港股公司点评：营收双位数增长，销售排名地位稳固

2024年4月24日公司披露2024年第一季度业绩情况，一季度实 现营收365.0亿元，同比+14.4%；实现经营利润66.5亿元，同比 +0.15%，剔除汇兑净损益后的经营利润同比+22.2%。 营收及经营利润实现增长。一季度市场依然延续筑底调整态势， 但公司凭借稳健的财务状况、厚实的资源优势以及良好的销售回款，加大竣工端投入，房地产开发业务结转量同比增长，带动整体营业收入和经营利润均实现正增长。 销售排名地位稳固。一季度公司实现销售额602.06亿元（含合联 营公司），同比-28.0%，而同期百强房企同比-49.1%；3月单月公司实现销售额412.11亿元（含合联营公司），同比-4.1%，而同期 百强房企同比-47.0%。由于23年基数较高，公司销售额同比有所下降，但降幅明显小于百强房企。2024Q1公司全口径销售额位列 港币(元)成交金额(百万元) 克而瑞第二名，较2023Q1上升两名。 东部大区销售贡献最大。从公司的销售额分布看，一季度南部71 亿、东部228亿、中西部33亿、北部123亿、港澳海外31亿、合联营115亿，分别占比12%、38%、6%、20%、5%、19%，其中东部大区销售额占比最高，主要系3月上海黄浦的高总价项目销售表现好。 拿地审慎，聚焦核心城市核心区域。公司于今年2月及3月先后 在天津河西区、西安高新区获取两宗地块，总拿地金额15.97亿元，总楼面面积14.19万方，权益比例均为100%。公司土储充足，一季度未激进拿地，静待后续迎来拿地机遇，获取更多优质项目。 22.00 20.00 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 230424 230724 231024 240124 成交金额中国海外发展 1,200 1,000 800 600 400 200 240424 0 公司销售韧性较强，拿地聚焦核心城市核心区域，安全边际较高，随着高毛利项目逐渐进入结转周期，预计未来业绩有望持续增长。我们维持盈利预测不变，预计公司2024-2026年归母净利润分别为290.0亿元、322.2亿元和350.3亿元，同比增速分别为13.2%、11.1%和8.7%。公司股票现价对应PE估值分别为4.2/3.8/3.5倍，维持“买入”评级。 房地产市场销售持续低迷；华北市场下行；人民币汇率波动。 附录：三张报表预测摘要 损益表(人民币百万)资产负债表(人民币百万) 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 242,241 180,322 202,524 218,547 233,922 246,274 货币资金 129,861 109,709 105,629 119,042 143,867 157,994 增长率 30.4% -25.6% 12.3% 7.9% 7.0% 5.3% 应收款项 54,065 47,496 51,784 56,675 60,504 63,768 主营业务成本 185,215 141,928 161,371 171,996 181,758 189,631 存货 450,620 488,813 487,641 495,196 514,569 538,937 %销售收入 76.5% 78.7% 79.7% 78.7% 77.7% 77.0% 其他流动资产 14,410 18,381 9,598 12,606 15,613 17,537 毛利 57,026 38,394 41,153 46,550 52,165 56,643 流动资产 648,957 664,400 654,652 683,519 734,553 778,236 %销售收入 23.5% 21.3% 20.3% 21.3% 22.3% 23.0% %总资产 74.6% 72.8% 70.9% 70.2% 70.0% 69.6% 营业税金及附加 0 0 0 0 0 0 长期投资 40,571 33,069 46,302 50,932 56,026 61,628 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 固定资产 3,129 4,945 6,904 7,046 7,181 7,310 销售费用 3,778 3,919 4,262 4,602 4,971 5,219 %总资产 0.4% 0.5% 0.7% 0.7% 0.7% 0.7% %销售收入 1.6% 2.2% 2.1% 2.1% 2.1% 2.1% 无形资产 2,004 1,763 56 56 56 56 管理费用 3,191 2,603 2,614 2,823 3,049 3,202 非流动资产 220,950 248,854 268,952 290,748 314,350 339,913 %销售收入 1.3% 1.4% 1.3% 1.3% 1.3% 1.3% %总资产 25.4% 27.2% 29.1% 29.8% 30.0% 30.4% 研发费用 0 0 0 0 0 0 资产总计 869,907 913,254 923,604 974,2671 ,048,903 1,118,148 %销售收入0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 短期借款 38,221 30,558 21,158 22,216 23,327 24,493 息税前利润（EBIT）50,353 31,872 34,277 39,125 44,145 48,222 应付款项 79,339 82,111 88,628 83,369 98,389 101,223 %销售收入20.8% 17.7% 16.9% 17.9% 18.9% 19.6% 其他流动负债 176,341 168,482 175,915 185,765 194,156 204,408 财务费用-1,373 -1,259 -1,427 -390 -492 -807 流动负债 293,901 281,151 285,701 291,349 315,871 330,123 %销售收入-0.6% -0.7% -0.7% -0.2% -0.2% -0.3% 长期贷款 197,302 231,028 216,696 238,365 262,202 288,422 其他长期负债 21,598 27,977 28,296 29,711 31,196 32,756 负债 512,800 540,156 530,692 559,426 609,270 651,301 投资收益3,686 2,181 1,627 2,229 2,370 2,697 普通股股东权益 343,560 354,480 373,018 393,260 416,177 441,352 %税前利润5.8% 6.1% 4.0% 4.9% 4.7% 4.9% 其中：股本 74,034 74,035 74,035 74,035 74,035 74,035 营业利润 51,726 30,825 35,490 39,300 44,423 48,814 未分配利润 269,109 281,481 298,982 319,225 342,141 367,316 营业利润率 21.4% 17.1% 17.5% 18.0% 19.0% 19.8% 少数股东权益 13,546 18,618 19,894 21,582 23,457 25,495 营业外收支 负债股东权益合计 869,907 913,254 923,604 974,2671 ,048,903 1,118,148 税前利润 63,130 36,007 41,120 45,532 50,795 55,514 利润率 26.1% 20.0% 20.3% 20.8% 21.7% 22.5% 比率分析 所得税 20,068 11,451 14,074 14,846 16,700 18,451 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 所得税率 31.8% 31.8% 34.2% 32.6% 32.9% 33.2% 每股指标 净利润 43,062 24,556 27,047 30,686 34,095 37,064 每股收益 3.67 2.13 2.34 2.65 2.94 3.20 少数股东损益 2,906 1,291 1,437 1,688 1,875 2,038 每股净资产 31.39 32.39 34.08 35.93 38.02 40.32 归属于母公司的净利润 40,155 23,265 25,610 28,998 32,220 35,025 每股经营现金净流 2.06 -0.96 3.22 1.59 2.69 1.61 净利率16.6% 12.9% 12.6% 13.3% 13.8% 14.2% 每股股利 0.99 0.71 0.72 0.80 0.80 0.80 现金流量表(人民币百万) 回报率净资产收益率 11.69% 6.56% 6.87% 7.37% 7.74% 7.94% 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 总资产收益率 4.62% 2.55% 2.77% 2.98% 3.07% 3.13% 净利润 40,155 23,265 25,610 28,998 32,220 35,025 投入资本收益率 5.80% 3.42% 3.57% 3.90% 4.09% 4.13% 少数股东损益 2,906 1,291 1,437 1,688 1,875 2,038 增长率 非现金支出 -11,225 -13,468 6,621 -2,821 -2,609 -2,591 主营业务收入增长率 30.38% -25.56% 12.31% 7.91% 7.04% 5.28% 非经营收益 EBIT增长率 -1.20% -36.70% 7.55% 14.14% 12.83% 9.24% 营运资金变动 -6,773 -20,982 2,316 -9,185 -560 -15,164 净利润增长率 -8.54% -42.06% 10.08% 13.23% 11.11% 8.71% 经营活动现金净流 22,565 -10,518 35,280 17,350 29,416 17,642 总资产增长率 5.62% 4.98% 1.13% 5.49% 7.66% 6.60% 资本开支 -226 -649 -1,959 -500 -500 -500 资产管理能力 投资 -11,108 -7,978 -30,617 -22,946 -25,300 -26,314 应收账款周转天数 11.5 10.9 7.7 7.5 8.0 8.0 其他 -3,131 488 10,517 7,260 7,452 7,834 存货周转天数 883.1 1,191.4 1,089.2 1,028.6 1,000.0 1,000.0 投资活动现金净流 -14,465 -8,140 -22,058 -16,186 -18,347 -18,980 应付账款周转天数 155.7 204.8 190.4 180.0 180.0 189.5 股权募资 -108 1 0 0 0 0 固定资产周转天数 4.2 8.1 10.5 11.5 10.9 10.6 债权募资 32,312 17,029 -23,732 22,727 24,947 27,387 偿债能力 其他 -17,778 -19,103 6,171 -10,479 -11,192 -11,921 净负债/股东权益 35.64% 48.21% 40.85% 41.28% 39.32% 40.20% 筹资活动现金净流 14,426 -2,073 -17,561 12,249 13,756 15,465 EBIT利息保障倍数 -36.7 -25.