营收利润双双增长，销售排名升至第一

事件 2023年4月21日保利发展披露2023年一季报，2023年一季度实 现营业收入399.9亿元，同比+19.2%；归母净利润27.2亿元，同比+7.5%。 点评 营收利润双增长，毛利率水平筑底企稳：公司2023年一季度竣工 面积516万方，同比+9.6%，保障营收稳定。结转毛利率21.93%，与2022年全年基本持平，预计2023年毛利率水平将筑底，2024 年随着1H22以后获取的优质项目逐步结转，利润水平将有所提升。销售规模稳步提升，回款表现维持高效：公司2023年一季度实现 全口径销售金额1141亿元，同比+25.8%，销售排名升至行业第一；购房者看房情绪提升，一季度月均来访量为历史同期高位。公司一季度实现销售资金回笼1033亿元，回笼率91%，保障经营性现金流持续健康。 积极获取优质项目，土地资源储备充足：公司2023年一季度新增 拓展项目8个，总建面92万方，总地价185亿元，其中在成都、 人民币(元)成交金额(百万元) 南京、苏州等38个核心城市拓展金额占比98%；上海2023年一批 次土拍中，公司获取2宗优质地块，拿地金额62亿元。截至2023 年一季度末，公司共有在建、拟建项目674个，在建面积1.13亿 方，待开发面积0.64亿方，支撑公司持续发展。 资产负债率小幅下降，融资渠道畅通：公司2023年一季度末资产负债率77.85%，较2022年末下降0.24pct。报告期期间成功发行 3笔公开债，总规模65亿元，票面利率在2.26%-3.20%之间。 投资建议 公司基本情况（人民币） 预计公司2023年结转规模稳步增长，毛利率水平企稳，业绩能实现同比增长。维持盈利预测不变，2023-25年归母净利润分别为 227.1亿元、279.3亿元和320.9亿元，同比增速分别为23.8%、 23.0%和14.9%。公司股票现价对应PE估值为7.6/6.2/5.4倍，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧 21.00 19.00 17.00 15.00 13.00 220422 成交金额保利发展沪深300 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 项目 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 285,024 281,108 315,190 343,986 381,854 营业收入增长率 17.19% -1.37% 12.12% 9.14% 11.01% 归母净利润(百万元) 27,388 18,347 22,712 27,931 32,087 归母净利润增长率 -5.39% -33.01% 23.79% 22.98% 14.88% 摊薄每股收益(元) 2.288 1.533 1.897 2.333 2.681 每股经营性现金流净额 0.88 0.62 0.18 0.54 0.33 ROE(归属母公司)(摊薄) 14.00% 9.35% 10.70% 12.05% 12.62% P/E 6.83 9.87 7.57 6.16 5.36 P/B 0.96 0.92 0.81 0.74 0.68 来源：公司年报、国金证券研究所 附录：三张报表预测摘要损益表（人民币百万元） 资产负债表（人民币百万元） 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 2020 2021 2022 2023E 2024E2025E 主营业务收入 243,208 285,024 281,108 315,190 343,986 381,854 货币资金 146,008 171,384 176,537 181,492 187,371195,417 增长率 17.2% -1.4% 12.1% 9.1% 11.0% 应收款项 155,697 161,042 161,480 172,549 188,300209,043 主营业务成本 -163,951 -208,631 -219,228 -243,316 -258,902 -285,921 存货 741,475 809,656 877,893 932,521 980,8381,070,930 %销售收入 67.4% 73.2% 78.0% 77.2% 75.3% 74.9% 其他流动资产 94,838 105,957 85,675 101,614 107,133114,482 毛利 79,257 76,393 61,880 71,874 85,084 95,932 流动资产 1,138,0171,248,0401,301,5861,388,1771,463,6411,589,871 %销售收入 32.6% 26.8% 22.0% 22.8% 24.7% 25.1% %总资产 90.9% 89.1% 88.5% 88.6% 88.6%89.6% 营业税金及附加 -18,495 -15,685 -13,121 -15,760 -17,199 -19,093 长期投资 96,443 125,562 139,135 147,526 156,490166,072 %销售收入 7.6% 5.5% 4.7% 5.0% 5.0% 5.0% 固定资产 8,205 11,846 10,718 11,230 11,79012,403 销售费用 -6,877 -7,384 -7,530 -8,283 -9,407 -10,347 %总资产 0.7% 0.8% 0.7% 0.7% 0.7%0.7% %销售收入 2.8% 2.6% 2.7% 2.6% 2.7% 2.7% 无形资产 1,056 969 807 938 1,0631,183 管理费用 -4,315 -5,434 -4,744 -5,218 -6,087 -6,695 非流动资产 113,357 151,893 168,879 177,901 187,567184,145 %销售收入 1.8% 1.9% 1.7% 1.7% 1.8% 1.8% %总资产 9.1% 10.9% 11.5% 11.4% 11.4%10.4% 研发费用 -1,260 -1,436 -1,238 -1,261 -1,376 -1,527 资产总计 1,251,3751,399,9331,470,4641,566,0781,651,2081,774,016 %销售收入 0.5% 0.5% 0.4% 0.4% 0.4% 0.4% 短期借款 64,576 64,668 81,145 87,942 92,339102,004 息税前利润（EBIT） 48,309 46,455 35,246 41,352 51,015 58,270 应付款项 292,004 287,011 297,939 319,702 326,851351,996 %销售收入 19.9% 16.3% 12.5% 13.1% 14.8% 15.3% 其他流动负债 395,178 467,138 463,197 491,274 518,729554,786 财务费用 -3,160 -3,386 -3,686 -4,208 -4,400 -4,641 流动负债 751,758 818,817 842,280 898,918 937,9191,008,786 %销售收入 1.3% 1.2% 1.3% 1.3% 1.3% 1.2% 长期贷款 207,160 231,904 242,482 254,607 267,337280,704 资产减值损失 779 -58 -1,277 -747 -825 -682 其他长期负债 25,819 46,298 63,510 64,779 66,71669,147 公允价值变动收益 53 246 -142 0 0 0 负债 984,7371,097,0191,148,2731,218,3031,271,9721,358,637 投资收益 6,141 6,211 4,201 4,922 5,191 5,710 普通股股东权益 180,231 195,561 196,264 212,163 231,714254,176 %税前利润 11.7% 12.4% 11.9% 11.6% 10.0% 9.5% 其中：股本 11,968 11,970 11,970 11,970 11,97011,970 营业利润营业利润率营业外收支 52,26521.5%273 49,67017.4%365 34,69312.3%607 41,67113.2%668 51,33314.9%735 59,00815.5%808 未分配利润少数股东权益负债股东权益合计 124,468141,052151,544167,442186,994209,455 86,407107,354125,927135,612147,522161,204 1,251,3751,399,9331,470,4641,566,0781,651,2081,774,016 税前利润利润率 52,538 21.6% 50,035 17.6% 35,301 12.6% 42,339 13.4% 52,068 15.1% 59,816 15.7% 比率分析 所得税 -12,490 -12,845 -8,290 -9,942 -12,227 -14,046 2020 2021 2022 2023E 2024E2025E 所得税率 23.8% 25.7% 23.5% 23.5% 23.5% 23.5% 每股指标 净利润 40,048 37,189 27,011 32,396 39,841 45,770 每股收益 2.419 2.288 1.533 1.897 2.3332.681 少数股东损益 11,100 9,802 8,664 9,685 11,910 13,682 每股净资产 15.060 16.337 16.396 17.724 19.35721.234 归属于母公司的净利润 28,948 27,388 18,347 22,712 27,931 32,087 每股经营现金净流 1.266 0.881 0.620 0.181 0.5370.327 净利率 11.9% 9.6% 6.5% 7.2% 8.1% 8.4% 每股股利 0.730 0.580 0.450 0.569 0.7000.804 现金流量表（人民币百万元） 回报率净资产收益率 16.06% 14.00% 9.35% 10.70% 12.05%12.62% 2020 2021 2022 2023E 2024E 2025E 总资产收益率 2.31% 1.96% 1.25% 1.45% 1.69%1.81% 净利润 40,048 37,189 27,011 32,396 39,841 45,770 投入资本收益率 6.53% 5.38% 3.83% 4.21% 4.86%5.15% 少数股东损益 11,100 9,802 8,664 9,685 11,910 13,682 增长率 非现金支出 516 2,163 3,576 1,590 1,715 1,623 主营业务收入增长率 3.06% 17.19% -1.37% 12.12% 9.14%11.01% 非经营收益 -3,347 -2,866 -1,413 752 678 14,189 EBIT增长率 -2.84% -3.84% -24.13% 17.32% 23.37%14.22% 营运资金变动 -22,067 -25,935 -21,751 -32,568 -35,807 -57,664 净利润增长率 3.54% -5.39% -33.01% 23.79% 22.98%14.88% 经营活动现金净流 15,150 10,551 7,422 2,172 6,427 3,919 总资产增长率 21.12% 11.87% 5.04% 6.50% 5.44%7.