中指丨干货！一文看懂房票安置对楼市的影响！

中指丨干货！一文看懂房票安置对楼市的影响！ 干货！一文看懂房票安置对楼市的影响！ 6月20日，郑州市发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》，其中“房票”一词引发各界普遍关注，但房票安置并非近期才出现的安置方式，在过往的棚改阶段及定向去库存中其曾发挥过较大作用。据中指监测，今年以来全国已有20余城出台房票相关政策，本文旨在通过梳理过往房票安置政策的变化，并结合2022年棚改规模及市场现状，系统分析在当前市场阶段，重启房票安置会对房地产市场带来哪些影响。 【核心观点】 1.房票安置始于2014年，上一轮棚改中在三四线城市中广泛运用，在去库存方面展现出较好效果。 2.房票安置作为特殊的货币化安置方式，相较于直接货币补偿，有助于锁定购房需求在本地释放，同时一定程度上缓解了地方政府短期财政集中支出的压力。 3.本次出台房票安置政策的城市多为市场低迷、去库存压力较大的三四线，二线城市中仅郑州及南京、宁波的部分区域出台相关政策。房票安置一般具有以下特点： 1）房票面值含有奖励补偿，普遍高于货币直接补偿金额； 2）购买商品房有额外价格优惠； 3）房票普遍设置有政策优惠及支持； 4）房票设有使用限期，以6或12个月为主； 5）房票多采用实名制，避免房票套现行为发生。 4.房票安置资金来源是保障工作正常开展的重要因素，受以下三方面因素影响，预计房票安置政策的作用将受限。 1）房票安置与地方政府信用高度绑定，同时以地方财政为资金主要来源，部分财政压力较大的城市落地执行难度大； 2）棚改规模持续缩减，房票安置难以大规模长期开展； 3）市场预期较弱，被征收人参与度或有限。 【报告正文】 一、房票安置政策的由来 房票，即在棚户区1改造工作中，被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。房票安置是在实物安置补偿、货币直接补偿基础上新增的一种补偿方式。被征收人可使用房票在房企所提供的商品房项目中自行选择，凭借房票与房企签订商品房买卖合同，而后由房票核发人将购房资金划拨至收款账户（房源为期房的，将应付资金划入项目预售资金监管账户）。 1.房票安置的前世今生 房票安置政策并非由郑州首创，早在2014年，相关政策已有城市落地执行，至今多个城市仍在采用房票安置方式开展棚改工作，而郑州则是首个采取该安置方式的省会城市。 在棚改执行过程中，会出现例如政府提供的安置房位置不符合被征收人预期、异地安置需进行较大投入且完成拆迁花费时间长、地方政府集中支付财政压力大等问题，影响棚改工作正常推进。 为解决上述问题，2014年浙江诸暨市和安徽铜陵市相继出台房票安置政策，而该政策为两市的棚改推进带来了诸多成效，既缩短被征收人的过渡时间、为被征收人带来一定自主选择权，又缓解了地方政府短期资金短缺的困境。 2015年，浙江省政府在《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，鼓励棚改被征收人通过领取房票方式购买商品住宅，而文件的出台也标志着房票这一通俗称法成为政府认可的术语。此后，房票安置的方式，也陆续在全国范围推广，因房票通常限定使用范围，并且一些城市限定房票仅可购买新建住宅，定向去库存效果较好，部分商品房存量较大、去化周期较长的城市陆续跟进。 2016年3月，鄂尔多斯东胜区跟进房票安置政策，并进一步将房票设置为7种面额自由组合，且房票可实名制自由交易；同年9月，鄂尔多斯市印发文件，在全市推行房票安置政策。 2017年，安庆市、诸暨市等地相继就房票政策出台补充意见，将二手住宅纳入房票购买范围，增加被征收人选择空间。而后在2022年，诸暨市进一步扩大房票使用范围，可在全市范围内购置新建商品住宅、二手住宅乃至办公用房、工业地产、商业地产等。 2019年后，PSL（抵押补充贷款）投放逐渐收紧，地方政府棚改资金短缺，房票安置因其可以拉长支付周期，较传统货币直接补偿更贴合地方政府需求，从而持续有城市出台相关政策替代货币补偿的安置方式。 1棚户区分为城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区及国有垦区危房，2013年《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中，将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围。 2.房票安置与实物安置、传统货币化安置方式的异同房票安置相比实物安置有以下两个优势： 一是缩短棚改拆迁周期，常规实物安置方式自拆迁工作开始直至安置房交付，一般需要较长时间周期， 期间地方政府需持续为被征收人提供过渡费用或提供临时性过渡房，同时安置房交付时间难以保证。而通过房票安置的方式，被征收人可从市场直接购买，实现了“边征收、边购房、边入住”，大幅缩短棚改拆迁周期，加快工作推进速度。 二是增加被征收人房屋选择范围，实物安置的方式，在安置的地段、套型上均受到限制，被征收人可选择余地少，房票安置的方式，可以突破安置房套型单一和地段的局限性，增加了多元化的选择空间，扩大了 选择的自主权。 另外，房票安置实质为特殊的货币化安置方式，与传统货币直接补偿的安置方式相比，在适用范围、兑换时间有明确限制，一般仅可购买指定区域内住宅，而货币直接补偿则可由被征收人自行支配，在资金的使用灵活度上更胜一筹。值得关注的是，房票安置在安置补偿权益金额上通常提供额外奖励补贴，同时提供安置过渡费用及相应政策性奖励，逾期未使用房票者重新以货币补偿方式安置，但不享受房票安置相应政策性奖励。 房票安置相比传统货币直接补偿有以下两个优势： 一是可定向去化库存，地方政府与房企沟通商谈后，确认参与房票安置的楼盘，接受房票安置的被征收人需持房票购买此类楼盘，以此种方式限定了可购买住宅的范围，避免资金外流，定向为本地去库存； 二是可拉长支付节奏，降低地方政府财政压力，地方政府通常在交房后向房企支付尾款，故自被征收人由房企处购得商品房至政府尾款结清通常经过1年以上时间，且多采取分期支付方式，此种结算方式，相较于货币直接补偿安置的方式，极大减少了集中支付的金额，并通过分期方式延后支付时间，减缓地方政府财政支出压力，增加了地方政府财政调配空间。 3.部分首批实行房票安置城市政策对比 省份 地区 适用范围 政策出台时间 文件 房票安置相关内容 浙江 台州市 路桥区 2014年12月 《台州市路桥区住宅房屋征收市场化安置实施办法（试行）》 国有土地上被征收住宅房屋的市场化安置补偿款，根据住宅房屋市场评估价来确定。对选择市场化安置的被征收人，由征收人按照被征收房屋市场评估价的30%给予奖励；对选择市场化安置的被征收人，征收人按照安置协议约定的地下车位数量，给予6万元/只的补助，不再收取安置结算办法中规定的车位价款；选择市场化安置的被征收人，自搬迁之日起，一次性领取三年期限的临时安置补助费；只能用于购买一手住宅商品房，不得购买办公用房、商铺和二手住宅商品房。时限为一年；若超过一年，取消市场化安置资格。实行实名制，对象为被征收的户主及共有人；该证明不得转让、买卖、套现。 台州市区范围内 2016年8月 《台州市区房屋征收市场化安置实施意见》 被征收人按期签订房屋征收补偿协议的，给予被征收房屋评估价值15%的货币补贴，再按照被征收房屋评估价值的15%给予购房奖励。各地可结合实际适当调整货币补贴和购房奖励的比例。政策保障：①税收优惠政策。购房成交价格不超补偿金额的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过补偿金额的，对差价部分按照规定征收契税。个人取得的房屋征收货币补偿款符合有关税收规定的，免征个人所得税； 表：部分首批城市政策内容 省份 地区 适用范围 政策出台时间 文件 房票安置相关内容 ②公积金支持政策。选择房屋征收市场化安置的居民为住房公积金缴存人并符合公积金提取和贷款条件的，应当优先办理公积金提取和贷款购房手续；居民直系亲属中有住房公积金缴存人的，可与缴存人作为共同还款人，使用公积金贷款购房；③教育保障政策。被征收人以“房票”安置方式购买商品住房后，并可按照当地教育主管部门相关规定办理子女入学和转学等手续；自房屋征收补偿协议或者“房票”安置协议签订之日起2年内，被征收人子女仍可在原被征收拆迁住宅片区所在学区入学。 绍兴市 嵊州市范围内 2015年6月 《嵊州市人民政府关于城中村改造房屋征收房票安置的实施办法（试行）》 房票安置不受商品住宅限购政策的限制；选择房票安置额度超过规定50%比例的，凭购房合同或新购房契证，在其原有价值基础上，超出50%以上部分给予15%的现金奖补；购房面积不超过确权建筑面积部分，商品住宅给予契税减免；房票仅限被征收户购房使用，不可兑现，不得转让。购房人与被拆迁人不一致的，国有土地拆迁购房人必须为共有人，集体土地拆迁购房人必须为安置人口，且需公证并到房票中心登记备案；在额度内，房票安置一套或者多套均可，仅用于抵扣房款。 衢州市 全市范围内 2014年12月 《衢州市区“房票”安置实施办法（试行）》 被征收人既可以选择全部“房票”安置；也可以选择部分“房票”安置或部分产权调换安置、货币安置；被征收人选择全部“房票”安置的，给予全部“房票”价值3%的奖励；使用期限原则上不超过12个月；被征收人必须确保1套自住房后，“房票”方可在被征收户之间进行余缺调剂使用，调剂使用金额不超过“房票”票额的15%；可购买房地产部门监管的商品住宅和市场上二手房，不允许购买店铺、不允许买卖、不能兑换现金。 安徽 铜陵市 全市范围内 2014年9月 《铜陵市人民政府关于加快推进棚户区改造工作的实施意见》 平房安置到多层或楼房安置到高层的，无偿增加到原房屋面积的1.1倍；平房安置到高层的，无偿增加到原房屋面积的1.2倍。政策安置面积市场评估价款比照就地或就近建设的安置房市场价格确定；可购买政府投资建设的安置房或政府组织团购的安置房。仅作为购房时的支付凭证，不可兑换现金；一次性给付6个月临时安置过渡费。 2016年1月 《铜陵市棚户区改造房票安置实施办法》 可选购政府投资的安置房、本市范围内取得预售许可的商品房、存量房；符合住房保障条件的，可按规定选购保障房；新购住房成交总价不超房票价值部分，由税务部门依法免征契税。超过房票价值部分由同级财政给予1%财政补助。 2017年9月 《铜陵市人民政府关于加强房地产市场管理的若干意见》 调整房屋征收安置方式，新实施棚户区改造和房屋征收项目，暂停房票方式安置。 2018年2月 《铜陵市2018年棚户区改造工作实施方案》 坚持货币化（房票）和实物安置并举。 安庆市 全市范围内 2015年9月 《安庆市市区房屋征收房票安置办法（试行） 临时安置过渡费按12个月计算；房票自开出之日起，有效期6个月，房票只能用于被征收人(限本人、配偶、父母、子女)购房，不得提现、转让、赠与，不允许购买经营性用房；因多层房屋拆迁被安置到高层，按照确认的实际建筑面积给予无偿增加12%比例的面积；被征收人用房票抵付购房款，不足部分由被征收人自行支付，尚有余额的，余额部分由房地产开发企业在交付房屋的同时，在不超过房票金额15%的限度内先行据实支付给被征收人；被征收人对被征收房屋全部选择房票安置，并在规定期限内签约和搬迁，且用于购房资金达到或超过房票金额85%的，由征收人按实际使用房票金额的3%给予奖励(购买市政府鼓励发展区域的商品房，按实际使用房票金额的5%给予奖励)。房企参与房票安置，提供现房或已办理预(销)售许可证且两年内可以交付的期房;同意按房屋成交总额的2%向房票安置对象返还购房款(市政府鼓励发展区域的商品房按成交总额的3%返还)。 2017年3月 《安庆市市区房屋征收房票安置办法》 可购买商品住房或二手住房；临时安置过渡费按18个月计算；房票有效期由原来的自开出之日起6个月内有效延长至9个月；房企参与房票安置，提供现房或已办理预(销)售许可证且三年内可以交付的期房;同意按房屋成交总额的2%向房票安置对象返还购房款(市政府鼓励发展区域的商品房按成交总额的3%返还)。 2018年5月 《安庆市市区房屋征收房票安置办法》 被征收人购买新建商品房、二手住房及配套的储藏室、车库(位)，可用房票抵付