地产杂谈之四十四：从新房供应结构变迁看二手房复苏

证券研究报告 从新房供应结构变迁看二手房复苏 ——地产杂谈之四十四 2023年4月11日 行业评级 地产强于大市（维持） 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002邮箱：yangkan034@pingan.com.cn 郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003 请务必阅读正文后免责条款 背景：二手房市场率先复苏，持续优于新房：2022年下半年以来，二手房复苏持续好于新房，除疫情扰动的2022年12月及 2023年1月外，2022年8月以来平安证券地产组跟踪的20城二手房成交同比持续正增长，而重点50城新房成交直到2023年2月同比才转正。从重点城市来看，2023Q1南京、成都、苏州、深圳、杭州二手住宅成交套数同比增速均超过50%。 短期催化：交付与品质担忧、一二手价差收窄、限售到期带来次新房集中上市：2021年下半年部分房企陆续出险，引发购房者对新房交付及品质的担忧，而二手房品质“所见即所得”，且无交房等待周期，加上“以价换量”下多数城市新房二手房 价格已无明显倒挂，均导致部分需求转向二手房市场。同时2017年以来部分热点城市陆续出台限售政策，大多数新房在2022 年前后解禁，为二手房带来大量次新房供应，也为短期二手房成交提供支撑。 供应结构变迁：新房上移“改善热”，二手承接刚需：2022年以来多地对于二胎放宽限购、放开“认房认贷”，均反映对改善性需求的支持。在这种背景下，房企更加倾向于刚改及改善的户型定位，2016年到2022年，重点五城一手住宅平均套均成 交面积增幅达10.5%，而二手住宅增幅仅3.5%。同时核心城市中心区域由于地块稀缺、地价高企，房企为获得更高的项目定价，更加倾向于打造高品质的改善大平层；而郊区项目则更多定位为低总价的刚需上车盘。由于新房供给结构的变化，导致部分 购买力不足以支撑中心区品质大户型、又不愿意牺牲通勤入手郊区的“中间阶层”转向中心区二手房市场。 投资建议：尽管短期楼市基本面指标略有波动，但随着经济及收入预期改善、叠加上年低基数，成交改善的趋势并未发生改变，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团等；同时随 着新房供给结构的变化，二手房有望承接更多的刚性需求，建议关注房地产经纪相关标的，如贝壳、我爱我家等。 风险提示：1）楼市复苏不及预期风险；2）个别房企流动性问题超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。 2022年下半年以来，二手房复苏持续好于新房，除疫情扰动的2022年12月及2023年1月外，2022年8月以来平安证券地产组跟踪的20城二手房成交同比持续正增长，而重点50城新房成交直到2023年2月同比才转正。从重点城市来看，2023Q1南京、成都、苏州、深圳、杭州二手住宅成交套数同比增速均超过50%。 2022H2以来二手房成交表现持续好于新房2023Q1重点城市二手住宅成交套数同比高增 50城新房成交套数同比 20城二手房成交套数同比 2022/12022/32022/52022/72022/92022/112023/12023/3 150% 100% 50% 0% 图表标题 200% 150% 100% 50% 2022H22023Q1 170% 123% 73% 90% 68% 69% -12% 15% 7% 17% 南京 成都 苏州 深圳 杭州 -50%0% -50% -100% 新房交付与品质担忧:2021年下半年部分房企陆续出险，引发购房者对新房交付及品质的担忧，2022年7月个别行业事件的 冲击进一步加剧了市场担忧，而二手房品质“所见即所得”，且无交房等待周期，导致部分需求部分需求转投二手房市场。从全国商品房期房及现房销售差异亦能看出，2022年全国商品房期房销售面积同比降28.1%，而现房同比上升0.8%。 二手房价格回调，部分城市限价带来的套利红利消失：2016年以来为抑制房价快速上涨，个别城市或区域实施新房备案限价，导致部分热点城市或区域存在一二手房价倒挂，衍生新房“打新热”。随着楼市的降温，自2021年9月以来全国70城二 手房房价环比持续回落，直到2023年2月环比才转正。“以价换量”下多数城市新房二手房价格已无明显倒挂，导致部分需求转向二手房市场。 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2022年期现房销售差异反映市场交付担忧2021年9月以来二手房房价环比持续回落 图表标题 图表标题 商品房销售面积现房累计同比 商品房销售面积期房累计同比 2022/22022/42022/62022/82022/102022/122023/2 70城二手房房价环比同比（右轴） 1% 0% 0% 0% 2021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/1 0% 0% -1% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% -4.0% -5.0% -40% 限售到期或优化带来部分城市二手房供应增加：2017年以来成都、南京、深圳等多个城市出台限售政策，如深圳2018年出 台新政，要求新房需取得不动产权证3年方可上市，按照1-2年的交付周期，大多数房源将在2022年前后解禁；成都2022年5月优化限售政策，取得不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后即可转让（原为取得不动产产权证3年），限售到期或优化为二手房市场带来大量次新房供应，亦为短期二手房成交提供支撑。 四大行二手房挂牌量（含重复） 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2022年以来深圳四大行二手房挂牌量持续上升 四大行二手房挂牌量（含重复） 2022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-03 注：四大行分别为：乐有家、世华、贝壳找房、中原 新房户型趋于大型化，更多定位改善。随着国内房地产行业持续多年高速发展，改善需求占比明显提升，2022年以来多地对 于二胎放宽限购、放开“认房认贷”，均反映对改善性需求的支持。在这种背景下，房企更加倾向于刚改及改善的户型定位，2016年到2022年，重点五城（深圳、杭州、苏州、南京、成都）一手住宅平均套均成交面积由110.6平米上升到122.2平米，增幅达10.5%；相比之下二手住宅成交面积仅由93.3平米上升至96.6平米，增幅仅3.5%。 2022年重点5城新房成交套均面积持续上升 平米 二手住宅套均成交面积 一手住宅套均成交面积 140 120 100 80 60 40 20 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 进一步来看，中心区与郊区产品定位的分化。核心城市中心区域由于地块稀缺、地价高企，房企为获得更高的项目定价，更加倾向 于打造高品质的改善大平层；相比之下郊区项目则更多定位为低总价的刚需上车盘。 以深圳和成都为例，2022年深圳中心区的福田、罗湖、南山套均成交面积为115平，而外围的龙岗、盐田、坪山套均成交面积均未超过90平；2022年成都中心区一手住宅套均成交面积达133平，远大于郊区（113平），且中心区套均成交面积呈现大型化趋势，而周边区域则相对稳定。 160 140 120 100 80 60 40 20 0 深圳中心区域套均成交面积远大于周边区域成都中心区住宅套均成交面积远大于郊区 平米 中心区住宅套均成交面积 郊区住宅套均成交面积 平米 2019 2020 2021 2022 140 120 100 80 60 40 20 0 20182019202020212022 新房上移“改善热”，二手承接刚需：由于新房供给定位整体趋于大型化、中心区及郊区定位的分化，导致部分购买力不足以支 撑中心区品质大户型、又不愿意牺牲通勤入手郊区的“中间阶层”转向中心区二手房市场，某种意义上也解释了重点二手房成交套均面积相对稳定，且以90平左右刚需户型为主。 从典型四城2022年成交结构看，新房多以90-140平为成交主力，二手房主力面积段普遍低于新房，其中上海二手房90平以下2022 年成交占比高达77%；与面积段类似，整体二手房主力总价段亦普遍低于新房。我们认为或均与当前重点城市新房中中心区大多定 位改善大户型、刚需上车盘多分布于外围片区，导致中心区域低总价、小户型二手房错位满足刚需在核心区的自住需求。 2022年四城商品住宅新房与二手成交结构（按面积）2022年四城商品住宅新房与二手成交结构（按总价） 合肥二手合肥新房 90平以下90-140平140平以上 合肥二手 合肥新房 500万以下500-1000万1000万以上 杭州二手 杭州新房 杭州二手杭州新房 北京二手 北京新房 北京二手 北京新房 上海二手上海新房 0%20%40%60%80%100% 上海二手上海新房 0%20%40%60%80%100% 尽管短期基本面指标略有波动，但随着经济及收入预期改善、叠加上年低基数，成交改善的趋势并未发生改变，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团等；同时随着新房供给结构的变化，二手房市场有望承接更多的刚性需求，建议关注房地产经纪相关标的，如贝壳、我爱我家等。 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考， 双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发 此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告 内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2023版权所有。保留一切权利。