REITs 周报：基础设施公募REITs一季度经营如何？

房地产证券研究报告 2023年04月30日 基础设施公募REITs一季度经营如何？——REITs周报 (2023.4.23-2023.4.29) REITs2023年一季报梳理 截至4月23日，除近期刚刚上市的两支能源基础设施REITs外，其他已上市的25支基础设施 REITs均已披露2023年一季报。2023年一季度，这25支REITs共实现收入20.76亿元，净利润 4.38亿元，可供分配金额12.97亿元（嘉实京东仓储REIT报告期为2023年1月11日-2023年3月31日）。产权类REITs具有较长的存续年限、REITs拥有底层资产的所有权等优势，因而在收益率上较特许经营权类REITs低。 投资评级 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 作者刘清海分析师 SAC执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 胡孝宇分析师 SAC执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 从基金2023年Q1实现的收入和净利润看，产权类REITs基金收入和净利润普遍低于特许经营权 REITs基金。2023年一季度，15支产权类REITs中收入超过5000万元的仅中金普洛斯REIT、东吴 行业走势图 苏园REIT两支REITs；10支特许经营权REITs中收入超过1亿元的有7支。考虑各基金规模不同，房地产沪深300 若从基金每份额对应的收入看，产权类REITs的每万份基金对应的收入在（250，810）元区间内， 而特许经营权类REITs的每万份基金对应的收入在1000元以上。2023年一季度，华安张江光大园REIT为净亏损，其他24支REITs均实现正收益。剔除亏损的华安张江光大园REIT，产权类REITs的每万份基金对应的净利润在（20，350）元区间内，特许经营权类REITs的每万份基金对应的净利润在（150，1400）元区间内。 从可分配现金上看，产权类REITs的可供分配现金普遍低于特许经营权类REITs。我们按照每份额 基金对应的可供分配现金这一指标看，产权类REITs的每份额基金对应的可供分配现金在（0.025，00.045）元区间内，特许经营权类REITs的每份额基金对应的可供分配现金在（0.06，0.4）元区间内，普遍高于产权类REITs。我们假设2023年剩余每季度的可供分配现金与第一季度可供分配现金相等，根据我们的计算，产权类REITs和特许经营权类REITs对应全年的可供分配现金收益率（基金可分配现金/基金净值）分别在（2.8%，5.3%）、（3.8%，15.1%）区间内。 从底层项目的收入看，2023年一季度25支REITs的底层项目共实现收入20.54亿元。15支产权类 REITs中仅东吴苏园REIT、中金普洛斯REIT的底层项目一季度收入超过5000万元，其他的13支REITs底层项目一季度收入在（1200，4500）万元区间内。10支特许经营权类REITs中仅华夏越秀高速公路REIT、华泰江苏交控REIT、富国首创水务REIT的底层项目一季度收入不足1亿元，其他7支REITs底层项目一季度收入均超过1亿元。 从底层项目的盈利能力看，交通基础设施REITs底层项目EBITDA利润率整体最高，生态环保和能 源基础设施底层项目EBITDA利润率整体最低。分资产类型看，15支产权类REITs中，国泰君安临 港REIT、红土深圳安居REIT的项目EBITDA利润率在90%以上，其他13支REITs的项目EBITDA利润率在（67%，90%）区间内；特许经营权类REITs之间分化明显，交通基础设施底层项目EBITDA利润率在（84%，93%）区间内，生态环保、能源基础设施底层项目EBITDA利润率在70%以下。生态环保的处理污水、垃圾的成本较高、能源基础设施项目的原材料成本较高，因而EBITDA利润率水平相对较低。 本周REITs指数跑输上证综指 本周，中证REITs指数（收盘）下跌2.564%，REITs指数下跌2.345%，上证综指上涨0.667%，国债指数上涨0.127%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌7.18%，REITs指数下跌6.21%，上证综指上涨1.54%，国债指数上涨0.41%。根据我们的统计测算，截至2023年4月28日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.09；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为0.13。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌1.80%，特许经营权类REITs下跌2.67%。滚动4周，产权类REITs下跌7.03%，特许经营权类REITs下跌5.72%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高。我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量 REITs基金估值的指标。截至2023年4月28日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到9.84%；估值收益率最低的是华安张江光大REIT，仅2.30%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT和中金厦门安居REIT外均不高于5%。 投资建议：25支REITs披露2023年一季报，产权类REITs具有较长的存续年限、REITs拥有底层资 产的所有权等优势，因而在收益率上较特许经营权类REITs低。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如能源基础设施类REITs、生态环保类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 8% 3% -2% -7% -12% -17% -22% 2022-042022-082022-12 资料来源：聚源数据 相关报告 1《房地产-行业研究周报:近期仍在推 广的房票安置成效如何？》2023-04- 23 2《房地产-行业研究周报:上市房企购物中心规模如何？——REITs周报》2023-04-23 3《房地产-行业点评:地产复苏的强与弱——统计局3月数据点评》2023-04-19 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.REITs一季报梳理3 2.本周中证REITs指数跑输上证综指5 2.1.本周产权类REITs表现强于特许经营类REITs5 2.2.仓储物流类REITs日均换手率普遍偏低7 3.交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高8 4.本周REITs审批进度9 5.本周公募REITs主要公告9 6.风险提示9 1.REITs一季报梳理 截至4月23日，除近期刚刚上市的两支能源基础设施REITs外，其他已上市的25支基础设施REITs均已披露2023年一季报。2023年一季度，这25支REITs共实现收入20.76亿元，净利润4.38亿元，可供分配金额12.97亿元（嘉实京东仓储REIT报告期为2023年1月11日-2023年3月31日）。产权类REITs具有较长的存续年限、REITs拥有底层资产的所有权等优势，因而在收益率上较特许经营权类REITs低。 1）从基金2023年Q1实现的收入和净利润看，产权类REITs基金收入和净利润普遍低于特许经营权REITs基金。2023年一季度，15支产权类REITs中收入超过5000万元的仅中金普洛斯REIT、东吴苏园REIT两支REITs；10支特许经营权REITs中收入超过 1亿元的有7支。考虑各基金规模不同，若从基金每份额对应的收入看，产权类REITs的每万份基金对应的收入在（250，810）元区间内，而特许经营权类REITs的每万份基金对应的收入在1000元以上。2023年一季度，华安张江光大园REIT为净亏损，其他24支REITs均实现正收益。剔除亏损的华安张江光大园REIT，产权类REITs的每万份基金对应的净利润在（20，350）元区间内，特许经营权类REITs的每万份基金对应的净利润在（150，1400）元区间内。 图1：2023年第一季度25支REITs的收入和净利润 资产类型基金代码基金官方简称收入（元）净利润（元） 每万份基金对应收入(元） 每万份基金对应净利润 508027.SH东吴苏园产业REIT 508000.SH华安张江光大园REIT 180101.SZ博时招商蛇口产业园REIT ¥72,514,963.8721540552.44 16039850.68-11770198.40 园区基础设施508099.SH建信中关村产业园REIT 180102.SZ华夏合肥高新产园REIT 508021.SH国泰君安临港创新产业园REIT 508088.SH国泰君安东久新经济REIT 180103.SZ华夏杭州和达高科产园REIT 508056.SH中金普洛斯REIT 仓储物流508098.SH嘉实京东仓储基础设施REIT 180301.SZ红土创新盐田港REIT 180501.SZ红土深圳安居REIT保障性租赁住508068.SH华夏北京保障房REIT 房508058.SH中金厦门安居REIT 508077.SH华夏基金华润有巢REIT 180201.SZ平安广交投广河高速REIT 508001.SH沪杭甬杭徽REIT 508008.SH国金中国铁建高速REIT 交通基础设施508018.SH华夏中国交建高速REIT 180202.SZ华夏越秀高速公路REIT 508066.SH华泰江苏交控REIT 508009.SH中金安徽交控REIT 508006.SH富国首创水务封闭式REIT 生态环保 180801.SZ中航首钢绿能REIT 能源基础设施180401.SZ鹏华深圳能源REIT 29808861.5611094505.78 45173081.194978335.99 23837674.718018033.54 12228926.886972812.67 27128534.6914174619.35 29004826.032405458.90 89714516.727325128.00 23197144.2611551482.07 29900876.0411536154.98 13776232.426343544.09 18036651.37757809.99 18951947.286710880.34 19263964.541327041.90 194871939.771522097.31 185059890.626987831.34 186921499.346363038.25 11732361933851127.35 65315967.6516730942.88 93005861.7729964043.09 269507386.618509772.54 68768178.587777535.42 102042545.713191911.90 324194705.863362055.33 805.72239.34 320.80-235.40 331.21123.27 501.9255.31 340.54114.54 611.45348.64 542.57283.49 580.1048.11 598.1048.83 463.94231.03 373.76144.20 275.52126.87 360.73155.16 379.04134.22 385.2826.54 2783.881021.74 3701.20539.76 3738.43927.26 1173.24338.51 2177.20557.70