中亚烯谷集团二零二二年年报

公司资料2 主席报告3 管理层讨论及分析4 董事会报告9 企业管治报告23 董事履历35 独立核数师报告39 综合损益及其他全面收益表46 综合财务状况表47 综合权益变动表48 综合现金流量表49 综合财务报表附注51 集团物业资料117 财务概要118 董事会 执行董事 黄炳煌先生（主席及行政总裁）夏萍女士 王丽姣女士 （于二零二二年十一月十八日由非执行董事调任为执行董事） 非执行董事 王丽姣女士 （于二零二二年十一月十八日由非执行董事调任为执行董事） 独立非执行董事 段日煌先生王荣芳先生曹思维先生 公司秘书 梁伟平博士 核数师 中汇安达会计师事务所有限公司 （于二零二二年七月十一日辞任）范陈会计师行有限公司 （于二零二二年七月十一日获委任） 法律顾问 麦振兴律师事务所 （关于香港法律） 注册办事处 ClarendonHouse2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 香港主要办事处 香港 湾仔港湾道30号新鸿基中心 12楼1237–1240室 股份过户登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thFloorNorthCedarHouse 41CedarAvenuePembrokeHM12Bermuda 股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号 合和中心17楼1712–1716号铺 上市资料 股份代号：63，香港 网站 www.00063.cn 二零二二年，本集团凭藉着管理层优秀的运营及管理能力，继续对各地区的业务进行优化集成，令集团经营业绩得到稳步提升。在一系列监管政策陆续推出的背景下，集团在风险管理层面不忘初心，稳健经营，对合规风险方面进行了重点关注。 于二零二二年，本集团的深圳业务及香港资产的经营状况日趋理想，在物业管理及其他相关服务收益增加和控制营运成本方面均取得了卓越成效。这也标志着集团在香港及深圳的业务已逐渐步入正轨，成为了专业化的跨区产业园区运营服务商，具备重要的战略意义。集团将继续在全国的核心城市中寻找目标的投资专案和业务，依靠集团丰富的管理经验，挖掘其内在价值。本集团也扩展中国其他地区的业务，例如在二零二二年分别在福建省泉州市和贵州省贵阳市已成立全资和合资公司，为未来开拓地区业务和业务多元化作准备。 此外，管理层已跟进关于于日本及台湾的投资的保留审计意见。本集团分别于二零二二年一月及二零二二年七月出售其于台湾及日本的投资。倘该两项投资的审计问题可予以解决，管理层将集中资源发展本集团业务，以令本公司及利益相关者整体获益。 管理层及董事会致力增加可预见未来本公司股东价值。 随着新冠疫情减弱，中国和香港的防疫措施放缓，中国和世界迈向经济复常。 二零二三年集团业务发展又将迈出重要一步，首先加大对中国内地的投资；伴随中国不断增强对实体经济支持的政策导向，集团将加快在大湾区以及其他重点城市进行产业园区的投资与布局；另外物业管理及其他相关服务也会由于集团投资而获得更好的发展机遇。本集团将进一步提高各地区业务的竞争优势及协同效应，并继续秉承稳健经营的发展战略，提升并巩固集团的长期竞争力。 在此，本人向各位董事、管理人员及员工在二零二二年的不懈努力表示衷心的感谢，同时感谢广大股东和客户对我们长久以来的信任，你们的支持是我们的无穷动力。 代表董事会 主席兼行政总裁 黄炳煌 香港，二零二三年三月三十日 业务及财务回顾 截至二零二二年十二月三十一日止年度（“本年度”），本集团继续从事物业投资、提供园艺服务及销售植物及物业管理及其他相关服务。 本集团收益由截至二零二一年十二月三十一日止年度的37,810,000港元增加2,065,000港元或5.5%至本年度的39,875,000港元，主要乃由于物业管理及其他相关服务分部收益增加。 物业管理及其他相关服务 二零二零年下半年，本集团于中国扩大其物业管理及其他相关业务并与两名中国物业开发商订立服务合约：(i)深圳市后亭雅苑投资有限公司，所管理物业位于深圳市宝安区沙井东至松沙路南至纽威厂西至中亭路北至中亭东路；(ii)深圳市红星雅苑置业有限公司，所管理物业位于深圳市宝安区松岗街道松明大道与宝安大道交汇处。本集团亦为粤港澳大湾区深圳市沙井中心管理中物业从事物业管理服务。本年度本集团于该业务分部录得收益27,768,000港元（二零二一年：25,407,000港元）。 园艺服务及销售植物业务 本集团亦经营以“张记花园”作品牌之园艺服务及销售植物业务，该品牌已有四十多年历史。本年度提供园艺服务及销售植物收益由截至二零二一年十二月三十一日止年度的6,514,000港元略微减少171,000港元或2.6%至本年度的6,343,000港元。 物业投资 本集团在香港拥有30项投资物业。该等投资物业所得租金收入由截至二零二一年十二月三十一日止年度的5,889,000港元减少125,000港元或2.1%至本年度的5,764,000港元，主要乃由于每间公寓的平均租金收入减少。 员工成本 员工成本由截至二零二一年十二月三十一日止年度的17,186,000港元增加1,317,000港元或7.7%至本年度的18,503,000港元，主要是由于自二零二二年一月起薪金增加以及本年度员工人数增长。 其他物业管理相关开支 其他物业管理相关开支由截至二零二一年十二月三十一日止年度的7,047,000港元增加2,308,000港元或32.8%至本年度的9,355,000港元，主要是由于我们位于中国深圳的服务点的一次性维修及维护开支1,573,000港元（二零二一年：无）以及服务供应商收取的管理费及维护成本增加。 其他经营及行政开支 其他经营及行政开支由截至二零二一年十二月三十一日止年度的9,185,000港元减少1,888,000港元或20.6%至本年度的7,297,000港元，主要是由于本年度产生的法律及专业费用减少。 融资成本 融资成本指银行借贷及租赁负债的利息。融资成本由截至二零二一年十二月三十一日止年度的3,428,000港元增加1,426,000港元或41.6%至本年度的4,854,000港元，乃由于本年度银行借贷利率上升。 本年度亏损 于本年度，本公司拥有人应占本集团亏损由截至二零二一年十二月三十一日止年度的330,000港元增加46,677,000港元至47,007,000港元。本年度亏损大幅增加的主要原因在于计入本年度的投资物业公允值亏损约46,000,000港元（二零二一年：无）。 押记本集团资产 本集团已质押其投资物业作为抵押品以获得银行借贷。于二零二二年十二月三十一日，该等已质押投资物业公允值为346,000,000港元（二零二一年：392,000,000港元）。 于二零二二年十二月三十一日，银行贷款160,000,000港元（二零二一年：160,000,000港元）已以以下各项抵押(i)投资物业346,000,000港元（二零二一年：392,000,000港元）；(ii)本金总额不少于4,000,000港元的抵押存款连同应计利息（二零二一年：4,000,000港元）；(iii)银行存款（不包括抵押部分）不少于7,000,000港元 （二零二一年：7,000,000港元）；(iv)物业的租金收入存款至抵押予银行的指定银行账户；及(v)投资物业保持入住率在60%或以上（如低于60%，须由借款人于三个月内提高至60%或以上）（二零二一年：60%）。 或然负债 于二零二二年十二月三十一日，概无重大或然负债。 前景 展望未来，本集团将锐意巩固物业管理及其他相关服务业务，藉此刺激本集团日后的收益及溢利。本集团将进一步提高各地区业务的竞争优势及协同效应，并继续秉承稳健经营的发展战略，提升并巩固集团的长期竞争力。 于二零二二年，本集团分别在福建和贵州成立了两间附属公司。管理层相信，区域扩张不仅可扩大公司业务、提高回报，亦可提高公司的市场竞争力。管理层认为，透过对物业管理及其他相关服务分部进行区域扩张，本集团可丰富业务组合、拓阔收入来源、加强收益基础，并有机会提升财务表现。管理层将告知股东及潜在投资者有关本集团区域扩张的最新业务进展。 此外，本年度管理层已跟进关于日本及台湾的投资的保留审计意见。该两项投资的审计问题已经解决，管理层将集中资源发展本集团业务，以令本公司及利益相关者整体获益。 然而，管理层及董事会致力增加可预见未来本公司股东价值。 流动资金及财务资源 本集团所有融资和财资活动均在集团层面集中管理及控制。本集团主要以港元及人民币作为货币性资产及负债之结算单位及进行业务交易，与去年相同。 于二零二二年十二月三十一日，有本金额为160,000,000港元（二零二一年：160,000,000港元）之未偿还银行贷款。于二零二二年，本集团之营运资金需求以银行贷款及其控股公司及关连公司的垫款合计65,357,000港元（二零二一年：68,000,000港元）拨付。 本公司已于二零二三年三月十四日提取经重续银行贷款，有关贷款须按下表所述于提取日期起计48个月内偿清： 期数 本金还款日 每期还款额 第一期 二零二三年三月后十二个月 原本金10% 第二期 二零二三年三月后二十四个月 原本金10% 第三期 二零二三年三月后三十六个月 原本金10% 第四期 二零二三年三月后四十八个月 全部未偿还余款 本集团于二零二二年十二月三十一日录得流动负债净额约216,066,000港元（二零二一年：215,020,000港元）。 本公司已接获其控股股东的书面确认函，确认其将继续向本公司提供财务支援，偿付倘本公司本身无法支付的本公司所有债务。 雇员 于二零二二年十二月三十一日，本集团合共有149名雇员（二零二一年：117名）（包括董事）。截至二零二二年十二月三十一日止年度的员工成本约为18,503,000港元（二零二一年：17,186,000港元）。 资产抵押 于二零二二年十二月三十一日，总价值不少于约360,891,000港元（二零二一年：405,248,000港元）之投资物业及银行存款已抵押予银行，以取得授予本公司之银行贷款。 年结后事项 于年结后，并无影响本集团而须披露的重大事项。 重大投资 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团并无重大投资。 重大投资或资本资产的未来计划 除本报告所披露者外，于二零二二年十二月三十一日，本集团并无任何重大投资或资本资产的其他计划。 股息政策 本公司采纳一项股息政策（“股息政策”），据此，本公司可透过现金或股份方式向本公司股东派发股息。任何股息分派均应符合本公司之细则的规定，分派应实现连续性，稳定性和可持续性。支付任何股息之建议视乎董事会之绝对酌情权而定，任何末期股息宣派须待股东批准后方可作实。在提出任何股息支付时，董事会还应考虑（其中包括）本集团之每股盈利、投资者和股东之合理投资回报，以鼓励彼等继续支持本集团之长远发展、本集团之财务状况和业务计划，以及市场气氛和情况。股息政策将不时进行检讨，并不保证在任何特定时期内会提出或宣布股息。 重大收购及出售 兹提述本公司日期为二零二二年一月十二日的公告。于二零二二年一月十二日，本集团与买方订立买卖协议，据此，本集团向一名独立第三方出售本公司间接全资附属公司SkyHeritageHoldingsLimited（“出售公司”）的全部已发行股份，代价为10,000港元。如本公司二零一七年年报所示，出售公司持有FiveColorStoneTechnologyCorporation（一间投资控股公司）之28%已发行股份，而FiveColorStoneTechnologyCorporation分别持有台湾烯谷应材股份有限公司（一间投资控股公司）全部股权以及持有台湾美创应材股份有限公司（一间主要从事生产及销售石墨烯及石墨烯相关产品之公司）80%股权。完成事项于紧随签立买卖协议后发生。 兹提述本公司于二零二二年七月六日