基础设施行业公募REITs周报：公募REITs如何扩募？

证券研究报告：基础设施公募REITs|周度报告 2022年10月1日 行业投资评级 基础设施公募REITs周报（2022.09.24-2022.09.30） 20 10 0 -10 -20 -30 强于大市|维持公募REITs如何扩募？ 专题视点 行业基本情况收盘点位 3754.03 52周最高 4620.02 52周最低 3402.86 行业相对指数表现（相对值，%） 公募REITs如何扩募？近日5单REITs扩募项目申报并获受理。从扩募方式来看，主要包括3种，即向原持有人配售、定向扩募、公开扩募。 本次均采用定向扩募，即向特定对象发售，发售对象不超过35名；发售价格不低于定价基准日前20个交易日均价的90%。从扩募的要求来看，1）基础设施项目，主要要求拟购入项目原则上与当前项目为同一类型； 2021/09 2021/10 2021/11 2021/12 2022/01 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 2022/09 2）基础设施基金，主要要求上市原则上满12个月；3）基金管理人/托管人/第一大持有人方面，主要要求专业胜任能力、没有重大违法违规等。从扩募程序来看，扩募主要经过基金管理人内部审议、发改委申报推荐、证监会准予注册、交易所审核、持有人大会通过、完成扩募发售等阶段。 REITs市场表现 沪深300房地产（长江） 资料来源：Wind，中邮证券研究所 分析师：刘清海 SAC登记编号：S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com 本周REITs指数环比下跌0.40%。本周产权型、特许经营权型REITs指数环比下跌0.13%、下跌0.71%。产权型中，产业园区型、仓储物流型REITs指数环比上周末上涨0.52%、下跌1.21%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs指数环比上周末下跌0.92%、下跌0.19%、下跌0.67%。近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数7.03pcts。本周领涨的公募REITs为华安张江光大REIT，涨跌幅为1.27%。 研究所 REITs成交额 本周REITs成交额为16.76亿元，环比35.98%。其中，产权型成交额环比73.83%；特许经营权型成交额环比9.72%。产权型REITs中，产业园区型、仓储物流型成交额环比72.36%、127.15%。特许经营权型中，高速公路、生态环保、能源型REITs成交额环比22.66%、3.81%、-29.35%。 REITs换手率 本周REITs换手率为1.06%。其中，产权型、特许经营权型换手率为0.98%、1.27%。产权型中，产业园区型、仓储物流型、保租房型换手率为 1.18%、0.70%、1.25%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs换手率为1.16%、1.65%、1.30%。 投资建议 积极参与投资，重点关注保租房、产业园区REITs。积极拥抱REITs带来的机遇，我国保租房、产业园区REITs底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长，建议积极参与投资保租房和产业园区REITs。 风险提示 公募REITs审批进度、疫情对底层资产现金流影响存在不确定性。 目录 1专题视点：公募REITS如何扩募？4 1.15单REITS扩募获受理4 1.2扩募的3种方式4 1.3扩募的原则条件5 1.4扩募的具体流程6 1.5投资建议7 2REITS市场表现8 2.1指数表现8 2.2成交额10 2.3换手率11 2.4估值12 3发行审批14 4主要公告15 5政策新闻16 6风险提示17 图表目录 图表1当前5单REITs扩募方案4 图表2REITs扩募的3种方式5 图表3REITs扩募的原则和条件6 图表4REITs扩募程序7 图表5本周REITs指数收于130.83点，环比上周末下跌0.40%8 图表6本周产权型REITs收于140.06点9 图表7本周特许经营权型REITs收于119.10点9 图表8本周REITs指数下跌0.40%，跑赢沪深300指数7.03pcts9 图表9各REITs近期具体走势10 图表10本周REITs成交额16.76亿元，环比35.98%10 图表11近2周REITs每日成交额情况11 图表12近2周产业园区及物流仓储REITs每日成交额11 图表13近2周高速公路、环保、能源REITs每日成交额11 图表14本周REITs换手率1.06%，环比0.34pcts11 图表15近2周REITs每日换手率情况12 图表16近2周产业园区及仓储物流REITs每日换手率12 图表17近2周高速公路、环保、能源REITs每日换手率12 图表18各REITs估值情况13 图表19REITs项目审批进度14 图表20公募REITs主要公告15 图表21公募REITs最新政策与新闻16 1专题视点：公募REITs如何扩募？ 公募REITs如何扩募？2022年9月末，5单REITs扩募项目申报获证监会及沪深交易所受理，分别为红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT、富国首创水务REIT。从扩募方式来看，REITs扩募包括3种方式，即向原持有人配售、定向扩募、公开扩募，本次5单REITs均采用定向扩募。定向扩募，即向特定对象发售，发售对象应当符合基金份额持有人大会决议规定的条件，且每次发售对象不超过35名；发售价格方面，不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%。从扩募的原则要求来看，1）基础设施项目方面，主要要求拟购入的基础设施项目原则上与基础设施基金当前持有基础设施项目为同一类型；2）基础设施基金方面，主要要求上市之日至提交基金变更注册申请之日原则上满12个月；3）基金管理人/托管人/第一大持有人方面，主要要求专业胜任能力、风险控制良好、没有重大违法违规、未受证交所谴责等。从扩募程序来看，REITs扩募主要经过基金管理人内部审议、发改委申报推荐、证监会准予注册、交易所审核、基金持有人大会通过、完成扩募发售等阶段。 1.15单REITs扩募获受理 REITs扩募正式启动，5单REITs扩募项目申报获证监会及沪深交易所受理。自国内公募REITs试点启动以来，截至目前，已有17只REITs上市，募资规模达580亿元，另有3单项目已发行待上市，募集资金39亿元。2022年9月末，5单REITs扩募项目申报获证监会及沪深交易所受理，分别为红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT、富国首创水务REIT，其中4单产权类、1单特许经营权类，底层资产类型方面2单物流仓储类、2单产业园区类、1单环保公用类，3单位于上交所、2单位于深交所。 图表1当前5单REITs扩募方案 REITs简称 类型 底层资产 类型 拟购入基础设施项目 上市地点 项目估值 红土盐田港REIT产权类物流仓储 世纪物流园项目，位于深 圳市盐田区盐田港综合保税区北区，邻近盐田港码头，包括1座仓库。 山东青岛、广东江门和重 深圳交易所3.70亿元 富国首创水务REIT特许经 营权类 园科技企业加速器二期项目的部分基础设施 中金普洛斯REIT 产权类 物流仓储庆的三个仓储物流园区项上海交易所16.04亿元 目 华安张江光大REIT 产权类 张润大厦项目，位于上海 产业园区自贸区国家级高新技术园上海交易所16.00亿元区张江科学城内 博时蛇口产园REIT 产权类 光明项目，即深圳光明高 产业园区新园区的招商局光明科技深圳交易所11.38亿元 环保公用长治项目，长治市污水处 理特许经营PPP项目 上海交易所10.27亿元 资料来源：Wind，上海证券交易所，深圳证券交易所，中邮证券研究所整理 1.2扩募的3种方式 公募REITs扩募包括3种方式，即向原持有人配售、定向扩募、公开扩募，本次5单 REITs均采用定向扩募。 1）向原持有人配售，即向权益登记日登记在册的原基础设施基金持有人配售份额，且配售比例应当相同；发售价格方面，当遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据基础设施基金二级市场交易价格和新购入基础设施项目的市场价值等有关因素，合理确定配售价格。 2）定向扩募，即向特定对象发售，发售对象应当符合基金份额持有人大会决议规定的条件，且每次发售对象不超过35名；发售价格方面，不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%。 3）公开扩募，即向不特定对象募集，可以部分/全部向基金份额原持有人优先配售，网下投资者、基金份额原持有人以及其他投资者，可以参与优先配售后的余额认购。本次5单公募REITs均采用定向扩募的方式；发售价格方面，不低于发售阶段公告招募说明书前20个交易日或者前1个交易日的基础设施基金交易均价。 定向扩募的定价基准日为基金发售期首日，存在下列情形可以为变更草案公告日、持有人大会决议公告日或者发售期首日。基金份额持有人大会决议提前确定全部发售对象，且发售对象属于下列情形之一的，定价基准日可以为本次扩募的基金产品变更草案公告日、基金份额持有人大会决议公告日或者发售期首日： （一）持有份额超过20%的第一大基础设施基金持有人或者通过认购本次发售份额成为持有份额超过20%的第一大基础设施基金持有人的投资者； （二）新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方； （三）通过本次扩募拟引入的战略投资者。 定价：不低于发售阶段公告招募说明书前20个交易日或者前 1个交易日的基础设施基金交易均价 公开 扩募 对象：向不特定对象募集，可以部分/全部向基金份额原持有人优先配售，网下投资者、基金份额原持有人以及其他投资者，可以参与优先配售后的余额认购 定价：不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%。 定向 扩募 对象：向特定对象发售，发售对象应当符合基金份额持有人大会决议规定的条件，且每次发售对象不超过35名 扩募方式 定价：当遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据基础设施基金二级市场交易价格和新购入基础设施项目的市场价值等有关因素，合理确定配售价格 配售 对象：权益登记日登记在册的原基础设施基金持有人配售份额，且配售比例应当相同 图表2REITs扩募的3种方式 数据来源：Wind，上海证券交易所，深圳证券交易所，中邮证券研究所整理 1.3扩募的原则条件 REITs扩募对基础设施项目、基础设施基金、基金管理人/托管人/第一大持有人等存在 相应的要求。 基础设施项目方面，主要要求拟购入的基础设施项目原则上与基础设施基金当前持有基础设施项目为同一类型，此外要求项目符合国家战略/规划/产业政策、有利于REITs形成保持良好投资组合、不损害基金份额持有人利益、提升REITs综合竞争力和吸引力等。具体要求见图表3。 基础设施基金方面，主要要求上市之日至提交基金变更注册申请之日原则上满12个月，此外要求REITs投资运作稳健、运营业绩良好、治理结构健全、现金流稳定等。具体要求见图表3。 基金管理人/托管人/第一大持有人方面，主要要求专业胜任能力、风险控制良好、没有重大违法违规、未受证交所谴责等。具体要求见图表3。 图表3REITs扩募的原则和条件 REITs要素类型要求 基础设施项目 基础设施基金 基金管理人、基金托管人、持有份额不低于20%的第一大基础设施基金持有人等主体 （一）符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规、反垄断等法律法规的规定； （二）不会导致基础设施基金不符合基金上市条件； （三）拟购入的基础设施项目原则上与基础设施基金当前持有基础设施项目为同一类型； （四）有利于基础设施基金形成或者保持良好的基础设施项目投资组合，不损害基金份额持有人合法权益； （五）有利于基础设施基金增强持续运作水平，提升综合