富元国际集团二零二二年年报

目录 2 公司资料 3 股东函件 6 管理层讨论及分析 10 董事及高级管理层简历 13 董事会报告书 24 企业管治报告 42 环境、社会及管治报告 64 独立核数师报告书经审核综合财务报告 67 综合损益表 68 综合全面收益表 69 综合财务状况表 71 综合权益变动表 72 综合现金流量表 74 综合财务报告附注 148 主要物业表 149 五年财务概要 公司资料 执行董事 杨立君（主席兼行政总裁）高敬尧 谭嘉伟（于二零二三年三月三日获委任） 非执行董事 王巨成（于二零二三年三月三日辞任）黄玉麟（于二零二三年三月三日获委任） 独立非执行董事 陈珠海（于二零二三年三月三日获委任）陈凯宁 苏慧琳 宋逸骏（于二零二三年三月三日辞任） 公司秘书 胡忠平 主要往来银行 中信银行（国际）有限公司香港上海汇丰银行有限公司 核数师 中正天恒会计师有限公司香港 新界葵涌葵昌路51号 九龙贸易中心 第二期15楼1510至1517室 香港股份过户登记处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 注册办事处 TheOfficesofSterlingTrust(Cayman)LimitedWhitehallHouse,238NorthChurchStreetGeorgeTown,GrandCaymanKY1-1102CaymanIslands 总办事处及主要营业地点 香港九龙 长沙湾道788号罗氏商业广场1301及1302室 股东函件 致股东： 吾等谨此呈报富元国际集团有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二二年十二月三十一日止年度之经审核综合业绩如下： 业务回顾及财务业绩 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团收益约为港币1,601,800,000元，二零二一年则为港币7,800,000元。本集团收益大幅增加主要由于期内向物业买家交付已竣工物业后确认收入。本集团录得除税前溢利约港币547,900,000元，而二零二一年则录得亏损港币341,100,000元。有关溢利主要由于（其中包括）(i)确认出售附属公司（于二零二二年五月完成）产生之一次性收益及(ii)于二零二二年内销售竣工物业产生之溢利。 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本公司拥有人应占溢利约为港币265,200,000元，二零二一年同期之亏损则为港币326,300,000元。 截至二零二二年十二月三十一日止年度，物业发展分部之收益约为港币1,595,500,000元，二零二一年同期则为港币1,800,000元。截至二零二二年十二月三十一日止年度，物业发展分部溢利为港币572,900,000元，二零二一年同期之亏损则为港币126,900,000元。溢利乃由于竣工物业于年内交付予物业买家后确认之收益。 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团手头有三个发展中项目，即分别位于珠海市横琴新区之德国城项目、位于成都之富元君庭项目及位于斗门之富元广场项目。 德国城项目持有一幅总建筑面积约145,176平方米之地块，其中约49,999平方米用于出售。德国城项目指定发展为研究及商业综合项目。德国城项目已于二零一九年第四季度展开预售。于二零二二年十二月三十一日，德国城项目已实现销售额占其可供出售总面积之53.94%。预期德国城项目之建设工程将于二零二三年十二月完成。 富元君庭项目持有两幅总建筑面积约120,500平方米之地块，其中84,425平方米可供出售。富元君庭项目开发为住宅综合项目。富元君庭项目已于二零一九年第四季度展开预售。于二零二二年十二月三十一日，富元君庭项目一期及二期已实现销售额占其可供出售总面积分别99.34%及45.37%。项目一期之建设工程已完成。项目一期之已竣工物业自二零二二年五月起交付予买家。项目二期之建设工程预期将于二零二三年十一月完成。 股东函件 富元广场项目持有一幅总建筑面积约197,391平方米之地块，其中约61,654平方米可供出售。富元广场项目指定发展为包括办公大楼、五星级标准酒店及附设地库停车场之购物中心之商业综合项目。富元广场项目已于二零二零年七月展开预售。于二零二二年十二月三十一日，富元广场项目已实现销售合约额占其可供出售总面积之约59.34%。该项目之建设工程将于二零二四年六月完成。 本集团正致力加速物业预售进度。 于二零二二年十二月三十一日，本集团之非流动资产（主要包括发展中物业、物业、厂房及设备、使用权资产及授权）合共港币1,815,000,000元，于二零二一年十二月三十一日则为港币1,806,000,000元。于二零二二年十二月三十一日之流动资产为港币1,515,800,000元，于二零二一年十二月三十一日则为港币2,785,100,000元。于二零二二年十二月三十一日之流动负债为港币2,159,300,000元，于二零二一年十二月三十一日则为港币3,471,000,000元。于二零二二年十二月三十一日之非流动负债为港币1,022,500,000元，于二零二一年十二月三十一日则为港币1,243,200,000元。流动负债减少主要由于本集团在年内将已竣工物业交付予物业买家后确认收益，令合约负债减少。本集团资产净额于截至二零二二年十二月三十一日为港币148,900,000元，而负债净额于截至二零二一年十二月三十一日为港币123,200,000元。本集团的财务状况已大幅改善。 本集团于二零二二年十二月三十一日之流动负债净额为约港币643,600,000元（对本集团持续经营的能力构成重大疑虑）。由于上述事项，本公司核数师并无就本公司综合财务报告发表意见。本公司董事（包括本公司审核委员会成员）、管理层及本公司核数师已审阅及评估计划及措施以改善本集团流动资金及财务表现。有关本集团持续经营及应对措施的详情载于第6至9页之“管理层讨论及分析”一节及财务报告附注二。 于二零二一年十一月五日，本公司与一名控股股东（亦为本公司执行董事兼主席）订立买卖协议，以按代价港币282,000,000元出售本公司一间直接全资附属公司。据此拟进行之交易为香港联合交易所有限公司（“联交所”）证券上市规则（“上市规则”）第14A章项下的关连交易。于本报告日期，该交易已获本公司股东于二零二二年四月二十二日举行的股东特别大会上批准，并已于二零二二年五月二十日完成。 股息 董事不建议就截至二零二二年十二月三十一日止年度派付任何股息（二零二一年：无）。 股东函件 展望 于二零二二年，全球经济受COVID-19疫情、国内政治不稳定及加息的不利影响，导致营商环境受严重波动。由于本集团的所有业务都在中国，于二零二二年，消费者的消费意欲疲弱及物业市场低迷，严重影响本集团的房地产销售及酒店业务营运。 展望二零二三年，随着防疫措施放宽，本集团预计全球经济将逐步复苏，进而成为刺激带动国内活跃需求及消费的动力，并为物业发展业务创建出一个积极的经营环境。本集团将密切关注疫情后的经济发展，及时调整行销计划及策略以应对挑战，为股东创造更大价值。 致谢 吾等谨代表董事会，对董事会全体成员、本公司员工、尊贵客户、业务伙伴、往来银行及股东长期支持致以衷心谢意，同时对管理层及员工为本集团发展作出摰诚及宝贵贡献表示感谢。 主席 杨立君 香港，二零二三年三月二十九日 管理层讨论及分析 业务回顾 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团收益约为港币1,601,800,000元，二零二一年则为港币7,800,000元。本集团收益大幅增加主要由年期内向物业买家交付已竣工物业后确认收入。本集团录得除税前溢利约港币547,900,000元，而二零二一年则录得亏损港币341,100,000元。有关溢利主要由于（其中包括）(i)确认出售附属公司（于二零二二年五月完成）产生之一次性收益及(ii)于二零二二年内销售竣工物业产生之溢利。 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本公司拥有人应占溢利约为港币265,200,000元，二零二一年同期之亏损则为港币326,300,000元。 物业发展分部 截至二零二二年十二月三十一日止年度，物业发展分部之收益约为港币1,595,500,000元，二零二一年同期则为港币1,800,000元。截至二零二二年十二月三十一日止年度，物业发展分部溢利为港币572,900,000元，二零二一年同期之亏损则为港币126,900,000元。收益乃由于竣工物业于年内交付予物业买家后确认之收益。 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团手头有三个发展中项目，即分别位于珠海市横琴新区之德国城项目、位于成都之富元君庭项目及位于斗门之富元广场项目。 德国城项目持有一幅总建筑面积约145,176平方米之地块，其中约49,999平方米用于出售。德国城项目指定发展为研究及商业综合项目。德国城项目已于二零一九年第四季度展开预售。于二零二二年十二月三十一日，德国城项目已实现销售额占其可供出售总面积之53.94%。预期德国城项目之建设工程将于二零二三年十二月完成。 富元君庭项目持有两幅总建筑面积约120,500平方米之地块，其中84,425平方米可供出售。富元君庭项目开发为住宅综合项目。富元君庭项目已于二零一九年第四季度展开预售。于二零二二年十二月三十一日，富元君庭项目一期及二期已实现销售额占其可供出售总面积分别99.34%及45.37%。项目一期之建设工程已完成。项目一期之已竣工物业自二零二二年五月起交付予买家。项目二期之建设工程预期将于二零二三年十一月完成。 富元广场项目持有一幅总建筑面积约197,391平方米之地块，其中约61,654平方米可供出售。富元广场项目指定发展为包括办公大楼、五星级标准酒店及附设地库停车场之购物中心之商业综合项目。富元广场项目已于二零二零年七月展开预售。于二零二二年十二月三十一日，富元广场项目已实现销售合约额占其可供出售总面积之约59.34%。该项目之建设工程将于二零二四年六月完成。 本集团正致力加速物业预售进度。 管理层讨论及分析 酒店业务 截至二零二二年十二月三十一日止年度，酒店业务分部录得分授经营权收益港币4,400,000元，二零二一年同期则为港币5,700,000元。截至二零二二年十二月三十一日止年度之分部亏损达港币28,400,000元，二零二一年同期之亏损则为港币17,700,000元。亏损主要源自年内产生之物业、厂房及设备折旧及财务费用。 区域分部 年内，本集团并无来自香港之收益，而来自中国其他地区之收益主要与酒店业务及物业发展有关。 重大收购及出售 于二零二一年十一月五日，本公司与买方订立买卖协议（“该协议”），据此，本公司有条件同意出售而买方有条件同意购买本公司一间直接全资附属公司（“出售公司”，连同其附属公司统称“出售集团”）之全部已发行股本（“出售事项”），代价为港币282,000,000元（“代价”）。买方之唯一董事为杨立君先生（“杨先生”），彼间接持有买方之全部已发行股本。杨先生亦为本公司控股股东、执行董事兼董事会主席。因此，根据上市规则第14A章，买方为本公司之关连人士。因此，出售事项亦构成本公司之关连交易。出售事项已获本公司股东于二零二二年四月二十二日举行之股东特别大会上批准，并已于二零二二年五月二十日完成。 财务状况回顾 概览 于二零二二年十二月三十一日，本集团之非流动资产（主要包括发展中物业、物业、厂房及设备、使用权资产及授权）合共港币1,815,000,000元，于二零二一年十二月三十一日则为港币1,806,000,000元。于二零二二年十二月三十一日之流动资产为港币1,515,800,000元，于二零二一年十二月三十一日则为港币2,785,100,000元。于二零二二年十二月三十一日之流动负债为港币2,159,300,000元，于二零二一年十二月三十一日则为港币3,471,000,000元。于二零二二年十二月三十一日之非流动负债为港币1,022,500,000元，于二零二一年十二月三十一日则