营收利润均超预期，销售投资逆市增长

主要财务指标 事件 2022年3月22日，绿城中国发布2021年业绩公告。2021年实现主营业务收入1002.40亿元，同比增长52.4%；归母净利润44.69亿元，同比增长17.7%， 扣除永续债股利后的归母净利润32.55亿元 ， 同比增长31.6%；每股股息0.46元（2020年为0.35元）。 评论 营业收入、归母净利润均超预期。公司2021年营业收入高于我们预期11.7%，归母净利润略高于我们预期5.2%，扣除永续债股利后的归母净利率略高于我们预期8.1%。主要因为：①公司2021年新增货值转化率达21%，增厚当年业绩。②2021年公司减值拨备5.73亿元，较2020年的减少7.76亿元，增加利润空间。③2021年受市场下行影响，公司整体毛利率为18.12%，较2020年下降5.57pct，因此利润增速低于营收增速。 销售规模再创新高。2021年公司实现合同销售额3509亿元，同比+21%，其中自投销售规模2666亿元，同比+24%。深耕效果显著，自投销售中80%来自一二线城市（按能级）、66%来自长三角地区（按城市群），北京、杭州、宁波等多城市销售为列城市前十。已售未结金额3308亿元，同比增加776亿元，有效保障未来营收稳定增长。 积极拓展增厚土储。2021年新增总建面1751万方，货值3137亿元，截至2021年底，公司总货值储备9488亿元，同比+18%，按能级划分一二线城市占比74%，按城市群划分长三角和环渤海分别占比54%和21%。 融资成本持续下降，三道红线位居黄档。公司2021年融资成本4.6%，较2020年下降30BP；三道红线中剔除预收账款的资产负债率尚未达标，与有息负债相关的净负债率52.0%（2020年为63.8%）、现金短债比2.2（2020年为2.0）合格，在有息负债增长的情况下仍有良好偿债能力。 投资建议 公司业绩超预期，我们小幅上调盈利预测，将2022-24年归母净利润由58.9亿元、99.1亿元、113.3亿元调整至59.5亿元、100.7亿元、115.4亿元，调整幅度分别为1.0%、1.6%、1.9%。我们维持目标价18.76港元/股不变，对应2022-24年PE为6.4x、3.8x、3.3x，维持“买入”评级。 风险提示 房地产调控宽松不及预期；永续债偿还不及预期 2021年业绩相关图表 图表1：公司2017-2021年主营业务收入及同比 图表2：公司2017-2021年归母净利润（亿元）及同比 图表3：公司2017-2021年营业收入构成 图表4：公司2017-2021年毛利率走 图表5：公司2017-2021年销管费率及归母净利率 图表6：公司2017-2021年减值拨备情况（亿元） 图表7：公司2017-2021年销售金额及同比