招商蛇口一季报点评：竣工交付影响短期业绩，下半年可结转资源充足

│ 招商蛇口（001979）\房地产 招商蛇口一季报点评：竣工交付影响短期业绩，下半年可结转资源充足 事件： 2023年4月，招商蛇口发布2023年一季度报告。23年Q1，公司实现营业收入150.09亿元，同比下降20.17%；实现归母净利润2.72亿元，同比下降 证券研究报告 2023年04月25日 投资评级：买入 行业：房地产开发投资建议：买入（维持评级）当前价格：14.00元 目标价格：18.24元 基本数据 总股本/流通股本（百万股）7,739/7,738 流通A股市值（百万元）112,665 38.72%；实现扣非归母净利润2.70亿元，同比下降1.73%。 每股净资产（元） 10.22 短期业绩承压，合同负债余额、计划竣工面积展现下半年充足资源 资产负债率（%） 67.78 23年Q1业绩略下滑：23年第一季度，公司实现营业收入150.09亿元（yoy- 一年内最高/最低（元） 17.43/11.49 20.17%），主要系公司房地产项目竣工交付面积减少导致房地产开发业务结转收入减少所致；实现归母净利润2.72亿元（yoy-38.72%），扣非归母 股价相对走势 净利润2.70亿元（-1.73%）；毛利率为12.62%，较22年全年下滑6.63个百 №Д300 分点，环比22年Q4下降7.12个百分点。23年下半年资源充足：23年3月末 公司合同负债余额为1736.92亿元，较初期增加19.85%，可结转资源充 足；23年公司计划竣工计容建筑面积约1600万平米，主要集中在下半年竣工交付。 23年Q1销售表现亮眼，经营性现金流同比提升349.2% 23年Q1，公司实现销售额722.66亿元（yoy+52.65%）；销售面积为305.27万平（yoy+51.24%）；销售均价为23673元/平（yoy+0.9%）；经营现金流净额提升至82.73亿元（yoy+349.20%），主要系房地产项目销售回款增加所致。 23年Q1公司拿地积极，土储充沛 23年Q1公司新增6个项目，项目所在地分别为郑州（计容建面8.84万平米）、合肥（计容建面6万平米）、苏州（计容建面4.6万平米）、杭州 （计容建面33.35万平米）、南京（计容建面10.42万平米）、深圳（计容建面11.19万平米），新增项目土地面积合计28.67万平米，计容面积合计74.4万平米，总地价约90.78亿元，权益地价约85.12亿元。 盈利预测、估值与评级 我们预计公司2023-25年收入分别为2083、2371、2724亿元，对应增速分别为13.80%、13.83%、14.89%，EPS分别为0.75、1.13、1.52元，三年 CAGR为40.3%。鉴于公司销售表现佳、拿地积极、融资优势明显，参照可比公司估值，我们给予公司25年12倍PE，目标价18.24元。维持“买入”评级。 风险提示：市场恢复不及预期，土地出让规则变化，竣工交付节奏不 20% 0% 0% -0% -20% -30% -0% 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 相关报告 及预期。 势尽显，开发运营共驱成长》2023.02.27 财务数据和估值 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 160643 183003 208254 237065 272370 增长率（%） 23.93% 13.92% 13.80% 13.83% 14.89% EBITDA（百万元） 26767 20298 29176 36388 42514 归母净利润（百万元） 10372 4264 5785 8757 11740 增长率（%） -15.35% -58.89% 35.67% 51.37% 34.07% EPS（元/股） 1.34 0.55 0.75 1.13 1.52 市盈率（P/E） 10.9 26.4 19.5 12.9 9.6 市净率（P/B） 1.3 1.3 1.3 1.2 1.1 EV/EBITDA 13.0 18.5 11.5 9.1 7.6 1、《招商蛇口（001979）\房地产行业招商蛇口年报点评：逆市拿地，助力未来增长》2023.03.212、《招商蛇口（001979）\房地产行业百年招商优 公司报告 季报点评 数据来源：公司公告、iFinD，国联证券研究所预测；股价为2023年4月21日收盘价 1 请务必阅读报告末页的重要声明 公司报告│季报点评 财务预测摘要资产负债表 利润表 单位:百万元 2021A 2022 2023E 2024E 2025E 单位:百万元 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 货币资金 79533 86243 140886 118529 98824 营业收入 160643 183003 208254 237065 272370 应收账款+票据 3299 3913 4404 5013 5760 营业成本 119723 147775 166535 186748 211647 预付账款 11867 3952 12137 13816 15874 税金及附加 9681 7785 10704 11135 13396 存货 417636 411549 441711 471737 509175 营业费用 3914 4081 4748 5524 6483 其他 140723 149531 177799 202366 232469 管理费用 2261 2438 3000 3303 3782 流动资产合计 653058 655187 776937 811461 862101 财务费用 2006 1960 7354 6266 4577 长期股权投资 61561 74644 76135 77627 79118 资产减值损失 -3391 -5045 -4756 -5413 -6220 固定资产 11469 12948 15724 20441 25433 公允价值变动收 157 472 0 0 0 在建工程 465 810 8800 9680 10648 投资净收益 3728 2017 3951 3951 3951 无形资产 1379 1389 1323 1298 1311 其他 -799 -1047 -1005 -1182 -1399 其他非流动资产 128271 141493 141242 146898 153669 营业利润 22753 15360 14102 21444 28816 非流动资产合计 203145 231284 243224 255943 270179 营业外净收益 89 457 192 192 192 资产总计 856203 886471 102016 106740 113228 利润总额 22843 15817 14294 21636 29008 短期借款 3628 1509 0 0 0 所得税 7641 6719 5040 7628 10228 应付账款+票据 57909 56245 75942 85160 96514 净利润 15202 9098 9254 14007 18780 其他 366541 366156 480163 541746 617502 少数股东损益 4829 4834 3469 5251 7040 流动负债合计 428079 423910 556106 626906 714016 归属于母公司净 10372 4264 5785 8757 11740 长期带息负债 136117 163082 156878 121670 83813 长期应付款 3578 3531 3531 3531 3531 财务比率 其他 11674 11508 11508 11508 11508 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 非流动负债合计 151370 178121 171917 136709 98852 成长能力 23.93% 13.92% 13.80 13.83 14.89 负债合计 579448 602031 728023 763615 812869 营业收入 -5.64% - 21.78 28.89 20.37 少数股东权益 168084 182729 186198 191448 198488 EBIT -4.13% - 43.74 24.72 16.83 股本 7923 7739 7739 7739 7739 EBITDA - - 35.67 51.37 34.07 资本公积 14189 10214 10214 10214 10214 归母净利润 留存收益 86560 83759 87988 94388 102970 获利能力 25.47% 19.25% 20.03 21.22 22.29 股东权益合计 276755 284440 292138 303790 319411 毛利率 9.46% 4.97% 4.44% 5.91% 6.90% 负债和股东权益总 856203 886471 102016 106740 113228 净利率 9.54% 4.19% 5.46% 7.79% 9.71% 现金流量表 ROEROIC 5.56% 2.75% 3.66% 5.48% 6.57% 单位:百万元 2021A 2022 2023E 2024E 2025E 偿债能力 67.68% 67.91% 71.36 71.54 71.79 净利润 15202 9098 9254 14007 18780 资产负债 1.5 1.5 1.4 1.3 1.2 折旧摊销 1919 2521 7528 8486 8929 流动比率 0.5 0.5 0.5 0.5 0.4 财务费用 2006 1960 7354 6266 4577 速动比率 存货减少 -56844 6087 -30162 -30026 -37437 营运能力 49.0 47.1 47.7 47.7 47.7 营运资金变动 7305 3998 66597 13919 16766 应收账款周转率 0.3 0.4 0.4 0.4 0.4 其它 56119 -1831 27721 27631 35042 存货周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 经营活动现金流 25707 21834 88293 40283 46657 总资产周转率 资本支出 -4002 -6225 -17931 -19714 -21674 每股指标（元） 1.3 0.6 0.7 1.1 1.5 长期投资 -11663 -8699 0 0 0 每股收益 3.3 2.8 11.4 5.2 6.0 其他 -8612 4910 904 904 904 每股经营现金流 10.9 10.8 11.3 12.2 13.3 投资活动现金流 -24277 -10014 -17027 -18809 -20770 每股净资产 债权融资 21262 24845 -7713 -35208 -37857 估值比率 10.9 26.4 19.5 12.9 9.6 股权融资 0 -184 0 0 0 市盈率 1.3 1.3 1.3 1.2 1.1 其他 -32423 -30536 -8911 -8622 -7736 市净率 13.0 18.5 11.5 9.1 7.6 筹资活动现金流 -11161 -5874 -16623 -43830 -45592 EV/EBITDA 14.0 21.1 15.4 11.8 9.6 现金净增加额 -9882 6132 54642 -22356 -19705 EV/EBIT 23.93% 13.92% 13.80 13.83 14.89 数据来源：公司公告，iFinD，国联证券研究所预测，股价为2023年4月21日收盘价 分析师声明 本报告署名分析师在此