基础设施公募REITs周报：美国居民如何投资REITs？

证券研究报告：基础设施公募REITs|周度报告 2022年10月29日 行业投资评级 基础设施公募REITs周报（2022.10.22-2022.10.28） 20 10 0 -10 -20 -30 -40 强于大市|维持美国居民如何投资REITs？ 专题视点 行业基本情况收盘点位 3340.20 52周最高 4620.02 52周最低 3340.20 行业相对指数表现（相对值，%） 美国居民直接投资REITs的比例很低，主要通过股票基金、目标日期基金、平衡基金进行投资。近20年来，富时NAREIT所有股权型REITs的年度平均总回报达到11.21%，仅次于纳斯达克指数。近20年来，投资REITs的美国居民从6500万上升至1.45亿，在美国人中的占比从22.7%上升至44.1%，增长接近一倍。美国居民投资REITs的方式包括股票基金、目标日期基金、平衡基金、公司股票等，分别约有20%、15%、4%的美国居民通过前三类方式投资REITs，直接持有REITs的比例很低。投资建议：积极参与投资REITs，重点关注布局核心城市、租金具备成长空间的产业园区、物流仓储、保租房的产权型REITs。 2021/10 2021/11 2021/12 2022/01 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 2022/09 2022/10 REITs市场表现 本周REITs指数环比上周末下跌2.28%。本周产权型、特许经营权型 沪深300房地产（长江） 研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 分析师：刘清海 SAC登记编号：S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com REITs指数环比上周末下跌2.37%、下跌2.21%。产权型中，产业园区型、仓储物流型REITs指数环比上周末下跌2.64%、下跌3.01%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs指数环比上周末下跌1.77%、下跌3.31%、下跌1.04%。近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数0.78pcts。本周领涨公募REITs为东久新经济REIT，涨跌幅为-0.69%。 REITs成交额 本周REITs成交额18.37亿，环比26.46%。其中，产权型成交额环比35.59%；特许经营权型成交额环比15.85%。产权REITs中，产业园区型、仓储物流型成交额环比24.07%、96.69%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs成交额环比14.03%、31.50%、12.84%。 REITs换手率 本周REITs换手率为1.15%。其中，产权型、特许经营权型换手率为1.13%、1.20%。产权型中，产业园区型、仓储物流型、保租房型换手率为 0.97%、0.61%、1.19%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs换手率为1.14%、1.09%、1.75%。 投资建议 积极参与投资，重点关注保租房、产业园区REITs。积极拥抱REITs带来的机遇，我国保租房、产业园区REITs底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长，建议积极参与投资保租房和产业园区REITs。 风险提示 公募REITs审批进度、疫情对底层资产现金流影响存在不确定性。 目录 1.专题视点：美国居民如何投资REITS？4 1.1美国上市REITS市值达到1.42万亿美元，长期投资回报率可观4 1.2美国约1.45亿人投资REITS，占比约44%5 1.3美国居民投资REITS的方式主要是股票基金、目标日期基金等5 1.4投资建议6 2REITS市场表现7 2.1指数表现7 2.2成交额9 2.3换手率10 2.4估值11 3发行审批13 4主要公告14 5政策新闻15 6风险提示16 图表目录 图表1REITs在近20年平均每年总回报达到11.21%，跑赢主要金融资产指数4 图表2拥有REITs的美国居民数量增长超过一倍，占比达到44%5 图表3美国居民通过各类方式拥有REITs的数量6 图表4美国居民通过各类方式拥有REITs的比例6 图表5本周REITs指数收于111.27点，环比上周末下跌2.28%7 图表6本周产权型REITs收于113.54点8 图表7本周特许经营权型REITs收于115.22点8 图表8本周REITs指数下跌2.28%，跑赢沪深300指数0.78pcts8 图表9各REITs近期具体走势9 图表10本周REITs成交额18.37亿元，环比26.46%9 图表11近2周REITs每日成交额情况10 图表12近2周产业园区及物流仓储REITs每日成交额10 图表13近2周高速公路、环保、能源REITs每日成交额10 图表14本周REITs换手率1.15%，环比0.27pcts10 图表15近2周REITs每日换手率情况11 图表16近2周产业园区及仓储物流REITs每日换手率11 图表17近2周高速公路、环保、能源REITs每日换手率11 图表18各REITs估值情况12 图表19REITs项目审批进度13 图表20公募REITs主要公告14 图表21公募REITs最新政策与新闻15 1.专题视点：美国居民如何投资REITs？ 美国居民直接投资REITs的比例很低，主要通过股票基金、目标日期基金、平衡基金进行投资。美国REITs市场拥有约3.5万亿美元的商业房地产资产，已上市REITs总市值约为 1.42万亿美元，其中股权型REITs达到1.34万亿美元，其中172个REITs在纽约证券交易所交易，市值达到1.22万亿美元。近20年来，富时NAREIT所有股权型REITs的年度平均总回报达到11.21%，跑赢其他主要金融资产指数，仅次于纳斯达克指数。近20年来，投资REITs的美国居民从6500万上升至1.45亿（2001至2019年），在美国人中的占比从22.7%上升至44.1%，增长接近一倍。美国居民投资REITs的方式包括股票基金、目标日期基金、平衡基金、公司股票等，分别约有20%、15%、4%的美国居民通过前三类方式投资REITs，直接持有REITs的比例很低。 1.1美国上市REITs市值达到1.42万亿美元，长期投资回报率可观 美国上市REITs市值达到1.42万亿美元，长期投资回报率可观。美国REITs市场拥有约 图表1REITs在近20年平均每年总回报达到11.21%，跑赢主要金融资产指数 3.5万亿美元的商业房地产资产，包括上市、非上市、私募股权和抵押房地产投资信托基金。美国已上市REITs总市值约为1.42万亿美元，其中股权型REITs达到1.34万亿美元。209个REITs被列入富时NareitAllREITs指数中，其中172个REITs在纽约证券交易所交易，在纽约证券交易所上市的REITs股票市值达到1.22万亿美元。近20年来，富时NAREIT所有股权型REITs的年度平均总回报达到11.21%，跑赢其他主要金融资产指数，仅次于纳斯达克指数。 数据来源：Nareit，中邮证券研究所整理 1.2美国约1.45亿人投资REITs，占比约44% 图表2拥有REITs的美国居民数量增长超过一倍，占比达到44% 过去20年里，拥有REITs的美国家庭比例几乎翻了一番，占比达到44%。近20年来，投资REITs的美国居民从6500万上升至1.45亿（2001至2019年），增长超过一倍，在美国人中的占比从22.7%上升至44.1%，增长接近一倍。2001年以来美国人持有REITs增加的主要原因包括：1)普通股票基金的REITs投资比例显著增加；2)市场引入了TDF，并在这些基金中增加REITs的投资；3)家庭数量的增加。 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 2001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019 持有REITs人数（亿人）占比 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 数据来源：Nareit，中邮证券研究所整理 1.3美国居民投资REITs的方式主要是股票基金、目标日期基金等 美国居民投资REITs的方式包括股票基金、目标日期基金、平衡基金、公司股票等，主要投资方式是前三类，直接持有REITs的比例很低。 首先，股票基金（EquityFunds）是美国居民投资REITs的最主要方式，约20%的美国居民采用该种方式进行投资。股票基金是一种主要投资于股票的共同基金，可以被主动或被动（指数基金）管理。股票基金主要根据公司规模、投资组合中所持股份的投资风格和地理位置进行分类。 其次，目标日期基金（TDF,TargetDateFunds）是美国居民投资REITs的第二大方式，占比在15%以上。目标日期共同基金通常由为退休储蓄的投资者选择，但也被那些致力于未来大笔开支的人使用，例如孩子的大学学费。目标日期基金的结构是为了在特定日期之前最大化投资者的回报。一般来说，这些基金旨在通过专注于风险较高的成长型股票在早期建立收益，然后随着目标日期的临近，它们的目标是通过偏向更安全、更保守的选择来保留这些收益。 然后，平衡基金（BalancedFunds）是美国居民投资REITs的第二大方式，占比在4%左右。平衡型基金是混合型基金的一种，其特点是分散在两个或多个资产类别中，另一个名称是资产配置基金。基金投资于每个资产类别的金额通常必须保持在设定的最小值和最大值范围内。与生命周期基金不同，平衡基金投资组合不会实质性地改变其资产组合，后者会随着投资者退休日期的临近调整持股以降低风险。平衡型基金也不同于积极管理型基金，后者可能会随着投资者不断变化的风险回报偏好或整体投资市场状况而变化。 图表3美国居民通过各类方式拥有REITs的数量图表4美国居民通过各类方式拥有REITs的比例 最后，美国居民直接持有REITs股票的比例很低。 数据来源：Nareit，中邮证券研究所整理数据来源：Nareit，中邮证券研究所整理 1.4投资建议 积极参与投资，重点关注保租房、产业园区、物流仓储REITs。REITs是历史发展的必然趋势，积极拥抱REITs带来的机遇。公募REITs的出现将会加大各家金融机构之间的分化，积极拥抱方可立于不败之地。我国保租房、产业园区、物流仓储REITs底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长，建议积极参与投资保租房和产业园区REITs。 2REITs市场表现 本周REITs指数环比上周末下跌2.28%。本周产权型REITs指数收于113.54点，环比上周末下跌2.37%，特许经营权型REITs指数收于115.22点，环比上周末下跌2.21%。近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数0.78pcts。本周领涨的公募REITs为东久新经济REIT，涨跌幅为-0.69%。本周REITs成交额为18.37亿元，环比26.46%。本周REITs换手率为1.15%，环比0.27个百分点。本周末20只REITs折溢价率平均为35.94%14.43%，PV乘数平均为1.43。 2.1指数表现 图表5本周REITs指数收于111.27点，环比上周末下跌2.28% 本周（2022年10月28日，下同）REITs指数收于111.27点，环比上周末下跌2.28%。目前已上市公募REITs达到20只，我们以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、