房地产行业周观点：基本面弱复苏延续，个股机会凸显

近期核心观点： 2023年4月以来，地产基本面虽持续修复，但销售复苏节奏趋缓，核心城市与其他城市的热度分化明显，后续修复力度有待观察。 在“弱复苏、慢复苏”下，地产板块投资应更重视个股选择，看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。 市场表现回顾： 板块方面，2023.4.10-2023.4.14期间，房地产指数（中信）下跌0.46%，沪深300指数下跌0.76%，房地产板块跑赢沪深300指数0.3个百分点，位居所有行业第13位。近一个月，房地产指数（中信）上涨1.57%，沪深300指数上涨2.64%，房地产板块跑输沪深300指数1.07个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌1.4%，沪深300指数上涨8.13%，房地产板块跑输沪深300指数9.53个百分点。 个股方面，2023.4.10-2023.4.14期间，45只个股上涨，87只个股下跌，6只个股持平，占比分别为33%、63%、4%。涨跌幅居前5位的个股为：天地源、广汇物流、新湖中宝、东旭蓝天、中润资源，居后5位的个股为：财信发展、蓝光发展、天宸股份、大港股份、格力地产。 行业数据跟踪： 销售端，新房、二手房复苏节奏放缓。从新房维度，30城销售复苏略显疲软。 2023年4月15日，30城商品房7天移动平均成交面积同比+37%；当年累计成交面积为4140万㎡，同比+6.5%。从二手房维度，样本7城成交面积同比持平。2023年4月14日，样本7城二手住宅当周成交面积127万㎡，环比+26%，成交量较上期略有修复，恢复至2月末水平；当年累计成交面积1502万㎡，累计同比+67%与上期持平，较2021年同期-21%，较2019年同期+30%。 拿地端，住宅用地成交量累计同比降幅扩大。2023年4月16日，100大中城市住宅类用地当周成交395万㎡，环比+77%；当年累计成交9686万㎡，累计同比-11%比上期扩大，较2021年同期-9%，较2020年同期+2%。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率4.9%，环比下滑，接近2022年同期水平。 行业政策要闻： ①广东江门、陕西安康高新区推出促进房地产市场平稳健康发展若干措施。 ②江苏常州、河南周口、河南安阳、福建漳州、广东韶关优化住房公积金政策。③北京房山区拟试点“一区一策”调控措施，支持多孩家庭、职住平衡家庭合理住房需求。④杭州钱塘区全域放开限购。⑤杭州放宽落户政策，35周岁以下已就业大专学历可落户。⑥福建泉州台商区推出人口落户鼓励措施，发放落户奖励和购房补助。⑦湖北加强和改进住宅小区物业管理工作，探索将恶意拖欠物业费、维修资金的行为纳入个人征信。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 1.近期核心观点 2023年4月以来，地产基本面虽持续修复，但销售复苏节奏趋缓，核心城市与其他城市的热度分化明显，后续修复力度有待观察。 在“弱复苏、慢复苏”之下，地产板块投资应更重视个股选择，看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第13位 2023.4.10-2023.4.14期间，房地产指数（中信）下跌0.46%，沪深300指数下跌0.76%，房地产板块跑赢沪深300指数0.3个百分点，位居所有行业第13位。近一个月，房地产指数（中信）上涨1.57%，沪深300指数上涨2.64%，房地产板块跑输沪深300指数1.07个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌1.4%，沪深300指数上涨8.13%，房地产板块跑输沪深300指数9.53个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2023.4.10-2023.4.14） 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为33%、63%、4% 2023.4.10-2023.4.14期间，45只个股上涨，87只个股下跌，6只个股持平，占比分别为33%、63%、4%。涨跌幅居前5位的个股为：天地源、广汇物流、新湖中宝、东旭蓝天、中润资源，居后5位的个股为：财信发展、蓝光发展、天宸股份、大港股份、格力地产。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1销售端，新房、二手房复苏节奏放缓 从新房维度，30城销售复苏略显疲软。2023年4月15日，30城商品房7天移动平均成交面积同比+37%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为+77%、+78%、+6%、+3%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为+142%、+18%、+27%。 截至2023年4月15日，30城商品房累计成交面积为4140万㎡，同比+6.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为+3.6%、+5.8%、+5.2%、+19.3%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+17.3%、+1.7%、+8.5%。 图6：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：长三角单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：华南单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城商品房累计成交面积同比，2023 图15：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 图16：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 从二手房维度，样本7城成交面积同比持平。2023年4月14日，样本7城二手住宅当周成交面积127万㎡，环比+26%，成交量较上期略有修复，恢复至2月末水平。截至4月14日，样本7城二手住宅当年累计成交面积1502万㎡，累计同比+67%与上期持平，较2021年同期-21%，较2019年同期+30%。 图17：历年样本7城二手住宅当周成交面积（万㎡） 图18：样本7城二手住宅当年累计成交面积同比 3.2拿地端，住宅类用地成交量累计同比降幅扩大 2023年4月16日，100大中城市住宅类用地当周成交面积395万㎡，环比+77%，当年累计成交面积9686万㎡，累计同比-11%降幅比上期扩大，较2021年同期-9%，较2020年同期+2%。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率4.9%，环比下滑，接近2022年同期水平。 图19：历年100大中城市住宅类用地当周成交面积（万㎡） 图20：历年100大中城市住宅类用地累计成交面积（万㎡） 图21：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比 图22：100大中城市住宅类用地当周成交溢价率 4.行业政策要闻 2023.4.10-2023.4.14期间，行业政策要闻主要包括：①广东江门、陕西安康高新区推出促进房地产市场平稳健康发展若干措施。②江苏常州、河南周口、河南安阳、福建漳州、广东韶关优化住房公积金政策。③北京房山区拟试点“一区一策”调控措施，支持多孩家庭、职住平衡家庭合理住房需求。④杭州钱塘区全域放开限购。⑤杭州放宽落户政策，35周岁以下已就业大专学历可落户。⑥福建泉州台商区推出人口落户鼓励措施，发放落户奖励和购房补助。⑦湖北加强和改进住宅小区物业管理工作，探索将恶意拖欠物业费、维修资金的行为纳入个人征信。 表1：近期行业政策一览（2023.4.10-2023.4.14） 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明