近期仍在推广的房票安置成效如何？

行业追踪（2023.4.15-2023.4.21） 2023年棚改规模触底回升，房票安置近期仍在推广，有望进一步盘活市场、稳定地产销售。 房票安置自22年起率先在三四线城市推行，近期仍在继续推广（南昌、南京等），更多二线城市加入房票安置队列。从其实际刺激效果看，我们认为房票或能起到：1）刺激局部需求，短期基本面回升；2）引导资金定向流入，稳定销售，盘活市场；3）伴随棚改计划规模回升，拉动各地投资等作用。 房票安置和上轮棚改货币化安置有何区别？ 2015-2017年，棚改普遍使用直接货币化补偿方式，而房票安置则是给予被征收人一张政府信用背书的有价证券，前者现金补偿用途更加广泛，而房票则能定向、限期地使资金流入各地房地产市场，起到刺激购房需求、缓解货币补偿方式带来的财政压力等作用。从其产生影响看，直接货币化安置现金偿付比例较高，无使用限制下容易推高区域房价，房票票价估值合理，同时限定使用范围、时间，对房价整体影响有限。 房票对城市基本面刺激效果如何？ 从实际效果看，短期或能局部刺激需求，拉动基本面回升。22年6月，郑州、南京溧水两个省会城市出台房票安置政策，郑州、南京（含溧水高淳）当月商品住宅销售面积同比分别为-35.3%、-56.4%，至22年8月分别提升至-2.8%、+0.9%；同期，全国商品住宅销售面积单月同比由6月的-21.8%降至8月的-24.5%，两地基本面表现优于全国平均。22下半年，郑州在政策推出后销售短暂回升后再次下滑，南京房票适用区域则扩大至溧水、浦口、六合，销售出现小幅改善。我们认为，未来基本面较弱的二三线城市、热度低但库存高的区域，均有推行扩大房票安置的可能，在推动资金定向流入当地市场的同时，助力低热度城市、地区的销售复苏。 2023年棚改如何展望？ 2023年，从部分已公布棚改计划的省份看，多数计划规模有所提升，河南、安徽等6省合计棚改计划套数89.1万套，较22年同比增长约47.6%。河南、安徽、河北、江西计划开工超10万套。四川、安徽、江西计划套数较22年提升明显，增幅均超60%。房票安置更大范围的推行具备良好基础，或对地产投资回升形成良好拉动。 23年PSL投放进一步增长，地产投资有望提振。2022年，受疫情再次冲击，PSL作为主要信贷发力工具，贷款余额于9-11月实现大额新增；23年前3月，PSL余额均超3.12万亿，同比增幅超12%，我们预计23年PSL将继续以净投放为主，以提振房地产、基建投资，助推经济企稳复苏。 23年部分省市棚改专项债投放具备提升空间。从棚改专项债发行规模看，2018年-2022年棚改专项债发行规模分别为3106亿、7071亿、3945亿、4441亿、3390亿元；2023年前3月，棚改专项债投放规模达908亿元，投放力度保持稳健。棚改计划规模提升的背景下，房票机制推广具备良好基础。考虑部分省份棚改计划规模提升明显，对应专项债投放具备良好提升空间，有望带动市场热度回升、提振投资信心。 4月新房成交同比增幅超2成，二手房同比增幅超7成 新房市场本周成交421万平，月度同比+23.89%，相较上月下降11.81pct；累计库存11545万平，一线、二线去化加速，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交243万平，月度同比+73.67%，相较上月下降17.03pct。4月10日-4月16日，全国土地成交建筑面积为2377万平，滚动12周同比+1.03%，较前期下降1.57pct；土地成交金额211亿元，滚动12周同比-9.01%，较前期上升2.29pct；平均溢价率为1.93%，滚动12周同比+0.45pct。 本周申万房地产指数-4.72%，较上周下跌4.44pct，涨幅排名28/31，跑输沪深300指数3.27pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-4.10%，较上周下降7.18pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数2.33pct；克而瑞内房股领先指数为-7.28%，较上周下跌13.30pct。 投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下4个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括： 1)二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化或对行业及公司运行产生影响 1.本周观点：近期仍在推广的房票安置成效如何？ 2023年棚改规模触底回升，房票安置近期仍在推广，有望进一步盘活市场、稳定地产销售。房票安置自22年起率先在三四线城市推行，近期仍在继续推广（南昌、南京等），更多二线城市加入房票安置队列。从其实际刺激效果看，我们认为房票或能起到：1）刺激局部需求，短期基本面回升；2）引导资金定向流入，稳定销售，盘活市场；3）伴随棚改计划规模回升，拉动各地投资等作用。 房票安置和上轮棚改货币化安置有何区别？ 2015-2017年，棚改普遍使用直接货币化补偿方式，而房票安置则是给予被征收人一张政府信用背书的有价证券，前者现金补偿用途更加广泛，而房票则能定向、限期地使资金流入各地房地产市场，起到刺激购房需求、缓解货币补偿方式带来的财政压力等作用。 从其产生影响看，直接货币化安置现金偿付比例较高，无使用限制下容易推高区域房价，房票票价估值合理，同时限定使用范围、时间，对房价整体影响有限。 房票对城市基本面刺激效果如何？ 从实际效果看，短期或能局部刺激需求，拉动基本面回升。22年6月，郑州、南京溧水两个省会城市出台房票安置政策，郑州、南京（含溧水高淳）当月商品住宅销售面积同比分别为-35.3%、-56.4%，至22年8月分别提升至-2.8%、+0.9%；同期，全国商品住宅销售面积单月同比由6月的-21.8%降至8月的-24.5%，两地基本面表现优于全国平均。 22下半年，郑州在政策推出后销售短暂回升后再次下滑，南京房票适用区域则扩大至溧水、浦口、六合，销售出现小幅改善。截至22年12月，郑州、南京（含溧水高淳）商品住宅销售面积累计同比分别为-42.1%、-39.9%，较6月分别-2.3、+4.7pct，同期全国住宅销售面积累计同比-26.8%，较6月-0.2pct。23年4月18日，南京继续推动房票安置新政，推行范围再度扩大主城六区，我们认为或与此前房票对加速局部区域的库存去化见效有关。 我们认为，未来基本面较弱的二三线城市、热度低但库存高的区域，均有推行扩大房票安置的可能，在推动资金定向流入当地市场的同时，助力低热度城市、地区的销售复苏。 图1：郑州商品住宅销售面积及同比 图2：南京商品住宅销售面积及同比 2023年棚改如何展望？ 23年棚改计划套数或有所回升。从棚改规模看，自2015年《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》明确提出积极推进棚改货币化安置，棚改规模快速提升，于2018年触顶达到626万套，19年起开始大幅回落，至21年回落至165万套，22政府工作报告全年计划棚改120万套为相对历史低点。 2023年，从部分已公布棚改计划的省份看，多数计划规模有所提升，河南、安徽等6省合计棚改计划套数89.1万套，较22年同比增长约47.6%。河南、安徽、河北、江西计划开工超10万套，其中河南计划棚改规模最大，达到28万套。四川、安徽、江西计划套数较22年提升明显，增幅均超60%。房票安置更大范围的推行具备良好基础，或对地产投资回升形成良好拉动。 图3：棚改实际执行套数及货币安置化率 图4：部分省市2023年棚改计划套数 23年PSL投放进一步增长，地产投资有望提振。从PSL投放规模看，2016Q3-2017Q2，PSL支持棚改货币化推进，货币化安置比例逐步提高，PSL期末余额快速增长，由16年中的1.5万亿元增至17年中的2.4万亿元。17下半年起，棚改货币化政策开始转向，向库存压力大的城市倾斜，PSL期末余额增长步伐放缓。18年后，货币化安置开始退潮，PSL规模开始逐渐萎缩，主要与融资方式由PSL贷款转向棚改专项债有关。 2022年，受疫情再次冲击，PSL作为主要信贷发力工具，贷款余额于9-11月实现大额新增；23年前3月，PSL余额均超3.12万亿，同比增幅超12%，我们预计23年PSL将继续以净投放为主，以提振房地产、基建投资，助推经济企稳复苏。 23年部分省市棚改专项债投放具备提升空间。从棚改专项债发行规模看，2018年-2022年棚改专项债发行规模分别为3106亿、7071亿、3945亿、4441亿、3390亿元；2023年前3月，棚改专项债投放规模达908亿元，投放力度保持稳健。 2018年3月，财政部发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》推行棚改专项债，并于20年明确专项债主要用于棚改在建项目以及少量的新建项目，不得用于货币化安置项目。受此限制，房票安置资金来源或仍相对受限，但棚改计划规模提升的背景下，房票机制推广具备良好基础。考虑部分省份棚改计划规模提升明显，对应专项债投放具备良好提升空间，有望带动市场热度回升、提振投资信心。 图5：PSL余额及同比 图6：全国新增棚改专项债发行金额 表1：全国多城房票政策汇总 2.政策与成交概览 图7：调控政策结构 图8：调控政策频次及方向 图9：分区域调控政策数量 图10：分能级调控政策数量 2.1.新房市场 2.1.1.新房成交情况 4月15日-4月21日，60城商品房成交面积为421万平，移动12周同比增速为+26.88%，增速较上期提升13.53pct；月度同比+23.89%，相较上月下降11.81pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为103、276、42万平，移动12周同比增速分别为+53.50%、+34.24%、-26.20%，增速较上期分别变化+24.04pct、+12.26pct、+8.06pct，与历史相比，三线及以下降幅收窄，一线、二线增幅扩大。 图11：64城商品房成交面积 图12：60城商品房成交面积-月度同比 图13：分能级商品房成交面积-滚动12周同比 图14：一线4城商品房成交面积-滚动12周同比 图15：商品房成交面积热力图 2.1.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至4月21日，17城商品房可售面积为11545万平。全国平均去化时长为71周，一线、二线、三线城市去化时间分别为47、91、0周，一线、二线去化加速，三线及以下速度持平。 图16：17城商品房可售面积 图17：分能级城市推盘去化-滚动12周 2.2.二手房市场 4月15日-4月21日，17城二手房成交面积为243万平，移动12周同比增速为+94.45%，增速较上期提升13.91pct；月度同比+73.67%，相较上月下降17.03pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为45、196、2万平，移动12周同比增速分别为+47.50%、+115.38%、+4.06%，增速较上期分别变化+9.93pct、+15.58pct、+5.32pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下增幅扩大。 图18：17城二手房成交面积 图19：17城二手房成交面积-月度同比 图20：分能级二手房成交面积-滚动12周同比 图21：一线2城二手房成交面积-滚动12周同比 图22：二手房成交面积热力图 2.3