4月销售环比下降，房企投资依旧谨慎

投资要点 4月百强房企销售金额同比增长31%，环比下降14%。根据克而瑞数据监测，2023年4月百强房企全口径销售金额6421亿元，同比+31.1%，环比-13.5%，全口径面积3256万方，同比+2.2%，环比-23.8%。累计来看，1-4月累计销售金额23056亿元，同比+8.9%，累计销售面积13133万方，同比-5.1%。4月楼市成色欠佳，重点30城住宅成交面积环比-27%，与2月水平相当，同比+37%，其中一线成交韧性较强，环比下降11%，二三线城市则面临热度转降，环比降幅达30%。五一假期期间44个重点监测城市累计成交78.9万平，同比增加21%，较2019年和2021年同期分别下降7%和28%，行业修复持续性仍需进一步观察。 优质房企销售金额同环比双增长，企业格局分化。从房企表现来看，百强房企中近3成实现环比正增长，近6成房企实现同比正增长，部分优质房企销售增长强劲。从克而瑞榜单来看，1-4月累计销售表现较好的房企包括：越秀（+128%）、华发（+106%）、华润（+84%）、招商（+80%）、建发（+76%）、滨江（+70%）、中海（+63%）、华侨城（+50%）、绿城（+45%）。4月单月销售表现较好的房企包括：建发（+213%）、招商（+171%）、华侨城（+166%）、华润（+119%）、滨江（+89%）、绿城（+89%）、华发（+76%）、龙湖（+48%）、中海（+42%）。 重点城市土拍热度延续，溢价率水平维持高位。4月重点监测城市溢价率为7.2%，较上月下降0.1pp。月内上海、广州、杭州、成都供地质量较佳，带动整体溢价率水平维持在相对高位，如成都6宗地块平均溢价率高达13.6%，5宗地触及了溢价率上限，但受缩量提质策略影响，成交规模仍保持低位。4月重点监测城市土地流拍率仅为11%，为2022年下半年以来第三低点。预供地制度使各地住宅用地供应也进一步透明，流拍率延续低位，多位于三四线城市。 4月房企投资依旧谨慎，民企投资有所复苏。据克而瑞统计，截至4月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为8264亿元、3927亿元和4173万平，分别下滑14%、1%和18%，较2020年、2021年同期降幅超过六成，企业整体投资依旧谨慎。截至4月末，近七成百强房企未有新增土储入账。拿地企业仍以头部央国企，华润、万科、建发、中国铁建单月拿地金额超过100亿，民企投资有所复苏，龙湖、滨江、伟星等区域型民企持续深耕，表现较好。 截至4月末百强房企新增货值42%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占百强总新增15%，TOP21-30强占9%。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A、龙湖集团、华润置地等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 4月百强房企销售金额同比增长31%，环比下降14%。根据克而瑞数据监测，2023年4月百强房企全口径销售金额6421亿元，同比+31.1%，环比-13.5%，全口径面积3256万方，同比+2.2%，环比-23.8%。累计来看，1-4月累计销售金额23056亿元，同比+8.9%，累计销售面积13133万方，同比-5.1%。4月楼市成色欠佳，重点30城住宅成交面积环比-27%，与2月水平相当，同比+37%，其中一线成交韧性较强，环比下降11%，二三线城市则面临热度转降，环比降幅达30%。五一假期期间44个重点监测城市累计成交78.9万平，同比增加21%，较2019年和2021年同期分别下降7%和28%，行业修复持续性仍需进一步观察。 图1：4月百强房企商品房销售金额同比+31% 图2：4月百强房企商品房销售面积同比+2% 图3：五一假期44个重点城市住宅成交面积对比 图4：五一假期分能级城市住宅成交面积对比 优质房企销售金额同环比双增长，企业格局分化。从房企表现来看，百强房企中近3成实现环比正增长，近6成房企实现同比正增长，部分优质房企销售增长强劲。从克而瑞榜单来看，1-4月累计销售表现较好的房企包括：越秀（+128%）、华发（+106%）、华润（+84%）、招商（+80%）、建发（+76%）、滨江（+70%）、中海（+63%）、华侨城（+50%）、绿城（+45%）。4月单月销售表现较好的房企包括：建发（+213%）、招商（+171%）、华侨城（+166%）、华润（+119%）、滨江（+89%）、绿城（+89%）、华发（+76%）、龙湖（+48%）、中海（+42%）。 表1：2023年4月重点房企销售排行榜 重点城市土拍热度延续，溢价率水平维持高位。4月重点监测城市溢价率为7.2%，较上月下降0.1pp。月内上海、广州、杭州、成都供地质量较佳，带动整体溢价率水平维持在相对高位，如成都6宗地块平均溢价率高达13.6%，5宗地触及了溢价率上限，但受缩量提质策略影响，成交规模仍保持低位。4月重点监测城市土地流拍率仅为11%，为2022年下半年以来第三低点。预供地制度使各地住宅用地供应也进一步透明，流拍率延续低位，多位于三四线城市。 图5：重点监测城市平均溢价率月度走势 图6：重点监测城市平均流拍率月度走势 4月房企投资依旧谨慎，民企投资有所复苏。据克而瑞统计，截至4月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为8264亿元、3927亿元和4173万平，分别下滑14%、1%和18%，较2020年、2021年同期降幅超过六成，企业整体投资依旧谨慎。截至4月末，近七成百强房企未有新增土储入账。拿地企业仍以头部央国企，华润、万科、建发、中国铁建单月拿地金额超过100亿，民企投资有所复苏，龙湖、滨江、伟星等区域型民企持续深耕，表现较好。截至4月末百强房企新增货值42%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占百强总新增15%，TOP21-30强占9%。 表2：2023年4月中国房地产企业新增货值TOP50 2市场回顾 上周上证指数上涨0.34%、沪深300指数下跌0.30%，创业板指下跌2.46%，万得全A上周交易额2.25万亿，环比下跌59.21%。从板块表现来看，银行、传媒、非银金融、房地产、纺织服装等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨了2.85%，在所有申万一级行业中相对排名4/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌5.91%，在所有申万一级行业中相对排名24/28。 上周申万地产板块交易额345.37亿，环比下跌36.31%。 图7：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图8：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周上实发展、浦东金桥、荣安地产等个股涨幅显著。嘉凯城、数源科技、蓝光发展等个股跌幅显著。 图9：上周上实发展、浦东金桥、荣安地产等个股涨幅显著 图10：上周嘉凯城、数源科技、蓝光发展等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产、金地集团等排在行业前列，成交额均超过了18亿。其中万科A和保利地产交易额合计59.73亿，占板块交易额比重为15.30%，万科A和保利地产交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，电子城、中润资源、铁岭新城等涨幅居前，上涨个股个数占比37.88%。年初以来，蓝光发展、嘉凯城、中天金融等个股跌幅居前。 图11：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图12：年初以来申万地产上涨个股占比为37.88% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有26只股票上涨，融创中国、时代中国控股、上实城市开发等涨幅居前，而正荣地产、合景泰富集团、丰盛控股等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、中国海外宏洋集团、绿景中国地产等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、长实集团均超过6亿（人民币）。 图13：上周表现强势的港股通内房股 图14：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有12只股票上涨，金科服务、佳兆业美好、建业新生活等个股涨幅居前，而正荣服务、融创服务控股、碧桂园服务等个股跌幅靠前。年初以来，滨江服务、中海物业、华润万象生活等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到8.14亿（人民币），其余股票成交额均在2.50亿元以下。 图15：上周表现强势的物业股 图16：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 5月1日，上海发布了实施多子女家庭住房公积金支持政策通知，其中符合条件的家庭最高可贷144万元。自2023年5月1日起，符合上海市住房公积金租赁提取规定的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金。符合上海市住房公积金贷款规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额（含补充公积金最高贷款限额）在上海市最高贷款限额的基础上上浮20%。（证券时报·e公司） 5月2日，根据中指研究院发布的《百城价格指数报告》，百城新建住宅价格在止住“7连跌”及持平后继续转涨，二手房市场挂牌量持续走高，房价走势继续承压。 报告显示， 2023年4月，全国100个城市新建住宅平均价格为16181元/平方米，环比上涨0.02%，涨幅与3月持平。全国100个城市二手住宅平均价格为15826元/平方米，环比下跌0.14%，跌幅较上月扩大0.09个百分点。（澎湃新闻） 5月4日，房地产销售整体表现平淡，根据中指数据，2023年五一期间（4月29日-5月3日），代表城市成交规模较去年五一假期增长约25%，其中多个城市受低基数影响，同比增幅较大，但整体较2019年同期降幅仍超两成。（中国网地产） 5月4日，安徽省省直住房公积金管理分中心近日发布《关于支持提取住房公积金支付购房首付款的通知》。缴存职工购买合肥市新建商品住房的，可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款。本通知自2023年5月23日起执行，有效期至2023年12月31日止。（财联社） 5月4日，据微信公众号“江西省房地产业协会”，为支持刚性和改善型住房需求，促进中心城区二手住房交易，江西省景德镇市人民政府办公室近日印发关于促进中心城区二手住房交易的若干措施的通知。措施包括实施契税及购房补贴政策、降低个人住房消费负担、加大住房公积金支持力度等三个方面。（澎湃新闻） 5月4日，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年五一假期期间重点15城新建商品住宅成交5208套，较2022年五一上涨25.74%；重点6城二手住宅成交787套，较2022年五一上涨20.34%。（中国网地产） 5月5日，据江苏省苏州市住房公积金管理中心消息，苏州大市范围内住房公积金贷款政策有所调整。针对养育未成年二孩及以上的多子女（其中至少有一个是未成年）缴存职工，在苏州大市使用公积金购买首套自住住房的，首次贷款额度可上浮30%。（财联社） 5月5日，山西省住房和城乡建设厅数据显示，2022年，山西省发放个人住房贷款6.33万笔259.71亿元。截至2022年末，山西累计发放个人住房贷款81.83万笔2362.13亿元。 （中国新闻网） 5月6日，中指研究院最新统计数据显示，4月，杭州市区新房供应规模不足80万平方米，环比下降超4成；新开盘方面，4月共计新开盘55次，新开盘房源套数6400余套，合计有18425组客户登记，平均中签率34.8%，流摇率41.8%。当前，杭州楼市主力需求仍以改善型为主，这恰恰和外围区域的供应存在一定程度的错配。（中国经营网） 5月6日，根据中指研究院监测数据显示，4月份以来，全国约20市、县跟进推行“带押过户”政策，而今年以来，全国已有超80个省市县出台相关政策，短期来看，“带押过户”相关举措或加速在更多地区推广落地。（证券日报） 5月6日，“五一”长假后本周的两个交易日下来，上证综指、深成指、创指、科创