房地产行业研究报告：政策力度逐步加大，且看销售改善

T Table_Title 2023年1月4日 房地产行业研究报告 房地产行业策略 证券研究报告 政策力度逐步加大，且看销售改善 报告内容 国企销售仍然较佳。综合百强房企2022全年销售情况，全口径销售总额约72,942 亿元，同比下跌42.3%；权益销售总额约51,119亿元，同比下跌42.4%；操盘口 关注股份 华润置地(1109.HK)越秀地产(123.HK)中海物业(2669.HK)华润万象(1209.HK) 径销售64,746亿元，同比下跌41.5%。其中，销售相对较佳的房企如越秀、建发、 华发、滨江、华润、招蛇、中铁建、保利、绿城、保利、中海等累计销售（操盘口 径）同比跌幅均小于或等于20%，其中，越秀、建发销售情况在主流房企中最佳，累计销售额分别同比上升8.7%及1.0%。百强单月12销售（权益口径）环比上升23.7%，反映房企一如以往在年底冲经营业绩。然而12月销售同比跌幅为30%，跌幅高于11月的23.9%，主要受疫控放开初期对于整体经济活动的波动性所影响。环比增长较高的，如保利、华润、中海、招蛇、越秀、绿地等，环比升幅约50-100%；同比升幅较佳（或跌幅较小）的，如保利、华润、中海、万科、招蛇、越秀、绿地、建发、绿城等，同比变动为-10%至37%。整体而言，销售情况依然以国企较佳。 房企投资拿地依然较为审慎。根据克而瑞的数据显示，按2022全年投资价值计算， 排名首10的房企是：保利、华润、中海、万科、滨江、招蛇、建发、绿城、越秀、华发。买地金额比去年大幅下降，TOP10房企平均跌幅为34.2%，百强房企整体投资额为16,503亿元，同比下跌56.5%，跌幅比1-11月轻微改善0.8个百分点，整体而言没有明显改善，反映房企在销售情况回稳的路上，对于未来的不确定性仍然抱观望态度，尤其是民企。反映大量利好政策出台，但传导至销售，以至到投资买地还需要时间，尤其在能级较低的城市。民企资金链依然紧张，综合2022全年投资 情况，民企买地总额约整体不足三份之一。根据统计局数据，土地成交价款在首11个月为7,590亿元，同比下降47.7%。主流房企投资意欲还是较低，以投城、国企买地为主。 购房意愿持续下跌。根据中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，2022年第四季收入感受指数为43.8%，环比上季下降3.2个百分点、收入信心指数为44.4%，环比下降2.1个百分点、就业感受指数为33.1%，环比下降2.3个百分点。倾向于「更多储蓄」的居民占61.8%，环比上季增加3.7个百分点，在未来三个月准备增加支出的项目时，医疗保健、教育、及社交文化和娱乐依然较多， 股价表现 地产板块 股价及恒指相对走势 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 06-2207-2208-2209-2210-2211-2212-22 地產板塊恒指相对 物管板块 股价及恒指相对走势 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 06-2207-2208-2209-2210-2211-2212-22 物业板块恒指相对 而购房意愿只有16%，环比上季减少1.1个百分点，趋势持续向下，跌至2016年 以来的最低值。 政策力度逐步加大。根据中指院统计，2022年出台房地产相关政策高达1000多条，其中，涉及到优化限购111条、优化限贷240条、调整公积金416条、调整预售资 金监管132条。从央行、银保监推出支援房地产市场的16条文后，各大银行密集式地为房企达成银企合作协议并提供授信。其后，证监会又为地产行业发出「第三支箭」，开启股权融资的大门。地产被重新定调为经济支柱产业。政策支持力度虽然逐步增大，但在经济下行压力之下，今年房地产销售情况仍受考验，建议投资者继续关注大型国资背景的地产及物管公司，考虑到房企融资改善，短期流动性压力下降，亦可以关注有关地产美元债的ETF。 风险提示：i)调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 36.60 不適用未評級 9.1 8.5 7.8 1.10 0.98 0.90 4.1% 4.1% 4.5% 越秀地产 123.HK 9.78 不適用未評級 6.8 6.5 5.9 0.61 0.57 0.54 5.9% 6.3% 6.9% 中海物业 2669.HK 8.80 11.00买入 27.2 21.0 16.2 8.93 6.71 5.09 1.1% 1.4% 1.8% 华润万象 1209.HK 41.45 不適用未評級 50.8 39.5 30.6 6.31 5.64 4.93 0.7% 0.9% 1.2% Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 房地产行业/行业策略 图1：50大房企全口径销售金额（克而瑞排名）图2：50大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径 公司名称 2022年 2021年 同比 权益 公司名称 2022年 2021年 同比 排名 1-12月 1-12月 增长 排名 1-12月 1-12月 增长 亿元 亿元 % 亿元 亿元 % 1 碧桂园 4,643 7,588 -38.8% 1 碧桂园 3,569 5,572 -35.9% 2 保利发展 4,573 5,385 -15.1% 2 保利发展 3,068 3,716 -17.4% 3 万科地产 4,202 6,203 -32.3% 3 中海地产 2,761 3,467 -20.4% 4 华润置地 3,013 3,158 -4.6% 4 万科地产 2,731 4,032 -32.3% 5 中海地产 2,955 3,710 -20.4% 5 华润置地 2,112 2,174 -2.9% 6 招商蛇口 2,926 3,268 -10.5% 6 招商蛇口 1,785 2,043 -12.6% 7 金地集团 2,218 2,865 -22.6% 7 金地集团 1,374 1,775 -22.6% 8 绿城中国 2,128 2,666 -20.2% 8 龙湖集团 1,267 2,029 -37.6% 9 龙湖集团 2,033 2,901 -29.9% 9 绿地控股 1,261 2,613 -51.8% 10 建发房产 1,703 1,711 -0.5% 10 越秀地产 1,252 1,155 8.4% 11 融创中国 1,692 5,976 -71.7% 11 绿城中国 1,224 1,449 -15.5% 12 中国金茂 1,550 2,356 -34.2% 12 建发房产 1,207 1,345 -10.2% 13 滨江集团 1,539 1,691 -9.0% 13 中国金茂 1,070 1,626 -34.2% 14 绿地控股 1,401 2,903 -51.8% 14 融创中国 976 3,610 -73.0% 15 中国铁建 1,281 1,429 -10.3% 15 中国铁建 954 1,057 -9.8% 16 越秀地产 1,260 1,182 6.6% 16 滨江集团 874 872 0.3% 17 旭辉集团 1,237 2,473 -50.0% 17 新城控股 798 1,723 -53.7% 18 华发股份 1,202 1,219 -1.4% 18 华发股份 751 801 -6.3% 19 新城控股 1,165 2,340 -50.2% 19 旭辉集团 730 1,459 -50.0% 20 远洋集团 1,004 1,360 -26.2% 20 远洋集团 653 884 -26.2% 21 首开股份 869 1,180 -26.3% 21 世茂集团 606 1,889 -67.9% 22 世茂集团 865 2,699 -67.9% 22 路劲集团 534 700 -23.7% 23 卓越集团 743 1,250 -40.6% 23 万达集团 519 272 90.7% 24 美的置业 742 1,370 -45.8% 24 首开股份 504 714 -29.4% 25 电建地产 685 876 -21.8% 25 中骏集团 490 764 -35.9% 26 金科集团 671 1,873 -64.2% 26 金科集团 483 1,347 -64.2% 27 仁恒置地 651 755 -13.8% 27 美的置业 466 912 -49.0% 28 中交房地产 650 980 -33.7% 28 卓越集团 459 831 -44.7% 29 中南置地 640 1,965 -67.4% 29 中梁控股 438 1,203 -63.6% 30 中梁控股 626 1,718 -63.6% 30 中国恒大 433 4,185 -89.7% 31 中骏集团 606 1,045 -42.0% 31 电建地产 430 453 -5.2% 32 路劲集团 580 760 -23.7% 32 雅居乐 413 952 -56.6% 33 万达集团 555 358 55.0% 33 中南置地 403 1,220 -67.0% 34 武汉城建 550 609 -9.6% 34 华侨城 392 611 -36.0% 35 华侨城 544 849 -35.9% 35 保利置业 381 482 -20.9% 36 雅居乐 523 1,390 -62.4% 36 仁恒置地 380 314 21.0% 37 中粮大悦城 514 719 -28.6% 37 龙光集团 380 1,402 -72.9% 38 融信集团 512 1,555 -67.1% 38 大华集团 352 523 -32.7% 39 新希望地产 509 1,059 -52.0% 39 中交房地产 349 534 -34.6% 40 保利置业 503 566 -11.1% 40 新希望地产 336 530 -36.7% 41 城建集团 487 缺数据 41 武汉城建 332 324 2.7% 42 中国恒大 455 4,400 -89.7% 42 伟星房产 324 274 18.1% 43 联发集团 455 598 -24.0% 43 金辉集团 320 665 -51.8% 44 龙光集团 441 1,671 -73.6% 44 海伦堡 306 659 -53.6% 45 阳光城 428 1,838 -76.7% 45 融信集团 302 1,006 -70.0% 46 合景泰富 423 1,038 -59.3% 46 联发集团 297 448 -33.7% 47 海伦堡 413 857 -51.8% 47 荣盛发展 293 1,204 -75.7% 48 宝龙地产 410 1,012 -59.5% 48 阳光城 291 1,294 -77.5% 49 金辉集团 402 947 -57.6% 49 富力地产 284 1,043 -72.8% 50 时代中国 401 945 -57.6% 50 中粮大悦城 282 380 -25.6% 百强 72,942 126,318 -42.3% 百强 51,119 88,716 -42.4% 资料来源：克而瑞数据、安信国际资料来源：克而瑞数据、安信国际 房地产行业/行业策略 图3：50大房企操盘销售金额（克而瑞排名）图4：30大中城市（一線）商品房成交情况 1碧桂园4,4117,209-38.8% 2万科地产4,1436,123-32.3% 3保利发展4,1164,900-16.0% 4绿城中国3,0033,509-