度下，而冷藏的烹制菜肴应储存在0°C至4°C的温度下。随着收入水平的提高，消费者对食物多样性、营养和口味的要求也在上升。冷链市场的发展仍处于非常初级的发展阶段，结构性变化可能会在未来几十年内推动增长。 快递快递增长 直播电商城市排名攀升 在线和技术平台一直是监管机构关注的重点，有时损害了在线教育等特定行业，但在其他领域遏制垄断行为为进入者创造了新的机会，例如电子商务部门已经看到了字节跳动和小红皮书的进入。 尽管消费者信心疲软，但随着直播和社交商务等新的消费者参与渠道的出现，在线销售继续增长，2022年交付的包裹总数增长到1106亿件。 在包裹递送量排名前50的城市中，广东省揭阳市和汕头省在过去四年中在政府支持的行业规划、基础设施和适应性制造集群的推动下实现了惊人的增长 。然而，最重要的是这些城市中小公司的创业精神以及这些新平台的增长所允许的销售渠道的民主化 。 前20个城市包裹交付 2019202020212022排名城市 1jinhua-yiwu11,8052广州10,131 3深圳5,800 4揭阳市3,729 5杭州3,485 6东莞2,881 7上海2,858 8汕头2,457 苏州2,4359 10泉州2,108 11北京1,956 武汉1,84612 13日成都1,760 14日温州1,676 15日佛山1,584 16日郑州1,485 17日石家庄1,462 18日宁波1,441 19日临沂1,434 20台州1,398 包裹运送(mn)2018-2022 CAGR 平均收入包裹 2.90 8.30 10.38 4.77 9.63 10.03 64.58 5.03 10.23 5.94 14.90 8.62 9.28 6.15 11.01 8.83 5.91 9.05 4.61 5.24 来源:机构,第一太平戴维斯(Savills)的研究 地区的评论 *除非另有说明，否则租金是指面额租金，包括项目管理费和不含税。 全国性的租金指数 随着供应水平的下降，租金预计将稳步增长 150 140 130 H1/2015=100 120 110 100 90 80 来源:第一太平戴维斯的研究 H1H2 基本期:2200151h51 H1H2 2016 H1H2 2017 H1H2 2018 H1H2 2019 H1H2 2020 H1H2 2021 H1 2022 H2 H1 H2 H1 H2 2023e 2024e 一线城市：北京、上海、广州、深圳 卫星城市：天津、廊坊、嘉兴、苏州（含昆山、太仓、常熟、张家港）、佛山、东莞、惠州 其他城市：沈阳、青岛、济南、无锡、南京、宁波、杭州、福州、厦门、西安、成都、重庆、昆明、贵阳、武汉、郑州、长沙 第一层卫星其他人 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 北京沈阳济南 青岛天津 廊坊 上海杭州苏州大宁波南 京嘉兴 长沙武汉郑 州 成都昆明贵阳 西安重庆 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 广州深圳东莞佛山惠州 mn平方米 物流 主要市场比较性能 中国北方的斗争与供给过剩 供应(lh) 拉紧(lh) 空缺(RHS) 中国北方中国物流11 股票 Mn平方米 租金psmpmth元 空置率 北京 2.44 61.0 7.8% 天津 5.36 30.9 25.6% 廊坊 2.94 33.4 55.7% 沈阳 1.69 23.1 11.8% 济南 1.91 28.8 16.7% 青岛 1.29 25.8 8.4% 来源:第一太平戴维斯的研究 注：北京大兴国际机场附近的廊坊项目不包括在廊坊数据中，并包含在北京数据中。德州淇河县的项目计入济南数字。 廊坊 廊坊在2022年的供应量创下历史新高，增加了756，200平方米，是中国北方最大的供应量。 取消跨省边境限制，加上需求复苏和租金下降，可能有助于吸引租户离开北京。然而，空置率还需要一两年的时间才能下降到更可持续的水平。 传统上，甲级项目集中在京津高速公路附近的光阳和安次地区。 沈阳 北京 北京获得2022年供应279800平方米。 严格的边境管制加上强大的消费市场，刺激了当地对仓库空间的需求。 作为新规划的物流枢纽，BDIA和平谷子市场预计将在未来几年获得大量新供应。 沈阳在2022年获得了84，000平方米的新供应。 沈阳是中国东北地区的区域中心，在中国的腰带和公路项目关键枢纽。 需求受到城市作为主要分销中心的角色以及电子商务、食品加工和设备制造公司的需求的推动。 天津 作为华北地区最大的仓储市场，天津在2022年新增供应量为58.94万平方米。 京津高速公路沿线的子市场可能会受到新冠疫情控制的放松和城际交通相关需求的预期反弹的提振。 新兴子市场冀州将更好地满足天津北部的需求，并与北京建立更紧密的联系。 济南 2022年济南收到232800平方米供应。 作为山东重点内陆城市，济南的甲级仓储市场主要满足周边地区消费者的需求 。 限制性的城市规划将新的开发项目推向了西部的淇河，普洛斯，安博和其他仓库开发商已经在那里建立了业务。 青岛 主要租户是来自家用电器和家具制造业。 青岛在2020-2021年期间获得了大量供应，因为该市的机场搬迁到胶州湾对面。尽管如此，总体上保持供需平衡。 青岛作为中国-上海合作组织（SCO）地方经贸合作示范区的多式联运枢纽，预计将大幅提振物流需求。 杭州 杭州在2022年获得了295，200平方米的新供应量，重点关注该市的主要物流子市场萧山。 作为全国直播电商基地，3PL和电商仍然是杭州的主要租户。 大力投资建立跨境电子商务。 南京 南京在2022年获得了227，000平方米的新供应，项目位于江宁和六合。 在南京强大的消费者基础。 随着供应水平在2021年达到峰值，预计入住率将在2023年逐步改善。 宁波 宁波在2022年获得了356，500平方米的新供应，项目位于慈溪和余姚子市场。 货物运输减少导致空置率上升 5.7在2022年。 机场快递中心、北仑跨境电子商务中心和余姚配送中心正在开发主要物流基地。 嘉兴 嘉兴在2022年获得了75，000平方米的供应，在平湖和嘉善的项目。 需求来自强劲的本地制造业和上下游产业，以及来自上海的溢出需求 。 市场不仅吸引了ESR、丰树等成熟开发商，也吸引了山顶等新来者投资嘉兴。 股票 Mn平方米 租金psmpmth元 空置率 上海 6.80 49.6 10.6% 苏州 8.19 36.1 14.0% 嘉兴 4.08 32.4 31.0% 宁波 2.34 31.9 20.7% 杭州 3.32 35.4 13.0% 南京 2.32 31.5 22.6% 中国东部中国物流12 来源:第一太平戴维斯的研究 苏州 苏州本土、昆山、太仓、常熟和张家港共同构成了中国最大的物流市场。 常熟股票更增加了一倍 超过800000平方米的新增供应在2022年。 负担得起的租金和成熟的产业集群继续吸引来自其他地区的制造公司，使当地仓库市场受益 。 上海 青浦和金山在2022年获得了新项目，吸引了区域食品制造商，快递公司和石化公司。 消费者信心疲软导致需求减少，一些一般零售租户（快时尚和化妆品）退出，而制造业租户重新评估他们的仓储需求，一些租户选择在靠近生产中心的