房地产开发2023W17：新房成交面积环比+13.6%，一季度房地产开发贷款增速提升

一季度房地产开发贷款增速提升，个人住房贷款增速进一步放缓。4月28日，央行发布《2023年一季度金融机构贷款投向统计报告》，今年一季度末人民币房地产贷款余额53.89万亿元，同比增长1.3%，比上年末增速低0.2个百分点；一季度增加6718亿元，占同期各项贷款增量的6.3%。分项看，房地产开发贷款余额为13.3万亿元，同比增长5.9%，增速比上年末高2.2个百分点，环比增长4.8%；个人住房贷款余额38.94万亿元，同比增长0.3%，增速比上年末低0.9个百分点。 我国全面实现不动产统一登记；年内推行房产税可能性较低。4月25日，自然资源部部长在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。不动产统一登记是对持有房产或土地的位置进行登记，但登记并不代表确权，下一步需要做好各种确权工作。此外，不动产统一登记是推行房产税的一个过程节点，但房产税的推进不完全由这个节点决定。房产税在中长期看是势在必行的，但如果在当前市场信心相对脆弱的环境下推进，可能会导致情绪面进一步恶化，所以我们认为今年年内推行房产税的可能性不大，房产税更适合在市场平稳向上、信心相对较强的环境下推进。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.8%，落后大盘1.74个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第24名。本周上涨个股共69支，较上周增长58支，下跌股数为62支。 新房：本周30个城市新房成交面积为356.5万平方米，环比提升13.6%，同比提升36.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为94.2万方，环比12.9%，同比113.6%；样本二线城市为188.2万方，环比11.6%，同比19.4%；样本三线城市为74.1万方，环比20.0%，同比23.0%。从今年累计17周新房成交面积同比看，样本30城共计5279.3万方，同比16.2%；一线城市为1163.0万方，同比25.7%；二线城市为2932.9万方，同比9.4%； 三线城市为1183.4万方，同比26.6%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计166.0万方，环比增长8.7%，同比增长58.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为43.7万方，环比6.8%；样本二线城市为83.7万方，环比8.7%；样本三线城市为38.6万方，环比11.0%。 信用债：根据wind统计数据，本周（4.24-4.30）共发行房企信用债24只，环比增加12只；发行规模共计152.43亿元，环比增加36.23亿元，总偿还量229.36亿元，环比增加126.12亿元，净融资额为-76.93亿元，环比减少89.89亿元。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1.房地产开发贷款增速提升，个人住房贷款增速回落 一季度房地产开发贷款增速提升，个人住房贷款增速进一步放缓。4月28日，央行发布《2023年一季度金融机构贷款投向统计报告》，今年一季度末人民币房地产贷款余额53.89万亿元，同比增长1.3%，比上年末增速低0.2个百分点；一季度增加6718亿元，占同期各项贷款增量的6.3%。分项看，房地产开发贷款余额为13.3万亿元，同比增长5.9%，增速比上年末高2.2个百分点，环比增长4.8%；个人住房贷款余额38.94万亿元，同比增长0.3%，增速比上年末低0.9个百分点。 图表1：房地产开发贷款余额及同比增速 图表2：个人住房贷款余额及同比增速 我国全面实现不动产统一登记；年内推行房产税可能性较低。4月25日，自然资源部部长在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。 不动产统一登记是对持有房产或土地的位置进行登记，但登记并不代表确权，下一步需要做好各种确权工作。此外，不动产统一登记是推行房产税的一个过程节点，但房产税的推进不完全由这个节点决定。房产税在中长期看是势在必行的，但如果在当前市场信心相对脆弱的环境下推进，可能会导致情绪面进一步恶化，所以我们认为今年年内推行房产税的可能性不大，房产税更适合在市场平稳向上、信心相对较强的环境下推进。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.8%，落后大盘1.74个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第24名。本周上涨个股共69支，较上周增长58支，下跌股数为62支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为*ST紫学、*ST新城、皇庭国际、云南城投、万泽股份，涨幅分别为17.0%、14.2%、10.9%、8.5%、7.5%。跌幅前五为宋都股份、蓝光发展、嘉凯城、中天金融、京蓝科技，跌幅分别为-36.3%、-34.2%、-29.1%、-21.4%、-19.6%。 本周48家重点房企中共计上涨8支，较上周增长6支，涨幅位居前五的为正荣地产、中国铁建、泰禾集团、绿景中国地产、越秀地产，涨幅分别为39.4%、4.5%、3.1%、3.0%、2.7%。跌幅前五为蓝光发展、融信中国、融创中国、时代中国控股、中梁控股，跌幅分别为-34.2%、-20.4%、-12.8%、-10.6%、-7.4%。 图表3：本周各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为356.5万平方米，环比提升13.6%，同比提升36.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为94.2万方，环比12.9%，同比113.6%；样本二线城市为188.2万方，环比11.6%，同比19.4%；样本三线城市为74.1万方，环比20.0%，同比23.0%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计17周新房成交面积同比看，样本30城共计5279.3万方，同比16.2%；一线城市为1163.0万方，同比25.7%；二线城市为2932.9万方，同比9.4%；三线城市为1183.4万方，同比26.6%。其中一线城市中，北京（17.2%）、上海（40.0%）、广州（34.9%）、深圳（-16.7%）。二三线城市中海门（134.9%）、温州（129.7%）、惠州（107.3%）等总计14城同比均为正，泉州（-88.2%）、南平（-77.6%）、衢州（-65.6%）等总计12城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计166.0万方，环比增长8.7%，同比增长58.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为43.7万方，环比6.8%； 样本二线城市为83.7万方，环比8.7%；样本三线城市为38.6万方，环比11.0%。年初至今累计二手房成交面积为2106.7万方，同比变动为65.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为631.1万方，同比26.8%；样本二线城市为1016.9万方，同比91.4%；样本三线城市为458.8万方，同比89.7%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（4.24-4.30）共发行房企信用债24只，环比增加12只；发行规模共计152.43亿元，环比增加36.23亿元，总偿还量229.36亿元，环比增加126.12亿元，净融资额为-76.93亿元，环比减少89.89亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（45.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以证监会主管ABS及一般中期票据（26.7%、25.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上（44.6%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周整体发行利率下降。其中，联发集团公司债（-68bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表25：房企每周融资汇总（4.24-4.30） 5.本周政策回顾 图表26：中央政策及消息（4.23-4.29） 图表27：地方性政策及消息（4.23-4.29） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。