杭州两轮土拍拿地积极，项目层面利润丰厚

供应缩减质量略降，二轮土拍热度低于首轮 6月30日，杭州2022年第二批集中供地落幕，出让地块总建面343.6万㎡，成交总价529.5亿元。二轮土拍推出的45宗地块全部成功出让，流拍率环比首轮下降1.7%； 其中，12宗地块触顶，占比26.7%，环比首轮下降11.7p Ct ；整体溢价率5.2%，环比下降1.2p Ct 。与首轮土拍相比，二轮土拍热度略降，主要由于主城区供应地块占比降低，以及市场景气度下行背景下房企现金流压力较大。 同比来看，土拍热度显著提升。2022年二轮土拍供应建筑面积较去年同期提高169.5万㎡（YoY+97.4%），流拍率下降54.8pct，触顶地块占比提高26.7pct，溢价率提高0. 65pct。 二轮土拍拿地近百万㎡，权益占比持续提升 滨江集团杭州二轮集中供地竞得12宗地块，总计容建面约98万㎡，环比下降23.1%； 合计金额225亿元，环比提高21.8%。2021年杭州三轮土拍，公司累计获得10宗地块，总建面99万㎡；全年合计新增建面462万㎡。2022年杭州前两轮土拍，公司拿地规模为2021年三轮集中供地合计建面的2.3倍，约占2021拿地总规模的一半。 公司拿地权益比进一步提高，二轮土拍新增项目权益占比93.3%，环比首轮提高33.2 pct，较去年全年新增项目权益比提升40.7p Ct ；2022年前两轮土拍合计权益比74.6%。 房地价差提高，项目层面利润空间充足 考虑公建影响，以算数平均法计算，公司2021年前三轮及2022年首轮、二轮集中供地获取项目的房地价差分别为13949、12536、15108、17578及13060元/㎡，平均楼面价占销售均价的比例分别为70%、68%、60%、55%及64%。 参考公司的平均拿地价格及销售限价，我们预计公司杭州二轮拿地的12个项目可售货值为362亿元，项目层面净利润35亿元；项目层面归属母公司权益净利润34亿元，权益净利润率9.28%，比首轮提高0.2p Ct 。2022年两轮土拍23个项目合计的可售货值为755.2亿元，项目层面归属母公司权益净利润71.1亿元，权益净利润率9.17%。 投资建议：杭州2022年杭州前两轮土拍中，公司所获项目建面是2021年三轮土拍合计的2.3倍，项目层面归属母公司权益净利润是2021年归母净利润的2.4倍，未来盈利能力有保障。 我们维持对公司的盈利预测，预计2022年-2024年，公司可实现营业收入492亿、6 32亿及798亿，同比增长29.6%、28.5%及26.1%；实现归属母公司净利润35亿、4 4亿及55亿，分别同比增长16.8%、24.9%及24.2%；摊薄后每股收益1.14、1.42及1.76，当前股价对应2022年PE为7.8倍，维持“买入”评级。 风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则进一步变更、引用数据滞后或不及时。 图表1：滨江集团杭州前两轮集中供地拿地梳理：㎡、元/㎡、亿元 图表2：公司盈利预测表